房屋差价损失赔偿数额的确定——赵某明诉吕某军房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2020）京02民终9383号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：赵某明
被吿（被上诉人）；吕某军
第三人（被上诉人）：吕某龙、房地产经纪公司
【基本案情】
案涉房屋为已购公有住房，登记在吕某军名下。张某彦系吕某军之妻，吕某龙系吕某军之子。
2016年12月17日，经房地产经纪公司居间，吕某军与赵某明签订《房屋买卖合同》，约定：吕某军将案涉房屋以72万元（净得价）出售给赵某明；定金2万元，暂交吕某军1万元，交中介方1万元保存；待售房核验、购房资质申请通过后一周内支付全部房款并办理房屋权属转移登记；居间费用为15840元；吕某军在收到全款后一周内将房屋交付给赵某明。
《房屋买卖合同》约定：若出卖人违约行为导致吏易不能进行，逾期在15天之内的，按总房价款日万分之五支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权解除合同，出卖人按总房价款的10%支付违约金，并承担居间服务费。
原产权单位规定房屋首次上市出售的，买方需要具有北京市正式城镇户口。因赵某明不符合条件，双方签订补充协议约定：吕某军将此房过户于吕某龙变为商品房，此过户支付的费用由赵某明支付。吕某龙过户后配合赵某明办理过户事宜，费用由赵某明来承担。吕某龙、张某彦、吕某军、赵某明均在补充协议上签字。房屋合同签订后，赵某明按约支付定金。
2017年3月3。日，原产权单位出具《已购公有住房上市出售确认书》，同意涉案房屋赠与吕某龙。2017年5月17日，赵某明在京购房资格初步核验通过。
2017年3月10日、4月1日，张某彦与赵某明电话通话，张某彦表示不想再继续履行合同，赵某明表示要求继续应行。2017年4月11日，赵某明、吕某军协商未果。
赵某明诉至法院，要求解除合同；吕某军返还定金2万元、赔偿居间费损失15840元；吕某军、吕某龙支付违约金7.2万元、赔偿房屋差价损失50.27万元。
诉讼中，赵某明遂申请对涉案房屋的价值进行评估。评估公司出具报告，确定涉案房屋在2017年9月7日的房地产总价为107.79万元，在2017年3月10日的房地产总价为122.27万元。
【案件焦点】
1.房屋差价损失的价值时点如何确定；2.法院确定赔偿损失额时应如何考量房屋差价损失。
【法院裁判要旨】
北京市房山区人民法院经审理认为：吕某军作为合同义务人，未完成使涉案房屋具备向赵某明出售的条件，合同无法继续履行，构成违约。对赵某明要求解除合同、返还定金、支付违约金的请求，法院予以支持。对赵某明要求承担居间服务费的请求不予支持。2017年3月10日双方尚处于磋商过程，合同仍在履行，赵某明主张按照此时的市场价值计算房屋差价损失，不予支持。综合考虑各种因素，参考2017年10月16日房屋评估价值，根据公平和诚实信用原则予以衡量，配情确定赔偿损失的具体金额。因吕某龙拒绝履行补充协议，导致合同无法履行的违约责任，应由涉案合同当事人冃某军承担。
北京市房山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：
一、解除赵某明、吕某军与房地产经纪公司签订的房屋买卖合同；
二、吕某军返还赵某明定金1万元；房地产经纪公司返还赵某明定金1万元；
三、目某军支付赵某明违约金7.2万元；
四、吕某军赔偿赵某明损失10万元；
五、驳冋赵某明的其他诉讼请求。
赵某明不服一审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：房屋羌价损失属于合同履行后守约方的预期可得利益损失，属于违约损失赔偿范围，故赵某明请求赔偿房屋差价损失，应予支持。民事赔偿责任应遵循损失填平原则，按照2017年9月7日的房屋市场价计算的房屋差价损失，足以弥补赵某明因违约遭受的损失。依据2017年9月7日价值时点的房屋市场价确定房屋差价损失为35.79万元（107.79万元与72万元之差额）。对于赵某明主张房屋差价损失的请求，法院在违约金不足以弥补房屋差价损失的范围内支持28.59万元赔偿请求。一审判决所酌定的损失赔偿额明显不足以填补守约方所遭受的实际损失，亦将使违约方因违约行为而获益，故法院依法予以纠正。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：
一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初9617号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初9617号民事判决第四项、第五项；
三、吕某军于木判决生效之H起七口内赔偿赵某明损失28.59万元；
四、驳回赵某明的其他诉讼请求。
【法官后语】
合同违约赔偿损失的范围，是司法实践中的热点和难点。从当事人主张赔偿损失的请求权基础来说，各类损失可以分为两类：一为履行损害，即一方未履行合同导致另一方迪受的履行利益受损，赔偿损失的效果是使受损害一方取得如同合同履行所能取得的收益；二为信赖损害，即一方信赖合同导致其原有利益受到的损害，赔偿损失的效果是使受损害一方利益恢复到合同订立前的状态。履行损害和信穀损害，当事人可以选择其请求权基础，来主张履行损害或信族损害。①房屋差价损失，本质上即为履行损害。当事人主张房屋差价损失，其目的即是取得合同正常履行的收益。
房屋差价损失属于违约损失赔偿范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋差价损失即属于合同履行后守约方的预期可得利益损失。赵某明请求赔偿房屋差价损失，应予支持。
房屋差价损失要根据损失填平的原则来确定。房屋差价的计算方式，为房屋合同成交价与损失确定基准时点的房屋市场价之间的价格涨跌差额。房屋差价损失数额是多少，关键在于基准时点如何选择。本案中鉴定机构评估了2017年3月10日和2017年9月7日两个时点的房屋价格，分别为122.27万元和107.79万元。房屋差价损失，数额上应当于守约方在公开市场购买与涉案房屋最类似的替代房屋所需额外支付的差价损失。本案赵某明的履行利益即取得涉案房屋，本案中房屋价格上涨后又下降，按照下降后2017年9月7日的价格计算房屋差价损失，也足以弥补赵某明的履行利益损失，即可以使得其另行购置着代房屋而利益不受损害。因此，可以2017年9月7日为基准点，确定赵某明遭受的房屋差价损失为35.79万元（评估价格107.79万元与合同约定价格72万元之差额）。
约定的违约金低于实际损失的，当事人就未获赔偿的损失差额部分仍有权主张赔偿。本案中双方约定违约金金额为7.2万元，而赵某明实际的损失为35.79万元，违约金不足以弥补赵某明的损失。赵某明就未获赔偿的损失差额部分28.59元仍有权主张赔偿，法院应当予以支持。法院行使自由裁量权，应当具有法倖和事实依据，在相关数额经过鉴定确定后，不应再行酌减，否则可能造成赔偿损失数额不足以弥补守约方的实际损失，违约方获益的情形。
当事人主张的损失，还要受到因果关系、可预见性、减损等规则的规制，避免过分加重违约方责任。本案采用本案中按照后一时点为基准确定房屋差价损失，既足以弥补赵某明的损失，又不至于加重吕某军承担的违约责任，平衡双方利益。
编写人：北京市第二中级人民法院陈妍王德林，本文仅供交流学习，版权归原作者。
