房屋所有权纠纷案之未经房屋所有权人同意房屋买卖合同无效 讼争房屋原为原告陈甲的合法财产，原告委托被告陈乙代管。１９６０年该房屋被台风刮坏时，被告因无钱维修，自愿将代管房屋出卖给原琼山县商业局大致坡营业部，是无权代理的民事行为。被告在出卖房屋后，已写信告知原告，原告对此直至１９８７年１０月前从未提出异议，应视为被告的无权代理行为事后已得到原告的默认。原琼山县商业局大致坡营业部在未报经县人民政府批准的情况下，擅自订立买卖契约购买房屋，是欠妥的。但是，鉴于营业部是在被告无钱维修的情况下买房，其行为是善意的、有偿的，买房后已将该房维修并增建了３间新房，并使用了多年，已失去返还的条件。

房屋买卖合同纠纷之定金还是订金？如何适用定金罚则 定金罚则的作用在于担保合意当事人顺利地签订和履行合同，具有惩罚的作用。“定金”与“订金”在法律性质上有本质的区别。订金不是合同的担保，对合同的订立和履行不起担保作用，也不具有对合同双方的惩罚作用。订金在法律性质上属于部分履行合同义务，即使在有违约的情况下，也不会发生没收订金或者双倍返还的法律后果。

房屋买卖合同纠纷之出现轻微违约行为能否解除房屋买卖购房合同 汪某、史某双方履行了房屋买卖协议的主要义务。汪某迟延支付5000元首期房款的行为，并未影响史某实现合同目的，不构成根本违约。在履行期限届满之前，只有合同一方表明不履行主债务时，合同相对方才可以解除合同。现汪某要求继续履行合同，史某不具备解除合同的条件，故史某反诉要求解除双方签订房屋买卖协议的请求，法院不予支持。

房屋买卖合同纠纷案之原告能否同时请求被告承担定金责任与损害赔偿责任 本案的争议焦点有三个：第一，房屋买卖合同因被告的过错解除后，房屋升值部分的损失是否应纳入违约损害赔偿的范围；第二，原告能否同时请求被告承担定金责任与损害赔偿责任；第三，原告请求被告赔偿房屋差价损失的同时，能否请求被告赔偿其为履行合同而支出的佣金、评估费、赎楼费、按揭费、贷款利息等履行成本。

房屋买卖合同纠纷之房屋质量究竟是“瑕疵”还是“质量不达标”如何处理 律师的建议是，如果自己的房子没有什么大毛病，业主还是应该按期、按合同收房，同时按照与开发商房屋保修的约定，要求开发商对自己不满意的地方进行修补，如果开发商在保修期内拒不履行保修的义务，业主再去进行投诉，一般会获得更大主动。而不要轻易将矛盾扩大化，拒不收房，最后却很难得到支持。

房屋买卖合同纠纷案之按揭房屋买卖中的“转按揭”处理 法院认为，双方在签订合同后，许某按约定向周某履行了交付房屋的义务，周某亦履行了支付价款及按月向银行支付贷款及利息的义务。周某作为房屋的受让人，在实际占用使用房屋以后，亦代许某如期偿还贷款，并清偿了许某所负银行的全部债务。从而可见，银行作为抵押权人的利益不因许某与周某买卖行为而受到损害。另外，周某与许某所未能实现办理按揭更名的目的，但此非导致双方合同无效的法定事由。综上所述，双方所签订的买卖合同为有效。许某以担保法条款对抗申请确认双方之间买卖合同无效，不符合担保法条款的立法本意，故对其抗辩理由不予支持。

房屋买卖合同纠纷案之合同解除权的行使期限 解除权，是指当一定的事由出现，当事人所拥有的解除合同的权利。解除权需要在一定的期限内行使。当事人可以自由约定行使解除权的期限，在当事人没有约定的情况下，法律规定解除权的期限是一年。在经过此期限后，当事人要求解除合同的，法院不予支持。

房屋买卖合同纠纷案之口头买卖协议效力认定 买卖合同的有效成立在先，而产权转移登记在后。合同是否有效，应当用合同的生效要件来衡量。就本案合同效力问题，双方具有订立协议的行为能力；当事人意思表示真实；该协议不违反法律和行政法规的强制性规范。本案当事人虽是口头协议，但协议内容双方认可，且不违反法律和行政法规的强制性规范。故本案合同是生效的。

房屋买卖合同纠纷案之房屋质量瑕疵贬值损失承担 房屋贬值损失属于买受人的可得利益损失即在房屋交易过程中，必将产生的买受人可得合法利益的部分丧失，由于上述损失系房地产开发单位在签订合同时，应当预见到可能产生的损害后果，故北京某房地产公司亦应当对因其违约行为给高某造成的上述可得利益损失承担赔偿责任。关于具体价款数额的计算，法院已根据双方一致申请，委托具有鉴定资质的鉴定部门进行价格评估，法院将以该评估结果为依据，酌情确定北京某房地产公司应当赔偿的可得利益价款。

中介公司未认真审查房屋状况，对合同无法履行具有过错的，要承担相应责任 历某与华某、某房产中介公司签订的居间服务合同及历某与华某签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依合同约定履行其应负义务。因涉案房屋的产权人已变更为案外人王某，华某也将收取的定金返还历某，故历某与华某签订的房屋买卖合同应予以解除。华某在签订合同时已与王某离婚，并与王某协议离婚后涉案房屋归王某所有，但仍以其名义与历某签订合同。华某未能提供证据证明其在签订合同时已告知历某及某房产中介公司涉案房屋产权人的真实情况，故华某对买卖合同的不能继续履行主观上有过错。