2005年11月，崔某与开发商签订商品房买卖合同，崔某购买开发商建设的X号房屋，总价款35万元。合同签订后，崔某于2006年7月入住上述房屋。入住后发现室内承重墙陆续出现多处裂缝。双方委托检测机构检测，结论为承重墙裂缝贯穿墙厚，长度与房间净高基本相同，对房屋的正常使用和耐久性有一定的影响。崔某认为该结论足以说明房屋存在质量缺陷问题。 诉至法院，诉讼请求：1．判令被告赔偿原告房屋的质量缺陷修复损失10000元和房屋贬值损失22840元，以上共计32840元；2．判令被告承担本案鉴定费和评估费；3．被告承担本案诉讼费用。
在案件审理过程中，法院委托司法鉴定机构进行了司法鉴定，司法鉴定书中栽明：从裂缝的位置、走向、开裂趋势以及房屋的结构性特征判断，剪力墙墙体混凝土收缩变形是造成该房屋竖向裂缝的主要原因；该房屋裂缝所在剪力墙墙体过长，加剧了混凝土的自收缩变形，同时温度变化引起的变形对裂缝的开展有推动作用，此裂缝属于非受力裂缝；这种裂缝尚不显著影响结构承载能力，但影响到房屋的适用性和耐久性。后双方还委托相关机构对房屋内裂缝修复所需费用以及因此导致的房屋贬值损失进行了评估。评估报告中载明：已对X号房屋质量缺陷所造成的房地产 价值的减损进行了评估；确定在估价时点的评估结果为房屋损失价值7292元；房屋缺陷贬值为估价时点无缺陷房屋公开市场价值的2 % - 3%，估价时点无缺陷房屋公开市场价值楼面单价为13220元／平方米。崔某支付鉴定费用3500元。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决：一、开发商于本判决生效后七日内赔偿崔某房屋质量缺陷修复费用七千二百九十二元、房屋贬值损失二万零五百五十六元，以上共计二万七千八百四十八元；二、驳回崔某的其他诉讼请求。
法官说法
崔某与开发商签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应依约履行合同义务。开发商作为房屋出卖人应当承担出卖标的物的质量瑕疵担保义务。因开发商交付的房屋，由于混凝土收缩等原因导致房屋出现裂缝，在一定程度上影响了房屋的适用性和耐久性，明显属于房屋质量缺陷，可以说明开发商的行为系违约，其违反瑕疵担保义务，应赔偿由此给买受人造成的合理经济损失。
房屋裂缝修复费用属于买受人的既得利益损失即现有合法利益的减少，因此开发商应支付相应的维修价款，以填平和补救给崔某造成的上述损害后果。关于具体价款数额的计算，因房屋质量和价格评估鉴定机构已根据实际情况做出了鉴定结论，尽管崔某对评估报告中载明的房屋修复费用提出异议，但未有证据推翻鉴定程序的合法性和鉴定结论的合理性，法院对上述鉴定结论予以认定，并对崔某的上述抗辩意见不予采信。
房屋贬值损失属于买受人的可得利益损失即在房屋交易过程中，必将产生的买受人可得合法利益的部分丧失，由于上述损失系房地产开发单位在签订合同时，应当预见到可能产生的损害后果，故开发商亦应当对因其违约行为给崔某造成的上述可得利益损失承担赔偿责任。关于具体价款数额的计算，法院已根据双方一致申请，委托具有鉴定资质的鉴定部门进行价格评估，法院可以以该评估结果为依据，酌情确定开发商应当赔偿的可得利益价款。
本案系因房屋质量所引发的纠纷，经过鉴定及评估，已证实诉争房屋确实存在质量问题并给崔某造成了损失，故法院确定由开发商承担房屋质量鉴定费用和房屋损失评估费用。
法官提醒
房屋质量存在瑕疵的，开发商应当承担相应的责任，购房者可以要求开发商赔偿。赔偿范围包括既得利益的损失和可得利益的损失，即房屋修复费用、房屋贬值损失。而上述费用的数额须经过有资质的鉴定部门出具的鉴定报告或评估报告认可，或者经双方协商一致。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者业务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
