刘某为经营需要，以自己所有的一套房屋向张某、王某、曹某3人分别借款50万元、30万元和30万元，刘某的房屋价值100万元。刘某与张某的抵押合同于2007年9月办理抵押登记；与王某的抵押合同于2007年10月办理抵押登记；与曹某的抵押合同未办理抵押登记。不久，刘某因生意失败，失去偿还能力。4人就债务清偿问题无法协商一致，张某向人民法院提起诉讼。
争议焦点
原告张某提出，被告以其房屋向原告抵押借款，现失去偿还能力，请求人民法院判决拍卖房屋，原告从价款中优先受偿。
被告刘某提出，自己目前无力偿还债务，同意拍卖该房屋清偿债务。
第三人王某、曹某提出，原告与第三人同为债权人和涉案房屋的抵押权人，具有从拍卖房屋所得价款中优先受偿的同等权利，应当按照债权比例对拍卖房屋的价款进行分割。
法律评析《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”《物权法》的规定与此前《担保法》的规定不完全一致。《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”也就是说，只有在抵押财产的价值大于所担保的债权时，抵押人才可以就同一抵押财产向其他的债权人再次抵押，而且向数个债权人抵押担保的债权总额不得超出该抵押财产的价值。例如，如果抵押人以价值100万元的房屋向甲抵押贷款了50万元，那么抵押人还可以向乙抵押贷款20万元，向丙抵押贷款30万元；如果抵押人以该房屋向甲抵押贷款的数额恰好是100万元，那么他就不能以该房屋再向乙和丙抵押贷款了。
《担保法》制定于1995年，当时我国市场经济正处于起步阶段，各种制度和规范还不完善，“三角债”的现象比较严重，社会信用程度比较低。在这种情况下，严格抵押制度，对重复抵押行为即以同一财产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的行为，做出上述限制性规定，是非常必要的。但随着近年来我国社会主义市场经济的不断发展和完善，该规定也显示出了一些局限性，主要有：限制了抵押财产的充分利用，没有充分发挥抵押财产的融资作用和担保效益，不利于市场经济条件下债务人对融资的需求；要求被担保债权不超出抵押财产的价值，限制了当事人设定抵押的意愿。债权人是否接受抵押担保，并不完全取决于抵押财产的价值是否大于或者与被担保债权数额相当。债权人还要综合考虑债务人的偿还能力、信用状况以及是否还存在其他担保形式等诸多因素。在某些条件下，即使抵押财产的价值小于被担保债权的数额，债权人仍然愿意接受该抵押担保。例如，甲以价值100万元的房屋向乙抵押贷款50万元后，还希望以该房屋再向丙抵押贷款60万元。丙经调查发现甲的收入状况和以往的信用记录都比较好，贷款的风险比较小，因此愿意接受该抵押担保，向甲提供贷款。《担保法》的规定限制了债权人的这种意愿。另外，实践中，登记部门往往以《担保法》规定的“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”为由，在办理抵押登记时，强制要求对抵押财产进行评估，有的甚至要求一年评估一次，借评估高收费。强制评估致使很多当事人不去办理抵押登记。
《物权法》没有保留该规定，也就是说，《物权法》不再限制同一财产的重复抵押行为。以同一财产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出其抵押财产的价值。数个抵押权依照物权法规定的顺序清偿。是否在同一财产上设定数个抵押，由当事人根据实际情况判断和决定。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿：首先，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的按照债权比例清偿。关于抵押权生效的原则，《物权法》区分不动产和动产抵押，做了不同规定。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、荒地的承包经营权和正在建造的建筑物这些不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力（第187条）。以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具和正在建造的船舶、飞行器等动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人（188条）。企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品这些动产抵押，即以动产设定浮动抵押的，抵押权也自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人（第189条）。按照抵押权登记的先后顺序清偿债权的原则，既适用于以登记为抵押权生效要件的不动产抵押，也适用于以登记为抵押权对抗要件的动产抵押，即无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，都按照登记的先后顺序清偿。确定抵押权登记的先后，以登记部门登记材料上记载的登记时间为准。做第一顺序抵押登记的被担保债权，就拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，处于第二顺序的只能就剩余的部分受偿，依此类推。如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，那么就按照各担保债权的比例来清偿；所占比例大的，多受清偿。
其次，抵押权已登记的先于未登记的受偿。这一原则是针对动产抵押而言的。因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已登记的抵押权之间清偿顺序的问题。根据《物权法》的规定，当事人以动产抵押的，可以自愿办理抵押登记，而不要求必须办理登记。动产抵押权无论是否办理登记都自抵押合同生效时发生效力。但是，当事人是否办理抵押登记，在法律效力上还是有差别的：办理抵押登记的。抵押权人可以对抗第三人；未登记的，不得对抗善意第三人。这样规定主要是因为办理抵押登记的，其他债权人就可以通过查阅登记资料知道该财产已经设定抵押的情况，公示性较强；而没有办理抵押登记的，其他债权人一般很难知道该财产是否已经设定了抵押，所以法律给予已登记的抵押权以特别的保护。在清偿顺序的问题上，抵押权已登记的先于未登记的受偿。
最后，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这一原则也是针对动产抵押而言的。未经登记的动产抵押权不具有对抗善意第三人的效力，因此，在同一抵押财产上设定数个抵押权时，各抵押权人互为第三人，如果每一个抵押权都没有办理登记，那么无论各抵押权设立先后，其相互间均不得对抗。因此，各抵押权人对抵押财产拍卖、变卖所得的价款应当享有同等的权利，按照各债权的比例受清偿。这一原则与《担保法》的规定不同。《担保法》第54条第2项规定：抵押物“未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”根据《物权法》第178条“担保法与本法向丙抵押贷款60万元。丙经调查发现甲的收入状况和以往的信用记录都比较好，贷款的风险比较小，因此愿意接受该抵押担保，向甲提供贷款。《担保法》的规定限制了债权人的这种意愿。另外，实践中，登记部门往往以《担保法》规定的“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”为由，在办理抵押登记时，强制要求对抵押财产进行评估，有的甚至要求一年评估一次，借评估高收费。强制评估致使很多当事人不去办理抵押登记。
《物权法》没有保留该规定，也就是说，《物权法》不再限制同一财产的重复抵押行为。以同一财产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出其抵押财产的价值。数个抵押权依照物权法规定的顺序清偿。是否在同一财产上设定数个抵押，由当事人根据实际情况判断和决定。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿：首先，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的按照债权比例清偿。关于抵押权生效的原则，《物权法》区分不动产和动产抵押，做了不同规定。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、荒地的承包经营权和正在建造的建筑物这些不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力（第187条）。以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具和正在建造的船舶、飞行器等动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人（188条）。企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品这些动产抵押，即以动产设定浮动抵押的，抵押权也自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人（第189条）。按照抵押权登记的先后顺序清偿债权的原则，既适用于以登记为抵押权生效要件的不动产抵押，也适用于以登记为抵押权对抗要件的动产抵押，即无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，都按照登记的先后顺序清偿。确定抵押权登记的先后，以登记部门登记材料上记载的登记时间为准。做第一顺序抵押登记的被担保债权，就拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，处于第二顺序的只能就剩余的部分受偿，依此类推。如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，那么就按照各担保债权的比例来清偿；所占比例大的，多受清偿。
其次，抵押权已登记的先于未登记的受偿。这一原则是针对动产抵押而言的。因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已登记的抵押权之间清偿顺序的问题。根据《物权法》的规定，当事人以动产抵押的，可以自愿办理抵押登记，而不要求必须办理登记。动产抵押权无论是否办理登记都自抵押合同生效时发生效力。但是，当事人是否办理抵押登记，在法律效力上还是有差别的：办理抵押登记的。抵押权人可以对抗第三人；未登记的，不得对抗善意第三人。这样规定主要是因为办理抵押登记的，其他债权人就可以通过查阅登记资料知道该财产已经设定抵押的情况，公示性较强；而没有办理抵押登记的，其他债权人一般很难知道该财产是否已经设定了抵押，所以法律给予已登记的抵押权以特别的保护。在清偿顺序的问题上，抵押权已登记的先于未登记的受偿。
最后，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这一原则也是针对动产抵押而言的。未经登记的动产抵押权不具有对抗善意第三人的效力，因此，在同一抵押财产上设定数个抵押权时，各抵押权人互为第三人，如果每一个抵押权都没有办理登记，那么无论各抵押权设立先后，其相互间均不得对抗。因此，各抵押权人对抵押财产拍卖、变卖所得的价款应当享有同等的权利，按照各债权的比例受清偿。这一原则与《担保法》的规定不同。《担保法》第54条第2项规定：抵押物“未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”根据《物权法》第178条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，担保法的上述规定不再适用。
在本案中，被告以同一房屋为3个债权提供抵押担保，虽然抵押担保的债权的价值大于抵押物的价值，但并不违反法律规定，抵押合同合法有效。原告与被告的抵押合同办理了登记，抵押权设立，并且先于第三人王某的登记时间，应当第一顺序受偿。由于抵押房屋价值100万元，原告实现抵押权、优先受偿后剩余价值50万元，由第三人王某受偿。虽然第三人王某受偿后抵押物还有20万元剩余价值，但第三人曹某的抵押合同未办理登记，抵押权不发生效力，不能从拍卖抵押房屋剩余的价款中优先受偿，只能通过其他途径要求被告清偿债务或者依据抵押合同的约定，追究被告的违约责任。
