购买商品房层高不符合合同约定，业主向开发商索赔胜诉
摘要：根据建筑业相关规范，实际层高和合同约定之间可以存在一定误差，但中约定和实际层高差距明显超出误差范围，说明开发商存在违反约定的履行行为，故应承担违约损害赔偿责任。
【案情简介】 2006年3月10日，张某与开发商签订了《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市某区房屋一套。根据该合同第三条约定，张某购买的房屋层高应为2.8米。收房后，张某测量得知房屋层高仅为2.7米，比约定层高缩水10厘米。张某找开发商协商，开发商不予理睬。张某一气之下将开发商诉至法院。张某认为：开发商交付该层高缩水商品房的事实严重违反了双方的合同约定，属于欺诈行为，构成严重违约，应当承担违约责任。层高缩水将直接导致房屋价款减少以及房屋贬值。同时，层高缩水的事实造成张某长期的精神压抑，并且使得张某无法对房屋进行良好的装修，亦导致生活品质和居住环境降低。因此，张某以房屋总价款的10%作为损失赔偿数额的计算方法具有事实和法律依据。请求法院：1、判令开发商开发商向张某张某赔偿因房屋层高缩水10厘米而导致的各种损失共计58 431元；2、判令开发商承担本案诉讼费用。
开发商在诉讼中辩称，首先，对张某购买房屋的实际层高为2.7米没有异议，但张某居住楼房层高的设计符合规划设计规范要求，竣工后房屋实际层高为2.7米亦符合审批标准，开发商并未擅自更改层高；第二，开发商在双方商品房预售合同中填写房屋层高为2.8米属于工作失误，但已经向房屋买受人发出公开信做出说明；第三，双方所签买卖合同中，没有约定层高不符而产生的违约责任，故张某提出的诉讼请求缺乏合同依据；第四，现房屋实际层高没有给张某造成相应损害后果，张某提出的诉讼请求亦缺乏事实依据。因此，不同意张某的诉讼请求。
【审理结果】 张某与开发商签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，故张某、开发商之间形成了商品房预售合同法律关系。开发商作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的出卖房屋应当符合法定和约定条件，否则属于不适当履行，出卖人应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。根据住宅设计规范载明的相关内容，开发商交付的房屋符合商品房设计层高的最低标准要求，其并未违反上述法定义务。但开发商交付房屋的实际层高为2.7米，与合同约定层高2.8米不符，根据建筑业相关规范，尽管二者之间可以存在一定误差，但本案中约定和实际层高差距明显超出误差范围，能够说明开发商存在违反约定的履行行为，故应承担违约损害赔偿责任。
法院判决开发商于本判决生效后七日内赔偿因交付房屋实际层高减少而给张某造成的合理损失共计二万零五百元；驳回张某的其他诉讼请求。
【律师评析】 本案中，张某所购房屋层高实际为2.7米，合同约定为2.8米，法院认为约定和实际层高差距明显超出误差范围，那究竟何为合理的误差范围呢？根据《中华人民共和国国家标准GB 50204—2002混凝土结构工程施工质量验收规范》，层高垂直度不大于5米的，允许偏差为6毫米。故法院的判决是正确的。
一、关于张某作为买受人主张赔偿损失的合理性问题，本律师结合以下几个方面进行分析：
第一，由于商品房预售合同中约定的购房价款是买受人在房屋符合约定条件时支付的合同对价，而房屋实际层高降低会在一定程度上减少工程成本支出，开发商作为出卖人由此获得包括节省的工程造价和该工程造价分摊的相应利润等利益，因此出卖人因违约行为而取得的上述收益应当予以返还；
第二，根据一般社会经验法则判断，房屋层高与居住环境存在紧密联系，尽管买受人居住房屋实际层高达到法定标准，但开发商的上述违约行为致使买受人不能实现所期待的合同利益，即根据合同约定而享受相应居住环境的房屋。因此对于买受人期待利益的丧失，出卖人应当赔偿相应经济损失予以补救；
第三，房屋层高是房屋市场价格的参考因素之一，由于房屋实际层高的减少，对房屋是否贬值亦产生一定程度的不利影响，将产生交换价值的降低。出卖人亦应对房屋贬值而给买受人造成的经济损失承担违约赔偿责任。
通过上述分析，可以认定开发商因交付房屋实际层高与约定不符而存在违约行为，该行为给张某造成的经济损失是客观存在的，法院根据以上因素酌情确定张某主张合理损失的具体数额是有道理的。
二、关于张某基于开发商存在欺诈行为而提出赔偿损失的意见，本律师认为：
首先，开发商按照出卖房屋设计层高履行合同义务，房屋竣工后实际层高与设计高度基本相符，因此合同中对于层高的约定内容能够反映开发商于行为时的外在表示与内心实际意思效果不符，不能以此说明开发商具有欺诈的主观恶意；
其次，当一方实施的欺诈行为导致合同无效或被撤销时，相对方才能以欺诈为依据主张赔偿相应损失，因本案中房屋买卖合同已经生效并履行，故张某以开发商存在欺诈恶意而主张赔偿的理由难以成立。
法院对此未予采纳是合法的。
