典型案例
2005年10月28日，丁某与某房地产开发公司签订了《X号房屋购房定购单》，约定丁某定购某房地产开发公司开发建设的X号商品房，建筑面积为50平方米，总房价为35万元，丁某交纳定金2 万元（在签订正式合同后转化为购房款）。订单还约定，丁某应于2005年6月1日带齐相关资料到房地产公司处付清全部35万元房款，签署正式的《商品房买卖合同》。当日丁某交纳了购房定金人民币2万元，房地产开发公司向其出具了收据。2005年6月5日，丁某又付款15万元，房地产开发公司财务部门向丁某出具了收据，并在收据上注明“X号房屋房款（分期）”。2005年12月1日，涉案房屋已竣工，而在丁某向某房地产开发公司缴纳其余18万元房款时，某房地产开发公司拒收，同时拒绝交付丁某房屋。经协商无果，丁某诉至法院请求判令房地产公司交付其定购的x号房一套。
房地产公司辩称，丁某未在2005年6月1日到其处签订正式的房屋买卖合同，并交付全部房款，已经构成了违约，其公司财务部门没有权利对付款方式进行变更，也不能说明其公司同意给原告分期付款，不同意丁某的诉讼请求。房地产公司提起反诉，请求人民法院依法解除原告与被告签订的《X号房屋购房定购单》，并根据定金罚则，判令丁某支付的2万元定金归被告所有。
裁判结果
法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决某房地产公司于判决生效后三十日内向丁某交付其定购的X号房屋一套；丁某于判决生效后三十日内向某房地产公司支付其余购房款十八万元。
法官说法
丁某和某房地产公司在平等自愿的基础上签订了《X号房屋购房定购单》，基本具备了买卖合同应具备的基本要件，该合同应受法律保护。购房定购单签订后，当日丁某交纳了购房定金人民币2万元，某房地产开发公司向其出具了收据。2005年6月1日丁某没有按约交纳其余购房款并签订商品房买卖合同，已经构成违约；但丁某在2005年6月5日到某房地产开发公司支付购房款15万元时，某房地产开发公司予以接受还出具了收据，并在收据上注明“X号房屋房款（分期）”，明确显示房地产公司已经同意了丁某分期付款购房的行为，故丁某违约的行为已被房地产公司接受其第二笔购房款的事实否定。房地产公司辩称的其“财务部门没有权利对付款方式进行变更，也不能说明我们同意给原告分期付款”的意见，与
相关法律的规定不符，属于其内部管理范畴，不能对抗其他人。故被告“没有认可原告分期付款购房”的辩解意见法院不予采信。被告某房地产开发公司应当按照双方在《X号房屋购房定购单》承诺的价格，向原告丁某交付其定购的商品房；丁某应当缴清剩余款项。某房地产开发公司反诉要求依法解除与丁某签订的《X号房屋购房定购单》、判令丁某支付的2万元定金归其所有，因某房地产开发公司没有证据证明丁某具有导致商品房买卖合同不能成立的行为和事实，故某房地产开发公司的反诉请求法院不予支持。
法官提醒
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”购房定购单可以认定为商品房买卖合同应具备两个条件：一个是具备商品房销售合同的主要内容，一般包括合同主体、标的及价款；另一个则是出卖人已经按照约定收取了购房款，这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，只要起到证明合同已开始履行的作用即可。
买卖双方虽然没有订立形式上的书面商品房买卖合同即主合同，但是定购单已包含了主合同的主要内容，而且卖方已收受了买方的部分房款，商品房买卖合同即已成立，定购单中的内容即为商品房买卖合同的主要内容。本案与前案的区别在于购房人是否交纳了购房款。交纳购房款的，房屋买卖合同成立，未交纳购房款的，房屋买卖合同未成立。
相关法律
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
