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经典案例

房地产开发商虚假广告宣传被判支付巨额赔偿纠纷案

日期:2013-01-14 来源:北京房地产律师网 作者:房产律师 阅读:4281次 [字体: ] 背景色:        

2000年7月,业主姚某在某市中心看中盛世家园一套140多平方米、总价70多万元的房子,当时盛世家园的楼书上有这样一段描述:“在寸土寸金的市中心营造一座近6000平方米的中心花园不能不说是一种奢侈,盛世家园都市公寓就拥有这样的奢侈。”可以说这段宣传文字是促使姚某当时下单的重要原因之一。签约前,姚某还特地向售楼小姐求证“6000平方米的中心花园”是否属实,售楼小姐说,楼书上说的有就不会有假。

2002年6月,姚某拿到房子后发现,原先开发商承诺的6000平方米的中心花园居然不到2000平方米。据开发商解释,盛世家园征地11000平方米,减去5000多平方米的建筑面积和道路面积,剩下的就是花园面积了。作为公共绿地面积大幅缩水,盛世家园业主姚某等人决定向某市仲裁委员会申请仲裁,要求开发商赔偿。

在决定仲裁之前,姚某曾就中心花园缩水一事,和盛世家园的开发商谈判要求赔偿,但被开发商拒绝。盛世家园开发商认为,在报刊和楼书中对6000平方米中心花园的表述不能成为合同内容,而且报刊和楼书对房屋所作的说明和承诺是不确定的,因此对合同的订立和价格的确定不具有重要影响。

仲裁与裁判

仲裁庭认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,开发商在报刊和售楼广告中对6000平方米中心花园的宣传是具体和明确的,对合同的签订和价格的确定有重大影响,是合同内容的一部分。开发商未能按合同约定履行自己的义务,理应酌情承担违约责任。事后,关于盛世家园的中心花园缩水问题,业主姚某个人拿到了1.4万余元的补偿。

除了姚某等业主向某市仲裁委员会申请仲裁外,其他部分业主选择了向人民法院起诉。人民法院经审理后认为,售楼广告中宣称有近6000平方米中心花园的允诺,对楼盘的销售有重大影响,应该视为要约。鉴于双方对违约责任没有作出明确约定,法院酌情判定开发商按总房价款的2 010支付违约金。

对于盛世家园中心花园的广告,某市建设委员会相关负责人在杭城房产3·15诚信经营恳谈会上进行了点评:盛世家园在售楼书上称有6000平方米的中心花园,但最终花园只是配套的绿化绿地。开发商在制作房地产广告时,为了吸引购房者,往往夸大其辞,做一些失实的甚至是虚假的宣传,侵害了购房者的权益,最终也给开发商自己带来损失。盛世家园中心花园缩水案无疑是一个开发商在进行房地产虚假或不实宣传造成巨额经济损失及负面社会影响的严重教训。

开发商在制作、发布房地产广告的时候,除了要遵守《广告法》、《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规外,还应当特别注意房地产广告的宣传资料是否与实际相符合,切不可为吸引眼球而作虚假宣传。根据相关法律规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

要约与要约邀请是完全不同的两个概念,具有完全不同的法律意义。要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(1)内容具体确定;(2)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。说到要约,就不得不提一下承诺,承诺是指受要约人同意要约的意思表示。承诺一经作出并生效的话,合同就成立并生效了。要约是以订立合同为目的具有法律意义的意思表示行为,一经发出就产生一定的法律效果,即受要约人向要约人做出承诺后,要约人就应当按照其提出的要约内容履行相应的合同内容。

要约邀请,又称为引诱要约,是指希望他人向自己发出要约的 意思表示。要约邀请的目的是让对方对自己发出要约,是订立合同的一种预备行为,在性质上是一种事实行为,并不产生任何法律效果,即使相对方依邀请对自己发出了要约,自己也没有必须作出承诺的义务。因此,要约邀请本身不具有法律意义。在实际生活中,拍卖公告、招标、寄送的价目表、招股说明书、商业公告、广告等,都属于要约邀请。

对于商业广告,除非其内容符合要约的规定视为要约,否则,为要约邀请。在我国司法实践中,常常以是否包含合同主要条款作为判断一项商业广告是要约还是要约邀请的主要标准。如果商业广告中包含了合同的主要条款,如名称、价款、型号、性能等内容,应视为一种要约;如果没有具备合同主要条款,则认为只是要约邀请。对于商品房销售广告是要约还是要约邀请,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

购房者也不能因为开发商美丽的广告宣传而轻易决定是否购房。由于目前房地产虚假广告普遍存在取证难的问题,在对房地产广告中的内容有疑问时,一定要向开发商核实确定并将开发商的相关承诺载入商品房买卖合同,使其成为合同内容的一部分,在开发商不能兑现承诺的相关内容时可以追究开发商的违约责任。如遇到虚假广告,购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉,由相关的职能部门对开发商做出相应的处罚。



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