房屋连环买卖，原房屋所有权人与最后一手买受人签订的过户合同应属无效
薛某玮诉王某生等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终3819号民事裁定书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：薛某玮
被告（被上诉人）：王某生
第三人：孟某娟
【基本案情】
王某生拆迁得到案涉房屋。2010年4月13日，王某生、过某秋与孟某娟签订房屋购买协议，约定王某生将其所有的案涉房屋及车库出卖给孟某娟，总房款为23万元。合同签订后，孟某娟交付房款23万元，王某生交付孟某娟房屋及车库。2016年3月，孟某娟与薛某玮签订房屋转让协议，约定盂某娟将上述房屋出卖给薛某玮，房款为33.2万元。合同签订后，薛某玮付清了房款，孟某娟交付了房屋。2016年6月5日，薛某玮与王某生签订房屋购买协议，约定王某生将案涉房屋由卖给薛某玮，房价款为33.2万元。因王某生暂无房产证、土地证，一时无法办理过户领证手续，为确保薛某玮的权益，付款，交房协议成立后，王某生承诺房产及土地归薛某玮所有。该房屋转让协议尾部另注明房款于2016年6月5日全部付清。
审理中，薜某玮陈述：之所以与王某生签订2016年6月5日合同，是为了以后房屋过户之需。因薛某玮与王某生签订了房屋买卖合同，故王某生系其合同相对方。现其依据该合同要求王某生履行过户义务。2016年下半年，其催促王某生进行过户，但未果。
【案件焦点】
1.薛某玮与王某生于2016年6月5日签订的房屋购买协议是否有效；
2.王某生应否配合薛某玮办理房屋过户手续。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：恶意串通，捌害国家利益的合
同无效。本案中，王某生将涉案房屋出卖给孟某娟，后孟某娟又将该房屋出卖给薛某玮，该房屋实际上经过了两次买卖，依法应当缴纳两次税费。现薛某玮为了房屋过户之需与王某生签订房屋买卖合同，约定由王某生直接将房屋过户给薛某玮，该行为损害了国家利益，应属无效，故现薛某玮诉至法院要求王某生配合过户并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
据此，江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》笫五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
驳回薛某玮的诉讼请求。
薛某玮不服一审判决，提出上诉，后又撤回上诉。
【法官后语】
所谓房屋连环买卖是指在买受人还未完成房屋产权变更登记前又将房屋出卖给次买受人的行为。本案所涉及的问题是最后一手买受人依据其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同要求原房屋所有权人办理过户的诉讼请求能否得到法院支持。因最后一手买受人与原房屋所有权人签订的合同中明确约定了过户义务，故从房屋买卖合同本身看最后一手买受人的诉讼请求似乎应当得到法院支持，但司法实践中，合同效力问题是法院应当主动审核的问题之一。最后一手买受人的起诉能够胜诉的前提是其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同合法有效。
关于合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，即（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案所涉的是第一种情形，其构成要件有二：一是存在恶意串通的情形；二是损害国家利益。关于构成要件一，本案中，案涉房屋在2010年4月13日由原房屋所有权人王某生出卖给了孟某娟，后该房屋在2016年3月由孟某娟出卖给了薛某玮，薛某玮向孟某娟支付了全部购房款。虽薛某玮与王某生签订了房屋买卖合同，但实际上双方并无买卖案涉房屋的合意，也无向王某生交付购房款的事实。其二人签订房屋买卖合同仅为了过户，故应当认定为恶意串通。关于构成要件二，如前所述，案涉房屋事实上发生了两次买卖行为。而根据2020年8月1日施行的《中华人民共和国契税法》以及在此之前施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”之规定，案涉房.屋发生了两次转移，应当缴纳两次契税即孟某娟、薛某玮应当在过户时分别缴纳契税。现薛某玮与王某生签订房屋买卖合同要求王某生直接向其过户实际上将导致国家契税收入受损，即损害了国家利益。综上，法院认定薛某玮与王某生签订的房屋买卖合同无效，驳回了薛某玮的诉讼请求。
编写人：江苏省无锡市佛山区人民法院谢妍洪明琪，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
