恶意申通损害第三人利益的合同无效
——杨甲诉孙某华、杨乙房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三屮级人民法院（2020）京03民终9492号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：杨甲
被告（上诉人）：孙某华、杨乙
第三人：资产管理公司北京分公司
【基本案情】
杨甲与孙某华、郝某阳（孙某华前夫）均系资产管理公司北京分公司职工。2001年2月8日，资产管理公司北京分公司将北京市通州区某房屋（以下简称涉诉房屋）出售给郝某阳。孙某华与郝某阳于2（X）5年离婚，约定涉诉房屋归孙某华所有，并于同年8月17日转移登记至孙某华名下。2009年6月5日，资产管理公司北京分公司与郝某阳、孙某华签订《退房协议书》，约定孙某华将涉诉房屋腾退给资产管理公司北京分公司，资产管理公司北京分公司将购房款退还后孙某华将房屋腾退，资产管理公司北京分公司为郝某阳调配房屋一套，并将房款退还孙某华。2010年3月25日，资产管理公司北京分公司与杨甲签订《职工住宅买卖合同》，约定将涉诉房屋出售给杨甲。同日，杨甲支付房款，当年4月，杨甲取得涉诉房屋并居住至今。2016年3月24日，孙某华补办不动产权登记证书。同年4月18日，孙某华与杨乙就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定孙某华以88万元将涉诉房屋出售给杨乙。4月20日，双方签订《房屋买卖补充协议》，约定：“双方以150万元价格成交。买受人已向出售人支付10万元定金，取得房屋产权证后，买受人需在两年内再向出售人支付90万元，其奈50万元待房屋交付当日由买受人一次性交付给出售人。如房屋提前交付，买受人需在房屋交付当日一次性付清全部房款。”第三条约定：“出售人拥有该房屋真实产权，但由于历史特殊原因，该房屋暂由第三方居住，出售人承诺将于2018年年底之前将房屋交付给买受人，买受人自愿买受该房屋。”2016年4月27日，涉案房屋转移登记至杨乙名下。
【案件焦点】
孙某华与杨乙签订的房屋买卖合同是否有效、是否存在恶意串通损害杨甲利益而导致合同无效的情形。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。
一方而，本案中，资产管理公司北京分公司于2009年与郝某阳、孙某华签订了《退房协议书》，资产管理公司北京分公司将房屋折价款退至郝某阳，后郝某阳将房屋折价款支付给孙某华，孙某华将涉诉房屋及所有权证书原件交还资产管理公司北京分公司。资产管理公司北京分公司于2010年与杨甲签订《职工住宅买卖合同》，将涉诉房屋出售给杨甲，杨甲支付全部购房款并在该处居住至今。孙某华明知已将案涉房屋交还公司，却于2016年以丢失所有权证书为由，通过补办的方式重新取得所有权证书，并将涉诉房屋出售给杨乙、办理所有权转移登记手续，孙某华主观上存在侵害第三人利益的故意。
另一方而，在孙某华与杨乙所主张房屋买卖合同履行的过程屮存在诸多不合常理之处：杨乙、孙某华对交易的洽商过程的陈述存有差异，杨乙在未实际看房的前提下购买案涉房屋亦不符合一般交易习惯；孙某华与杨乙约定的交易价格远低于市场价格；《存量房屋买卖合同〉重要条款，如房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等均为空打，不符合一般交易习惯；杨乙仅支付订金10万元，孙某华即将案涉房屋过户至杨乙名下，且杨乙未提交充分证据证明已实际向孙某华支付了房款90万元，以上交易行为均不符合常理。综上，法院认为，杨乙与孙某华签订的涉诉房屋买卖合同存在恶意串通损害杨甲利益的情形，应属无效。北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出如下判决：
一、被告孙某华与被告杨乙于2016年4月18日就北京市通州区案涉房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：W337423）无效；
二、驳回原吿杨甲的其他诉讼请求。
杨乙、孙某华不服一审判决，提出上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：孙某华、杨某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第…白七十条第…款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《中华人民共和国合同法〉第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。这里恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。如何判决合同双方当事人恶意串通，可以从主观上是否具有恶意、当事人之间互相串通即当事人都具有共同的目的、都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益。
首先，判断当事人是否出于恶意，可从“是否明知或应知某种行为将造成对国家、集体或第三者的损害而故意为之"的角度考虑。本案中，孙某华与资产管理公司北京分公司、郝某阳签订了《退房协议书》，孙某华巳将涉诉房屋及房屋所有权证书退还给资产管理公司北京分公司且收到了退还的房款，孙某华通过补办不动产权证书的情况下将涉诉房屋出售给杨乙并办理了所有权转移登记手续。在杨甲起诉资产管理公司北京分公司、孙某华、郝某阳后，二审审理过程中，孙某华才自认巳将涉诉房屋出售给杨乙的情况，显而易见环某华主观上存在明知其不享有房屋所有权而对房屋进行处分的故意。
其次，还需考虑当事人之间是否互相串通。本案中，孙某华与杨乙之间的房屋买卖合同履行情况存在多处不合理之处。从达成房屋买卖令同的合意过程来看，房屋系家庭重大财产，价值较高，杨乙在未实际看房的前提下即购买了涉诉房屋，不符合一般交易习惯。从签订房屋买卖合同的过程来看，双方房屋买卖合同中房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等重要条款均为空白，有别于一般交易习惯。从支付购房款的时间及金额来看，双方约定的房屋总价款低于当时市场价格的30%,杨乙提交的取款记录无法与其依据收条所主张的付款时间、数额相对应，且孙某华亦在杨乙仅支付订金10万元的情况下即将涉案房屋过户至杨乙名下，以上均有别于一般交易习惯。
综上，在判定合同是否因恶意串通损害第三方利益而无效时，需综合考虑合同双方当事人是否存在主观上的故意及是否有互相串通损害他人利益的目的。
编写人：北京市顺义区人民法院刘筠，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
