文源 陈新雄律师，房地产法律事务部。
前言
二手房交易中，部分买方由于别墅、顶楼、带有天井的房屋存在较大的改造空间而更加愿意购买这类房屋。司法实践中，这类房屋可能存在未经行政主管部门审批而进行的改造、重建行为，属于违建而导致房屋被限制交易的法律后果。在此情形下，涉及的房屋买卖合同是否必然无效？买卖双方又应该各自承担怎样的法律责任？
裁判要旨
附有违法建筑的房屋买卖合同，不一定为无效合同。违建情形导致无法过户属于合同履行中的客观障碍，履行上的障碍不等于合同无效。对于房屋无法在约定的期限内完成过户的，或者对守约方造成了其他损失，有过错的一方仍应承担相应的违约责任。
基本案情
1、黄某欲将名下佛山市顺德区XX花园301房出售，谢某经过实地考察后联系黄某沟通房屋购买的有关事宜，签订《房屋买卖合同》；
2、2022年3月20日，黄某与谢某签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交总价为212万元，谢某于合同签订当日支付定金10万元以及首期款102万元，剩余购房款100万元于过户及抵押登记手续完成后由银行直接支付至黄某提供的账户，双方约定2022年5月30日前办理过户手续；
3、合同约定如果因黄某的原因导致房屋无法过户的，谢某有权解除合同，要求黄某双倍返还定金、退回已收取的除定金外的购房款、按照成交价的10%支付违约金，谢某为此支出的诉讼费、律师费等均由黄某承担；
4、案涉房屋买卖合同签订前，由于黄某在未取得建设工程规划许可证的情况下对案涉房屋进行了加建，佛山市顺德区容桂街道办事处作出《责令改正（停止）违法行为通知书》并送达给黄某，要求黄某立即改正违法行为。此后，黄某对违建部分进行了拆除，但尚未经过行政主管部门的验收，黄某也未提供证据证明其已向行政主管部门申请对其整改行为进行验收确认。
5、2022年6月，由于案涉房屋存在上述违建情况，仍无法办理过户手续，谢某明确表示不愿再继续购买房屋，将黄某诉至法院，要求解除合同、赔付定金、违约金以及支付诉讼费、律师费。
裁判结果
一审法院判决：
1、确认谢某与黄某于2022年3月20日签订的《房屋买卖合同》解除；
2、黄某于判决发生法律效力之日起七日内向谢某返还定金100000元；
3、黄某于判决发生法律效力之日起七日内向谢某支付违约金100000元、支付律师费 20000元；
二审法院判决：
1、驳回上诉、维持原判。
法院认为
卖方黄某作为案涉房屋的所有权人理应知晓在未取得建设工程规划许可证对案涉房屋进行加建属于违法行为，且应在签约前将案涉房屋情况、存在加建、改建的情形及后果全面如实地告知买方，因其违法行为致使案涉房屋未能及时办理过户手续，构成违约，一审认定谢某有权解除合同正确，本院予以确认。如前所述，案涉合同因黄某的违约行为而解除，黄某应当承担相应的违约责任，一审依据案涉合同约定，综合双方过错、谢某损失情况，判令黄某返还定金100000元、支付违约金100000元、律师费20000元予谢某并无不当，本院予以维持。
实务经验总结
广东南方福瑞德律师事务所 陈新雄律师
一、行政部门是否有权限制过户
根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第三十八条第二款，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。可以看出行政部门有权对违建房屋的交易进行限制，限制的主要目的是督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续。
二、房屋若存在违建，买卖合同是否有效
现实生活中，一些建筑在建造完成时为合法建筑，但在建筑存续期间，所有人基于改善居住条件或意图售与他人等原因，在原本合法的建筑上进行改建、扩建，此时的房屋由合法部分和违法部分构成，行政机关将此类建筑认定为附有违法建筑并结构相连的房屋，进而限制交易，导致买卖双方无法进行过户。但违建、抵押、查封等属于合同履行中的客观障碍，履行上的障碍不等于合同无效。双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，虽然房屋存在违法建筑而导致过户限制，但只要将违法建筑拆除、将房屋恢复原状，合同履行的障碍即可以消除，买卖合同亦可以继续履行，并不影响合同之效力。
三、房屋若存在违建，买卖合同并不当然具备解除条件
交易房屋附有违法建筑，不一定构成合同解除要件，房屋因附有违法建筑而无法过户属于合同履行问题，但其并不会构成合同永久履行不能的障碍，行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续。合同解除分为合意解除和法定解除两种情况。如买卖双方并未约定“如果房屋附有违法建筑无法过户，一方可以解除合同”，则不符合合意解除条件；若当卖方将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制时，合同可以继续履行，卖方应按诚实信用原则将房屋交付买方，并在房屋恢复原状、消除行政限制后协助买方完成过户手续。在此情况下，买方不得据此主张解除合同。此类房屋买卖合同是否能够解除，还是要看双方具体的约定，以及是否符合法律规定的法定条件，仅凭附有违法建筑而被限制交易，不能得出可以解除合同的结论。
四、因限制过户，卖方需要承担何种法律责任
房屋买卖合同约定交易的标的物应是合法的建筑物，卖方作为房屋的产权人，理应知晓系争房屋是否存在违法建筑，并应在签约前将房屋情况、登记附有违法建筑的后果等明确、全面地告知买方，否则一旦出现无法按期完成过户的情况，就应承担逾期过户的违约责任。而对于交易双方而言，附违法建筑房屋的买卖合同，不论其效力如何，是否可以解除，对于房屋无法在约定的期限内完成过户的，或者对守约方造成了其他损失，有过错的一方仍应承担相应的违约责任。
五、交易提示
对于卖方而言，卖方系在先占有和使用房屋的权利人，能够决定是否对房屋进行改建。若要从根本上避免二手房交易因房屋改建引发各类纠纷，卖方应当严格遵守法律法规及地方性政策，不擅自在房屋上进行改建。同时，二手房的卖方作为交易方，除了需要履行房屋交付及过户等主要合同义务，还应当履行信息披露等附随义务。如果二手房存在违建行为被行政机关限制过户，卖方应当如实向买方告知上述事实，尽量在拆除违建部分，行政机关解除限制后再进行签约交易。
对于买方而言，买方一般应当尽到以下注意事项：首先，查看不动产权证书及全套产权信息，了解是否存在附有违法建筑的不动产通知单及限制交易的行政行为或者司法措施，以免影响案涉房屋过户手续的办理；其次，签订房屋买卖合同前，应当仔细核查房屋产权证书、预售合同及附图载明的建筑面积、房屋结构及商品房的户型与房屋现状是否一致，从而准确判断即将交易的房屋是否存在改建或加建等影响交易进行的情况；再次，如果买方在房屋交易中发现存在加建的情况，应当在合同中明确合同交易的对象是否包括加建部分，如果包括了加建部分，应当对加建部分的价值加以明确，同时约定加建部分被认定为违法建设后的拆除义务及违约责任；最后，买方如果坚持要购买存在加建的二手房，就应当慎重考虑该二手房交易的价格，如果觉得交易的房屋加建部分估价过高或者被认定为违法加建的风险过高，且买方又不愿意承担加建部分被拆除的风险的，则建议买方不要购买此类房屋。
延伸阅读
1、违法建筑的违法性并不必然导致房屋买卖合同无效【案号：（2021）川17民终543号】
第一，建造人对已建成的不动产享有以占有利益为核心的相关民事权利，依法应予保护。至于是否存在违法超建，能否办证，属于有关行政机关的行政执法范畴，司法权不能僭越行政权，合同标的物是否具备行政许可不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。买卖合同属于债权行为，标的物权属是否变动，不影响房屋买卖合同的效力。
第二，司法权与行政权存在冲突时，要尊重行政机关的行政管理职权，要从行政机关限制行为的目的上全面分析。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续。能否办理产权过户手续取决于行政机关行政的审查限制或者案涉房屋的恢复合法状态，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。卖方负有积极消除房屋权利限制、使房屋恢复至合法状态的义务，在履行消除权利限制义务后，卖方应协助买方办理产权过户手续。
2、房屋搭建并不等同于违章搭建，但是买方是否因此享有合同解除权，应当区分其是否存在过错。【案号：（2021）渝0112民初17343号】
房屋搭建并不等同于违章搭建，违章搭建的认定应当由行政机关进行，法院不得直接认定房屋搭建系违章建筑。买方因房屋存在搭建而面临行政强制措施或者行政强制执行及再交易的风险时，可以行使不安抗辩权，暂缓支付到期的购房款。但是买方是否因此享有合同解除权，应当区分其是否存在过错。
若房屋买卖合同明确约定了房屋搭建情形下的合同解除权，则在交易房屋存在搭建的情况下，买方有权据此解除合同。但是在合同没有约定的情况下，买方是否享有合同解除权应当根据买方的主观过错予以区分：首先，若买方在签订房屋买卖合同时不知道或者不应当知道房屋存在搭建的情况，则买方行使不安抗辩权后，卖方应当采取措施消除房屋搭建部分被认定为违章搭建的风险或者提供担保。在卖方拆除违章搭建或者提供担保后，买方行使不安抗辩权的风险被消除，合同得以继续履行。若卖方未能在合理期限内消除房屋搭建被认定为违章建筑或者被拆除等风险且未提供适当担保的，买方可以根据《中华人民共和国民法典》第五百二十八条的规定行使合同解除权，并有权要求卖方承担违约责任。其次，如果买方在签订房屋买卖合同时知道或者应当知道房屋存在搭建的情况，无论房屋搭建部分是否被认定为违章建筑，买方自身本就存在过错，因此买方无权行使合同解除权。如果买方与卖方就此种情况下的合同继续履行不能达成一致意见，合同陷入僵局，法院应当判决解除房屋买卖合同，将当事人从当前的交易中解放出来，进而促进商品房再次进入市场交易当中。但是，因买方与卖方均存在过错，对双方主张的违约责任均不予支持，买方应当将房屋交还给卖方，卖方则需要将收取的购房款返还买方。
3、房屋附有违法建筑，可能构成合同解除条件【案号：（2020）苏0706民初5712号】
关于原告是否享有合同解除权的问题。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，虽双方签订的《房屋买卖居间合同》对违建部分未作出书面约定，但综合补充协议、电话录音、微信内容等证据，足以证实该违建部分对原告是否签订案涉房屋的买卖合同起到决定性作用。在履行案涉合同过程中，房屋状况较签订合同时，出现重大变化，导致合同无法按订约时双方合意继续履行。被告违建行为和原告欲购买带违建的房屋均系造成合同无法履行的原因，但如拆除违建后强制要求原告购买案涉房屋，对原告显失公平，且在原告不存在恶意违约的情形下，被告拒绝解除合同，违反诚实信用原则。综上，原告解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
作者：陈新雄、刘翰泽，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
