划拨土地上房屋买卖合同不因未经审批而无效
——皮革公司诉房地产公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2020）京03民终10851号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：皮革公司
被告（被上诉人）：房地产公司
【基本案情】
2004年7月22日，房地产公司作为买方（甲方）与皮華公司作为卖方（乙方）签订《房屋产权买卖合同书》，约定：乙方将所属2号、13号、22号三套院落房屋产权卖给甲方，甲方同意以220万元购买以上三套院落产权，在合同签订时甲方付全部房款的10%作为定金，余款在乙方主管上级批准后与交易所认定2号、13号、22号院可以办理产权过户手续的十个工作日内全部付清。
2009年10月，皮草公司取得2号、13号、22号院所在土地的《国有土地使用证》，登记的使用权类型均为划拨。
现皮革公司以双方签订的《房屋产权买卖合同书》未经有批准权的人民政府审批，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定为由要求确认合同无效。
【案件焦点】
《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定是否属于效力性强制规定，违反该规定未经审批的房屋买卖合同是否有效。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：关于违反《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定的后果，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的’强制性规定'，是指效力性强制性规定”，从《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的条文内容看，并未直接规定违反该条规定的行为无效，可见是否经有批准权的人民政府审批并不影响房地产转让合同的效力，只是对以房地产权属转移登记为内容的合同履行产生影响，故该条规定应属于管理性强制规定。皮革公司依据该条规定主张合同无效缺乏依据，法院不予支持。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）＞第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，作出如下判决：
驳回皮革公司的全部诉讼请求。
皮革公司不服提出上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：现有证据不足以证明皮革公司关于案涉《房屋产权买卖合同书》因违反法律、法规强制性规定而无效的相应主张内容成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第-款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案涉及未经审批之划拨土地上房屋买卖合同的效力认定问题。有关转让划拨土地上房屋的规定主要体现在《中华人民共和国房地产管理法》第四十条，该条规定：以划拨方式瑕得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据该规定，转让划拨土地上房屋时应报有批准权的人民政府审批。本案争议焦点在于违反上述规定未经审批是否导致合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，该处的强制性规定是指效力性强制规定。判断强制性规定的性质时，需要综合考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果及交易安全保护等因素，效力性强制规定旨在禁止交易行为本身，目的在于禁止此类交易行为的存在，该类规定的认定标准通常有两个：一是法律法规明确規定违反该规定将导致合同无效或不成立；二是法律法规虽没有明确规定违反该规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定后若使合同继续有效将损害国家利益或社会公共利益。而探究《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的立法本意，审批的真正目的不是禁止划拨土地上房屋的流通，而是为了对土地用途进行监管和防止交易方逃避“补齐土地出让金”，若转让行为最终未获得审批则合同在客观上无法继续履行从而无法发生物权变动的效果，对合同效力本身的肯定并不会导致国家利益或社会公共利益受损，故上述规定的性质应属管理性强制规定，而非效力性强制规定，违反该规定未经审批并不导致合同无效。
合同效力和物权效力相区分。根据《中华人民共和国物权法〉笫十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或交付，影响物权变动的效果，但不影响债权合同的效力。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定的审批仅是物权变动的必要条件，是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，未经审批只是将导致无法办理房屋所有权登记，无法发生物权变动的效果，但不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同仍然有效。
综上，划拨土地上房屋买卖合同不因未经审批而无效，是否获得审批只影响合同的履行'情况，并不影响合同本身的效力，对合同效力应严格按照合同法及相关法偉规定进行认定。
编写人：北京市朝阳区人民法院柯岩王贺精，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
