2005年2月5日，某中介公司（受托人、乙方）与曹某（委托人、甲方）签订《房屋购买委托协议》，主要内容为：委托人委托受托人购买房屋，委托价格范围为90 -150万，房屋面积为80- 平方米。委托人委托受托人提供下列第1、2、3、4、7、8项服务：1．提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询。2．寻找意向购买房屋。3．对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验。4．协助并撮合委托人与出售人签订房屋买卖合同。7．代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续。8．协助查验并接收房屋、附属设施及家具设备等。协议委托期限：自2005年2月5日至2005年4月4日。佣金的相关规定：委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用，标准如下：1．房价款的3%；2．过户费3000元；3．贷款服务费。受托人责任：1．受托人应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定违法从事经纪活动；2．受托人不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源……
签订该委托协议当日，曹某即经某中介公司介绍、撮合与某小区X号房屋的出卖方签订了《房屋买卖合同》。与此同时，曹某向出卖方支付购房定金2万元，并与某中介公司签订《佣金确认书》及《过户费／贷款服务费确认书》，确认佣金金额为37800元，过房费金额为3000元。上述合同中房屋出卖方及定金收条的收款人均署名胡某。
另查，上述某小区X号房屋的产权人为吴某，其于2005年2月1日书面委托胡某全权代表办理有关该房产的出售事宜（但某中介公司未能证明其已经将该情况向曹某说明，曹某不予认可）。该房产另于2005年4月3日转卖他人，并已办理房屋过户手续。至此，上述合同未再得到双方的履行，曹某支付胡某的定金亦未能收回。
某中介公司认为，其公司按约定完成了该房屋的推介，曹某应当支付相应佣金37800元，但曹某拒绝支付。故起诉要求判令曹某支付佣金37800元及滞纳金2950元。而曹某认为，买卖合同的出卖人是胡某，但真正的房主是吴某，某中介公司有欺诈的嫌疑。且该公司没有履行认真审查的义务，造成其无法购买该房屋， 某中介公司的违约行为给其造成2万元定金的损失，故反诉要求该公司赔偿。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、驳回某中介公司的诉讼请求；二、本判决生效后七日内，某中介公司赔偿曹某定金损失人民币二万元。
法官说法
某中介公司与曹某系居间、委托合同关系，双方为此签订的居间、委托协议不违反法律规定，具有法律效力。双方均应依约履行。根据双方约定，某中介公司负有为曹某寻找意向购买房屋及协助并撮合曹某与出卖方签订房屋买卖合同等主要义务，并据该项义务履行情况向曹某收取相应的佣金及费用。但在实际履行中，某中介公司确曾撮合曹某与胡某签订买卖合同，胡某还收取曹某购房定金2万元，但后经曹某查实，胡某并非出卖房屋的实际产权人，某中介公司虽主张于双方签订合同时已告知曹某真实房主及胡某与房主的委托关系，但曹某对此不予认可，该公司未能就其主张的事实向法院提供充分证据。且该房屋已于2005年4月3日转卖他人，并已办理房屋过户手续。本案中的买卖合同于事实上亦无法继续履行。某中介公司称其已全面履行合同义务，依法依约应享受合同权利之说，没有依据。其要求曹某支付该公司佣金并要求赔偿定金损失的请求，缺乏依据，法院不予支持。
法官提醒
中介公司作为专门从事房屋产权交易居间服务的居间人，具有自己特定的专业知识和人力、信息资源。做好居间服务，中介公司应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。按照合同法的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当亦理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六卜条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介业务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
