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经典案例

网签购房合同到底有无法律效力

日期:2015-01-31 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:11362次 [字体: ] 背景色:        

据新京报报道,为儿子结婚,安女士准备花30多万买房,并同买方在网上签订了《购房合同》,后来房价上涨卖方沈先生要求注销网签合同或以82万的价格成交。明明在网上签订了合同,怎么可以出尔反尔呢?为了讨个说法,安女士将沈先生诉上了法院的被告席。

8月28日,北京朝阳法院开庭审理该起首例房屋买卖网签注销案,庭审时,网签是否与合同具有同等法律效力成为法庭关注的焦点。目前,此案正在进一步审理当中,法庭宣布择日宣判。

卖房人沈先生诉称,今年2月,他准备将朝阳区和平街一套房屋出售给安女士。双方在朝阳区房屋产权登记中心进行了网上签约,并填写了《存量房买卖合同信息表》。4月,由于双方在价格上不能达成一致,沈先生提出将信息表注销,但遭到安女士拒绝。

沈先生认为,网签仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节,本身不具备合同的法律效力。安女士拒绝配合注销信息表,使他无法行使房屋处置权。因此,起诉要求安女士协助其办理网签注销。同时,沈先生的代理人当日也表示,此案并非合同纠纷,而是信息表注销纠纷。

而安女士的代理人则认为“合同已经生效并且成立”。因为,网签信息和合同条款完全一致,为双方真实意思表示,而且沈先生已经签了字。

据安女士代理人称,2月份正处房价低迷期,安女士为儿子结婚准备花30余万买下该房。但网签后沈先生反悔,将房价提到82万元。现在房子不能入住,安女士儿子的婚期一再推迟,经济和精神上均受到损失。

随后,安女士代理人当庭递交反诉状,要求继续履行合同、办理房屋过户手续,并索赔6万元精神损失费。而当日的庭审因沈先生需要对反诉准备答辩而休庭,就网签是否具备与购房合同同等法律效力的问题,法院也将调查。

案例

甲方:网签应该有效力

现在是网络时代,犯不着什么事情都双方见面才能解决。既然是双方达成一致意见而且签了协议,就是有效的,形式不重要。不管是见面签还是网签都一样。

乙方:网签不具备效力

签协议是一件严肃的事情,在法律没有明确规定网签有效的情况下,网签就不应该具备法律效力。

争论

昨日,西部商报记者就网签购房的相关法律问题采访了甘肃光明律师事务所律师孙智俊、甘肃经天地律师事务所律师王建国和甘肃勇盛律师事务所王克明。

网签购房合同一般具有法律效力

问题一:什么是网签?网签是必须的吗?

律师:“网签”即“网上签约”的简称, 是与传统的现实中交易相区别的一种签约方式,即房产主管部门设立了一个网络交易平台,当事人就二手房买卖的内容经协商达成一致后,通过在网络交易平台上签约的形式完成交易。与传统的二手房交易程序相比,网签能杜绝一房二卖现象的发生,简化了交易程序,有利于二手房买卖市场的规范和发展。

关于网签的规定,北京市建委于2008年10月发布了《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》,在存量二手房的买卖中开始全面推行网签。根据规定:已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的,当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。即买卖双方自行成交或是通过经纪公司成交后,在申请办理过户登记前必须进行网上签约,才能完成交易并办理过户手续。但在全国其他地方和城市,目前尚没有类似的规定和要求。

问题二:网签购房合同到底有无法律效力?

律师:根据北京市的相关规定,网签应当是二手房交易过程中的一个必须环节,买卖双方在完成网上签约后,还需在打印的纸质合同上签字认可,所以从这个角度看,网签应当区别于购房合同,不具有购房合同的法律效力。

根据我国《合同法》的规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。在网签时,买卖双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础上进行协商,在达成一致后,才能登录交易平台填写信息表,且需填写标的房产的具体情况,并写明交易价款、支付时限等内容,然后才能进行网签。因此,网签双方当事人的意思表示真实,且签署内容符合《合同法》对于合同要求的要件,网签内容和房屋买卖合同的主体内容一致,所以网签应当视为房屋买卖合同,具有合同效力,对双方具有法律约束力。

网签合同必须与纸质合同内容一致

问题三:网签购房合同需注意什么?

律师:网签购房合同,必须与纸质合同内容相一致,否则,两种合同形式会出现差异,容易引起纠纷。同时,在二手房买卖已经实行网签的城市,市民不应当认为网签只是走走过场而应当重视网签,在进行网签之前,必须对买卖的房产标的进行彻底了解,就房产的价格等作出自己的决策,按照自己的真实意思表示填写网签的内容,以避免引发不必要的纠纷。

律师:在网上签约购房合同,与实际购房过程中所签订的纸质合同是一样的。只是合同形式不一样而已,正如《合同法司法解释二》第二条规定的一样,网上签约购房合同是合同成立的形式。只要意思表示真实,不违反法律、行政法规的效力型强制性规定,即有效。如果合同条款变更和签订补充协议,应当视为对网签合同的修订,应当以最后签订的合同修订条款和补充协议为准。因此,《合同法司法解释二》第二条规定就是对于其他合同形式的法律认可。

问题五:本案中,安女士是否可以提出精神赔偿的诉讼请求?

律师:精神赔偿是指相对于“物质利益”而言造成受害人精神利益受到损害而获得的赔偿。我国《民法通则》没有对精神损害赔偿作出明确规定,但在司法实践中,一般只能针对人身权、人格权引发的侵权之诉提请精神损害赔偿,因合同法律关系而引发的纠纷是不能要求精神损害赔偿的。本案属于合同纠纷,当事人提出精神损害赔偿是不恰当的。

网签能更好地保障购房者权益

同时,西部商报记者采访了甘肃省某房地产公司置业顾问宋先生,据其称,网签和纸签实质上是一样的,但对于购房者权益起到较好保障的只有一种,那就是合同的网签,兰州市已经规定商品房买卖实行网上签约备案。由于一些购房者不清楚相关规定,同时有些开发商由于种种原因无法提供网签,而与购房者纸签合同,在有预售证的情况下,纸签合同对于买卖双方具有法律约束力,但若不进行网签备案,购房者无法取得房产证,也无法有效预防开发商一房两卖。因此,作为购房者在购置房产时,一定要进行合同的网签备案,如果开发商不能够提供网签,就需要谨慎权衡。



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