未采取书面形式变更合同重要条款行为的效力认定
——顾某明诉王某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终5243号民事裁定书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、上诉人）：顾某明
被告（反诉原告、被上诉人）：王某
【基本案情】
2019年8月4日，顾某明与王某签订了房屋买卖合同，约定：王某购买顾某明名下位于江苏省无锡市惠山区XX室房屋，成交价为93万元；王某于2019年8月4日前支付定金3万元，于2019年11月18日前支付房款65万元；顾某明应于2019年9月30日前向王某交付房屋。如王某或顾某明拒绝履行合同或者解除合同，违约方需向另一方支付房款总额20%的违约金，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同未就65万元的支付方式作明确约定。合同签订后，王某先后支付了5万元购房款。顾某明于8月下旬将案涉房屋交付王某实际居住。后来，双方就购房款支付方式发生争议，合同未再继续履行。2020年1月6日，顾某明通过短信告知王某，双方房屋买卖合同解度。
另查明，案涉房屋登记于顾某明名下，房产证于2018年9月12日办理。该房屋现设立有两个抵押，一个抵押于2016年设立，金额为44万余元；另一个抵押于2020年1月设立，金额为10()万元。审理中，王某表示如顾某明愿意涤除二次抵押，其愿意继续履行合同。顾某明表示，以上抵押权至今均未涤除，双方合同已解除，故无涤除的必要。
关于65万元的支付方式，王某与顾某明微信聊天记录显示：2019年8月30日顾某明向王某提出能否将剩下的房款先给其用；2019年10月11日王某提醒顾某明，房贷还款要提前一个月向银行申请，让其去申请；2019年11月15日，王某询问银行约好没，顾某明表示约好了，并最终约定于当日下午三点至某银行梁溪分行见面；顾某明未按约赴该银行；当晚，王某明确流程为首先归还房贷和二次抵押，办完公证和抵押后支付尾款，顾某明表示“就按你说的走”；2019年11月17日，顾某明向王某发送银行卡账号，要求王某将购房款支付至该账户，王某不予同意；后，双方就购房款支付方式多次协商，但未达成新的一致意见。中介公司工作人员表示王某与顾某明确实约定去银行还贷，预约季艮行还贷时间也由顾某明确定，系顾某明爽约未前往。
顾某明称其因还贷压力很大，急于用钱才会以93万元低价出售给王某，中介公司也明确告知买方需一次性直接付款；双方约定前往银行是去查询贷款余额，因当日其欲出发的时间已晚，故没有赴约；双方并未明确约定购房款用于支付房贷，王某将款项支付至其账户后，其可以自行办理银行还贷，王某未按合同约定将款项支付至其账户，故本案为王某违约。
审理中，王某向法院展示了其于2019年H月期间银行账户余额有90余万元，证明其当时具有支付购房款的履行能力。
审理中，关于房屋差价损失，双方确认当前房屋价格基准日为2020年6月23日。法院依法委托鉴定机构进行评估，评估报告显示2019年8月4日案涉房屋评估市场价为95.41万元；2020年6月23日评估市场价为108.19万元。关于王某占有案涉房屋的使用费，双方同意按照2200元/月计算。
【案件焦点】
王某与顾某明未采取书面形式变更合同重要条款的行为能否认定双方已经达成一致意见。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：顾某明与王某签署的房屋买卖合同并未就65万元首付款的支付方式作出具体约定，在合同履行过程中，双方就首付款的支付方式发生争议。从双方微信聊天记录来看，王某于合同约定的购房款支付期限到期前明确提出要以购房款直接清偿顾某明的银行贷款，而顾某明并未提出异议，且与王某及中介公司约定了前往银行的时间。其在之后的微信中亦明确认可以购房款清偿银行贷款，以涤除抵押权的履行方式。结合王某与中介人员的微信聊天记录以及中介人员的陈述，可以认定双方对以购房款直接清偿顾某明银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础，故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。王某按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额查询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾某明并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出支付方式为直接将款项汇入其账户。顾某明单方面变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，以确保合同顺利履行，在此情况下，王某有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约，则顾某明在2020年1月6H解除合同的通知不能发生解除的效力。顾某明于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成了根本违约，应承担相应的违约责任。
鉴于合同已无法继续履行，故判令案涉合同解除。合同解除后，顾某明应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某明返还房屋并支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费。王某主张违约损失包括房屋差价损失和律师费，经计算为20.19万元。根据合同约定，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿，现王某主张按实际损失要求顾某明承担违约责任，符合合同约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，作出如下判决：
一、顾某明和王某签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除；
二、顾某明应于本判决发生法律效力之日起十五n内返还王某购房款5万元，并赔偿王某违约损失20.19万元；
三、王某应于本判决发生法律效力之口起十五日内将案涉房屋返还顾某明，并向顾某明支付自2019年9月1口至实际返还口按照2200元/月计算的占有使用费；
四、驳回顾某明的其他诉讼请求。
顾某明因不服一审判决向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉，因未按时缴纳上诉费，江苏省无锡市中级人民法院依照法律规定，裁定：按上诉人顾某明自动撤回上诉处理。
【法官后语】
本案的争议焦点在于在合同履行过程中，顾某明与王某就履行方式是否作出了实质性变更。
本案审理过程中，形成两种合议庭意见。合议庭意见一为法院最终裁判的观点。合议庭意见二为案涉合同未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。从双方微信聊天记录来看，顾某明与王某就付款方式曾多次协商。虽然双方于2019年11月15日以预约银行的形式达成了一定程度上的合意，但当天双方并未按此约定实际履行，两日后顾某明即明确要求将购房款一次性支付其卡上，双方就此发生争议，而此时尚未到合同约定的首付款支付时间。综上，应认定，在合同就付款方式约定不明的情况下，双方并未就此达成最终的合意。如顾某明在收取房款后未能涤除抵押导致合同无法继续履行，王某亦可依法追究其相应违约责任。如王某仅以推测顾某明在收取购房款后有可能不用于还贷而导致合同无法继续履行为由，拒绝按约支付款项，无相应法律依据，应承担相应的违约责任。
实践中，一般当事人法律意识有待增强，签订的合同往往难以将所涉内容均予以明确约定。如合同中涉及的质量、价款、履行期限、履行方式、履行费用等问题均是合同履行的重要内容。针对上述内容没有约定或者约定不明的情形时，法律允许首先由双方当事人进行协商，争取达成补充协议。本案中，双方就首付款支付的方式未作明确约定，王某出于交易安全的考虑，于首付款支付日期前与顾某明商量，要求将首付款直接清偿顾某明银行贷款以涤除抵押权。对此，顾某明未表示拒绝，并在微信中与王某约好去银行还贷的具体时间。二人虽未采取书面形式进行补充约定，但是从二人的微信聊天记录能明确看出双方就以购房款直接清偿银行贷款的履行方式曾达成合意。虽然之后顾某明未按约前往银行，且重新提出要求直接将房款支付至其个人账户，但是该项要求王某并未予同意。
如合同约定不明且双方当事人未能达成一致补充协议时，应根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条的规定，适用相应规则；对于履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，从双方关于房屋交付时间的约定可以看出，王某仅在支付定金，尚无须支付首付款时，顾某明就要履行交房义务，这也是在顾某明自身债务繁重，履行能力较差的基础上，双方为保障交易安全而作出的约定。关于首付款支付方式，在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，以购房款直接清偿银行贷款的履行方式有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。在双方达成变更付款方式的合意后，顾某明单方面变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，也不利于确保合同顺利履行。因此，即使合议庭意见二认为顾某明态度的反复，不足以认定双方就付款方式变更达成了一致意见，那么结合双方合同的履行情况及顾某明的履行能力，从有利于实现合同目的角度出发，以购房款直接清偿银行贷款的履行方式也更妥当。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院边噪朱佳莉，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
