房屋买卖合同、抵押权纠纷案之房屋买卖预约合同性质认定法律评析 虽然原、被告签订的为“房屋买卖预约合同”，但从该合同的实质内容上看，已具备合同成立、生效的法律要件，因此，被告关于预约合同无效的主张没有事实和法律依据。本案卖方余某等二人的房屋也是由房屋的兴建单位处获得，因为卖方在出卖房屋时尚未取得房屋所有权证书，故被告认为其构成无权处分而主张合同无效。我们认为，在无权处分的场合，法律仅赋予权利人于事后决定合同处分权人自己通过追认等方式主张合同效力的权利，并没有赋予无权处分人毁约的权利，如果无权处分人自己主张合同因无权处分而无效，明显违背了诚实信用的原则，不应得到法院的支持。

商品房定购协议案之房屋买卖预约合同定金纠纷案例评析 本案是一起较为典型的商品房定购合同纠纷案件。双方当事人签订商品房定购协议后，未能订立正式的商品房预售合同。双方争议的焦点主要集中在，订约不成的原因何在，哪一方构成对定购协议的违约而应承担定金责任。本案上述约定，含有要求买受方按时接受并签订出卖方提供的格式预售合同之意，体现了对买受方本约内容磋商权利的限制与排斥，应作有利于买受方而不利于出卖方的限缩解释，亦即所谓买受方如期签约应指双方经协商一致后签约，而非无条件接受出卖方的格式合同。因此，适用此定金罚则应排除买受方在不违反公平诚信前提下，因磋商不成而到期未签约的情形。

房屋买卖合同违约纠纷案之非违约方在返还违约方的支付的价款的同时是否还应返还其利息 邱某是合同的违约方，其应当承担因其违约所造成的一切不利后果。如果没有邱某的违约行为，购房款所产生的利息是应当归属于强佑公司的，而在邱某违约导致合同解除的情况下，反而令强佑公司承担利息返还的不利后果是不合理的。这与一审判决的意见是基本一致的。合同解除的后果虽然是由邱某的违约行为引起的，但双方对此约定了违约金，违约方承担的不利后果就应当体现为违约金的支付，不应再令其承担利息损失的不利后果。这也是二审判决的意见。

房屋买卖合同案之第三人承诺还款能否定性为担保行为 房屋买卖合同双方当事人为安家宝公司和霍某，资合公司就讼争房屋的买卖一事出具了两份还款的承诺，但在这两份承诺中，资合公司作出的是履行债务的承诺，而均没有作出担保的意思表示，也没有明确表示在霍某不承担债务时其保证偿还所欠房款。因此，资合公司在本案中出具的欠条其性质与保证债务完全不同。抛开当事人自己的意思表示推定其承诺还款系为偿还霍某所欠安家宝公司债务的担保行为是不恰当的。

房屋买卖合同案之居间人义务、定金合同法律评析 本案中既有买卖合同，又有居间合同还有补充协议，判断买卖合同的内容应当与其他相关合同的内容结合起来考虑。缔约的过程只有一个，各方当事人的合意也只有一种，订立两份或多份合同只是依照法律对事实的一种抽象和划分。不能因为以房屋买卖合同为案由的案件原、被告是买卖双方，就只考虑买卖合同的约定。本案中卖方解除合同的理由是买方没有按期交付定金，买方答辩称定金已经交付而且是交给了中介。

房屋买卖合同效力认定案之农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则以认定有效为例外 我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定主要是适用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为确认合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用的卖房者获益，而恪守诚实信用的买房者却蒙受损失。

确认房屋买卖协议无效纠纷之农村五保对象的财产所有权经典案例评析 本案是确认房屋买卖协议无效纠纷。其特殊性在于，该房屋是五保对象的财产。向某、吴某夫妇及其儿子向某某属于农村集体经济组织分散供养的五保对象。 　农村“五保”属于新中国成立后，在我国农村产生的一种社会保障制度。那么，五保对象的财产权利与其他公民的财产权利相比有一定不同。国务院1994年1月23日发布的《农村五保供养工作条例》第三条规定“五保供养是农村的集体福利事业。”第十八条规定，“五保对象的个人财产，其本人可以继续使用，但不得自行处分；其需要代管的财产，可以由农村集体经济组织代管。”第十九条规定：“五保对象死亡后，其遗产归所在的农村集体经济组织所有

房屋买卖纠纷之收据的证据效力收据确实是被告开具给客户的收款收据及客户支付款项的性质。那么被告可以根据定金罚则不予退还两万元。然而，原告始终否认其曾经收到原告出具的收据。从本案的结果，很显然看出，法官没有采用这份证据，而是认定该两万元为购房预付款。作为一个基本的会计常识，在商行为中，支付方在缴纳任何款项时候，收款方都应开具收款收据，支付方也应有向收款方索取该项凭证的义务用以证明该笔支付所依据的商事法律关系。

房屋买卖交付而未登记之交付房产证能否作为所有权转移的依据？法院为了坚持登记原则，甚至否定交易中房屋实际交付的效力：在房屋买卖合同的双方当事人交付了房屋、但是没有办理登记手续的情况下，法院判决认为这种情况下不能发生所有权的转移，甚至买卖合同都有无效。在这些判决中，房屋实际交付在法律上的重要意义完全被否定了。我们应该想一想，难道当事人自己所为的交付行为，在民法上都没有效果吗？仅仅从这里我们就可以看出，以前关于不动产登记的法理依据和效果的看法，应该是有问题的。

房屋买卖案件之不动产善意取得的登记瑕疵造成的权属纠纷 登记簿作变通规定，并不违反公示公信原则的本质要求。因为公示公信原则对登记簿的功能要求是只要能在一定范围起到公示权利的作用并使此范围内人们相信此公示的公信力即可，法律只是根据此原则对全国范围内的登记状况的共性作了统一的要求， 这并不排斥在特殊领域对法律的变通适用。不动产善意取得的规定正是为了弥补无权处分规定的不足，民法通则中的关于不动产善意取得的规定，虽然适用范围狭窄，但却足以覆盖本案的情形，因此不是从根本上违反物权法定原则；二是，对登记方式的变通，并不是创设一种新的物权，只是在已有权利项下，对权利的运用的具体形式作出新的尝试。