商品房买卖纠纷案之土地使用权缩水问题 有很多开发商利用购房人法律知识欠缺，同时前几年房子好卖，你不买还有别人买的形势，有很多时候将《商品房示范合同》第一条“项目建设依据”中将土地使用年限一栏不填写，也不将《土地使用权证》出示给购房人，购房人在合同上签字后，说将合同收上来去备案，然后再将土地使用权年限填写上，购房者的提出异议时就说当时就已经填写上了，购房者无法举证证明是开发商后填的。

房屋买卖合同纠纷案之法院能否判决认购书按原价继续履行 认购书是否可以直接认定为商品房预售合同。我们认为商品房买卖合同的标的物具有特殊性，因为房屋是消费者最主要的生活资料，买受人最直接的目的是在对房屋所有权完全有效的行使，房屋要满足人们基本生活的需要，买受人要对房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、装饰、产权登记等等。《商品房销售管理办法》第十六条前十项内容都是产权人行使所有权的必备条件，也是房屋作为基本生活资料应符合现代社会要求的基本内容，否则，买受人将无法圆满地对商品房实现占有、使用、收益和处分的权能。

建筑物区分所有权纠纷之自己家的房子也不能随便砸？商品房业主虽然是房屋的所有权人，但对房屋的装修不能随心所欲，尤其不能妨碍他人或者公共利益。业主私自拆除承重墙、破坏房屋外貌都是法律所禁止的。物业公司依法有权对业主的装修进行监管，如小张擅自拆除承重墙，损坏了房屋的承重结构，给房屋带来的安全隐患已经危及相邻方的利益，有权要求其恢复原状。因此，“要装修，选砸墙，承重墙，不可砸！

业主委员会可以代理业主维权吗？业主委员会是业主大会酌执行机构，业主委员会一般讨论的决定是属于《业主大会议事规则》规定业主委员会可以决定的事宜或者经业主大会授权业主委员会决定的事宜。并依据《物权法》第八十三条的规定，业主委员会是具有诉讼主体资格的，可以代表业主对损害他人合法权益的行为提出侵权之诉。因此，同庆小区的业主委员会可以作为原告向华宇写字楼提起诉讼。

房产律师网城镇居民可以承包土地吗？依据我国法律的相关规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。只要城镇居民承包土地的用途符合国家法律相关规定，经农民集体经济组织审核资质，并村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，就可以参照《农村土地承包法》，与农民集体经济组织签订承包合同，并报乡（镇）人民政府批准。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。因此，老李只要通过以上方式承包土地，其合法权益是可以保障的。

二手房买卖合同纠纷案之二手房买卖合同是否应继续履行 本案纠纷是由于被申请人拒绝出售房屋所引起的，申请人的请求基本得到仲裁庭全部支持，故本案仲裁费由被申请人承担。于申请人提出的合同条款显失公平以及违约金过高的抗辩，仲裁庭认为，申请人己经依约交付合同项下货物给予被申请人，已履行买卖合同的卖方的主要义务，如果以买卖合同约定的每日按合同总价的百分之一计算申请人迟延交付增值税发票的违约金，则申请人在已依约交货后仍需承担远超过合同总价的违约金，违背货物买卖合同法律关系的本质和合同的目的，也过分高于被申请人的损失。

二手房买卖合同纠纷案之解除权的行使并没有因为除斥期间的经过而消灭 本案的另外一个问题是甲方解除合同有没有超过期限。由于解除权属于形成权，所以要受到除斥期间的约束。合同法第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”但是在第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中当事人对于这个期间没有约定，乙方也没有进行催告，所以笔者认为甲方解除权的行使并没有因为除斥期间的经过而消灭。

二手房买卖行为未办理产权登记，在二手房拆迁补偿安置过程中，买受人的权益应当如何保护 本案中，被告刘海文所出卖的房屋系私有房产。如前所述，被告刘海文与原告秦冰的房屋买卖行为不产生法律效力，因而讼争房产的产权仍归被告刘海文所有。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。据此，北京市天明房地产公司应对被拆迁房屋的产权人被告刘海文进行补偿。拆迁补偿实行产权调换、货币补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式，具体采用哪种方法应征求被拆迁房屋产权人的意见，实践中一般多采用货币补偿的形式。

房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是否可以认定为该房屋由承租人委托购买 在本案中，被告李克菲购买原房屋产权人的房屋完全是以自己的名义进行的，而且本案系争的房屋亦是由被告李克菲自己单独出资购买，并且二手房买卖合同中也写明了房屋所有权人为被告李克菲。因此，本案不存在所谓被告李克菲是以原告张宏兵的名义和费用为原告处理委托事务的事实。另外，委托合同是建立在委托人和受托人相互信任基础之上的，受托人应亲自处理委托事务，即使转委托亦须征得委托人的同意。在本案中，原告张宏兵和被告李克菲之间曾经存在信任，但这种信任是原告张宏兵和被告李克菲共同居住的信任，而不是原告张宏兵委托被告李克菲为其购买房屋的信任。因此，当事人双方之间不存在所谓的相互信任的基础。

在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”且都主张优先购买的情况下，谁更优先 在租赁关系中，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用，自己收取租金，从所有人角度来讲，这是其所有权价值实现的方式，从承租人角度而言，则可以满足其生产、生活的需要。在租赁合同中，标的物的用益权与租金实行对等转移，这种特殊的商品交换，并不是一次性地实现，而是逐渐、持续地实现，在交换过程的一定期限之内，承租所给付的租金，仅是该期间物的使用所“消耗”掉的价值，在房屋等不动产租赁中，为平衡当事人之利益，兼及保护经济上力量相对弱小的一方，承租人依其使用权，可以对抗他人，其中包括出租房屋的所有人，在出租物买卖的场合，租赁不受影响。