案例1，2004年9月，任女士与某经纪公司签订委托代理购房协议，由经纪公司代理购买位于北京市海淀区永泰西里一处建筑面积77.43平方米的二居室房屋， 成交价为34.5万元。签协议同时，任女士支付该公司购房定金3万元。协议还约定经纪人收到定金后不得向其他人出售此房屋，并确保此房屋不欠任何费用。在该公司办理过户手续期间任女士若不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续，经纪公司有权不退还定金。不久，任女士得知所购房屋的物业费及供暖费尚欠两万多元，于是向经纪公司提出解除合同。
分析：双方签订的有效协议中约定房地产经纪公司应确保此房屋不欠任何费用，但在实际履行中，出现了协议房屋有物业费及供暖费尚未情况。协议中虽约定任女士在办理过户手续期间不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续的，经纪公司有权不退还定金，但导致任女士不认购的原因系协议房屋存在欠费，经纪公司存在过错，因此任女士放弃购买并主张退还定金。
案例2，2004年4月17日，张女士与某中介公司签订了《房地产居间合同》与《定金协议》，由张女士委托中介公司居间介绍买受上海市浦东新区东环龙路某弄的一套住房。双方在合同中约定“房价为131万元，合同有效期为自合同签订之日起72小时，张女士支付中介公司诚意金6000元”。同日，双方还另行签订了一份《买受方看房确认书》一份，载明“张女士不得私下与中介公司曾介绍的出售方进行本委托事项的交易，违者张女士应按私下成交价的1%支付中介公司违约金。”此后，张女士与卖方都未合同规定的4月20日之前到中介公司处签订合同，中介公司书面通知后，也未见有回音。不久，公司得知，张女士在4月30日已经以101万元的价款与上家自行进行了房屋买卖，房屋产权业已正式变更。由于张女士始终未支付居间服务费，中介公司认为张女士与上家私下交易的行为，违反了双方之间的约定，于是，起诉到法院，要求张女士支付违约金。
分析：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张女士与中介公司之间的《房地产居间合同》合法有效，双方均应恪官运亨通。张女士私下与卖方签订《房地产买卖合同》，其行为显已违反双方之间的约定，应按约承担违约责任。
案例3，房主张某有一套面积1994年85平方米左右的住房，经朋友介绍，与买家王女士签订了二手房买卖合同。合同中约定，房屋总价款34万，王女士在合同签订时支付6万元定金，余款在办理房屋过户时一次性付清。合同签订后，张某收取了房屋定金，但在办理过户手续时，王女士提出资金不足，要求先办理过户，房款后付。因朋友介绍的缘故，张某答应了王女士的请示，但与王女士约定，余款必须在3个月内付清，否则每逾期一日，需要支付全部房款千分之一的违约金。转眼半年就过去了，但张某迟迟未收到房款，于是找到王女士要求解除合同，并要求王女士赔付定金及违约金，王女士同意解除合同，不同意定金及违约金的主张。怎么办？
分析：根据《担保法》及《合同法》的规定，合同的双方当事人可以约定定金条款，如果双方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。但合同中如果既约定了定金又约定了违约金的话，则只能选择一项，不可同时主张。
张某与王女士签订的两份合同均有效，只是后达成的合同对付款期限做了变更。王女士未按照约定支付房款并且在我催促的合理期间内仍未履行，所以张某有权要求解除合同。但合同中同时约定了违约金和定金条款，只能选择其一，不能既要求王女士赔付定金，又要求支付违约金。
案例4，客户李某有一套房三月份在中介成交，当时买卖双方签了合约买方交了5000元定金，由于房产证在银行抵押赎楼，定金暂由中介托管，但当时张某没签定金托管书，因中介说张某第二天作了全权委托公证就可给定金，第二天做了公证我因忙没去拿，后来听说买方一直没交首期款（买方违约）张某就中介要定金，但中介说合约无效不给钱一直到现在。请问我能拿回定金吗？
分析：不能。房屋转让合同以房屋的实际交付为生效要件，虽然双方的合同已经签订，但双方均未实际履行。定金的交付是对双方诚实履行合同的保证，但这并不表示买方对定金的交付负有当然义务。如你以买方违约要求买方履行义务，因你对房屋的所有权有瑕疵，买方可通过履行不安抗辨权以反驳你的请求。
