未经相对人同意的合同权利义务概括转让之法律效力
—王某禹诉陶某、朱某房屋买卖合同案
【案件基本信患】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终4817号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被吿、被上诉人）：王某禹
被吿（反诉原告、上诉人）：陶某、朱某
【基本案情】
2016年8月22日，王某禹与陶某及中介公司签打《房屋买卖合同》1份，约定由陶某将某小区一处房屋作价148万元出售给王某禹，陶某在收到首付款时交付房屋，余款由中介公司代办贷款。2016年8月31日，王某禹将首付款支付至中介公司；同日，中介公司办理了购房合同网上备案手续，将购房人变更为王某禹的妹妹王某珍，备案合同无双方签字o2016年9月8日，陶某与王某禹商定“因（陶某）腾空房屋有困难，故迟延至2016年12月交付房屋，其余均按合同约定办理”。2016年9月12日，陶某至中介公司领取首付款并提供了办理贷款需要的资料。2016年12月9日，王某珍与某银行签订《个人购房借款及担保合同》申贷100万元，中介公司将贷款合同发送给陶某o2016年12月23日，王某禹、王某珍、陶某以及中介公司至不动产登记部门办理产权过户，但未能办理。后三方至中介公司协商，谈及以王某禹的名义重新办理网签备案合同和重新办理贷款手续事宜，但未达成一致意见。2016年12月31日，中介公司向陶某发送《催告履行合同通知书》，傕促陶某于2017年1月5日早晨9点至约定地点与王某禹、王某珍办理过户手续，如未能在约定时间到达视为违约，即视为不履行该买卖合同。陶某口头回复中介公司“因备案事情未解决故不会去办理过户手续”。2017年1月19日，陶某向中介公司发送《再次催告配合撤销网签合同〉1份，要求中介对违规网签合同作出书面说明，并于2017年1月23日三方一起前往撤销此网签合同，返还其房产证、土地证。2017年1月22日，陶某方致电王某禹，让王某禹配合撤销网签合同，王某禹让其有事通过中介公司沟通。2017年2月5日，陶某通过中介公司通知王某禹因逾期支付购房款构成违约，其将扣除违约金、赔偿金后将剩余款项返还，相应房屋其将另行处置，并要求中介公司告知相关内容。王某禹本诉要求陶某、朱某继续履行2016年8月22日签订的《房屋买卖合同〉、协助其办理房屋过户手续；陶某、朱某抗辩合同已经解除并反诉要求王某禹支付其违约金29.6万元。诉讼中，王某禹提存未付款项110万元；王某珍不对案涉房屋提出主张。
【案件焦点】
1.合同权利义务概括转让的法律效果；2.相对人不同意或不接受概括转让的后果承担。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市新吴区人民法院经审理认为：王某禹通过中介公司以王某珍的名义办理网签合同，交易金额与原合同并不一致，其后王某禹、壬某珍亦向陶某方表达将房屋过户于壬某珍的意思表示，形成了原合同权利义务的概括转让。王某禹没有提供证据证明其事先或事后得到陶某方的同意、追认，因此,该转让行为对陶某方没有约束力。但是，合同相对方未同意合同权利义务的概括转让的法律后果并不能导致原合同的解除，而是仍然由原合同当事人按原合同约定继续履行。王某禹与陶某所签订的《房屋买卖合同》所约定的权利义务尚处于未履行完毕状态，在双方有在争议的情况下，应当判决双方继续履行合同。
泠苏省无锡市新吴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第-百四十二条之规定，作出如下判决：
一、陶某、朱某于判决发生法律效力之日起30日内腾案涉房屋并交付于王某禹；
二、陶某、朱某于判决发生法律效力之日起30口内将案涉房屋不动产权证过户于王某禹，在办理过户手续中产生的费用由王某禹负担；
三、陶某、朱某履行完毕上述第一项、第二项判决义务后三日内至法院领取王某禹已提存的购房款110万元；
四、驳回陶某、朱某的反诉请求。
陶某、朱某不服一审判决，提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：依据案涉合同的约定，房款11。万元由王某禹委托中介公司代办贷款，故陶某方关于“王某禹应用现金付清余款、否则就是违约”的主张没有事实依据，不予支持。同时，贷款何时发放，并非涉案各方所能决定，王某禹是否逾期付款，应以贷款发放至王某禹账户起算为宜。因此，在未有证据显示王某禹取得贷款后逾期付款的情况下，对陶某、朱某的主张不予支持。王某禹将案涉合同的权利义务概括转让给王某珍，但该合同未得到陶某方的认可，故对案涉合同不产生效力.案涉合同应被继续履行。故陶某、朱某的上诉请求不能成立。
江苏省无锡市人民法院依照《屮华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在商品房销售、二手房买卖场合出现合同权利义务的概括转让情况是比较多见的，还不乏成功的实例。如将在商品房预售阶段签约的合同经过更名转售他人成为不少人“炒房赚钱”的手法，也有在商品房销售或二手房买卖过程中囿于限购政策实施、贷款比例调整、贷款利率标准调整等因素而将合同买受主体变更至他人名下，以获取“合規下的便宜”也是屡见不鲜的情况。将合同一方更名产生了签约对象的更换，其中潜伏着诸多风险隐患和不确定性因素，也与普遍认知和更宜接受的“合同相对性保持”观念发生碰撞，极易导致权利主张方式的偏向性。
《中华人民共和国合同法》第八十八条以及《中华人民共和国民法典》第五百五十五条都规定"当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，同时还设定了概括转让应具备的条件包括：（1）出让人与受让人在订立合同时具有相应的缔约能力；（2）出让人与受让人就转让事宜达成合意；（3）转让合同不违反法律或社会公共利益；（4）合同内容必须确定及可能；（5）合同权利须确定及可能；（6）按照法律、法规规定，就转让权利义务履行必要的批准、登记等手续；（7）概括转让事宜经对方当事人同意。但没有规定在“未经对方同意”的法律后果和责任承担方式。在对方同意的情况下，概括转让的后果其实就是成立了一份新的合同并在受让人与原合同的相对方产生约束力。只要事先未征得对方同意或事后未得到追认，“一方就不能摆脱其与对方之间的法锁，仍要受到原合同的约束。此时，一方如有违约行为，就应承担违约责任；第三人不能取代一方在原合同中的地位，转让合同仅对一方与第三人产生拘束力①”。此时意味着非该转让合同不生效或者无效,只是该转让对债务人不发生效力。同时也有观点追加认为“在经对方同意前,原合同权利义务主体不变更，权利义务的移转行为未生效"，特别是在第三人明示脱离该合同约束而不产生转让合同的效力时，合同相对方的同意与否就已经变得没有作用了，原合同的双方均应当回到原合同关系，任何一方都不能以此借口逃避合同责任，亦不能单独以此理由主张原合同的解除。如果因回转的概括转让行为巳经引起连锁的其他违约情形，例如，回转期限过长致原合同迟延履行期限达到违约情形的发生，而该违约情形符合合同约定或法律规定的违约责任承担条件，包括解除合同情形或者其他相对应的违约责任承担方式，但都不是基于概括转让本身直接产生的。
编写人：江苏省无锡市新吴区人民法院严海涛，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
