房屋买卖合同违背公序良俗无效的认定
—吕某宁诉王某书房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市延庆区人民法院（2020）京0119初3092号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：吕某宁
被告：王某书
【基本案情】
2018年4月24日，王某书作为出售人与吕某宁就位于北京市延庆区某某镇某小区小产权房（以下简称案涉房屋）签订《房屋买卖合同书》，约定王某书精案涉房屋出卖给吕某宁，总售价为73万元，同年4月30日前支付13万元，余款分三次支付。案涉房屋位于北京某某学院某某校区内，系由该校区校舍改建而来。合同签订当日，双方前往北京某某学院某某校区物业管理部门.办理了《小区会员手册》更名手续，王某书将房屋的所有附属物品交给了吕某宁。2018年4月30日前，吕某宁向王某书支付了第一笔购房款13万元。
吕某宁诉至法院，要求确认《房屋买卖合同书》无效，王某书退还购房款13万元，王某书支付资金占用期间使用费用和吕某宁房屋租赁费用2.4万元，支付吕某宁换暖气片2组、门费用及丢失手表一块、香水一瓶的损失共计8497元。王某书不同意吕某宁的全部诉讼请求，称《房屋买卖合同书》实际上是转让涉案房屋的会员资格和居住权，名为买卖实为居住权转让，吕某宁在2019年7月22日无法支付房款，属于违约在先，吕某宁已经取得会员手册，其清楚房屋的使用性质，《房屋买卖合同书》是有效的。
法院依职权调取了案涉房屋所在地《建设用地规划许可证附件》《规划意见书（选址）》《国有建设用地划拨决定书》《规划意见书》，查明：该地块用途为高等学校教育科研设计用地，只限用于建设北京某某学院某某校区项目，主体建筑物和附属建筑物性质均为教学用房、措舍、食堂及配套设施，建筑使用性质为教学及附属配套用房。
【案件焦点】
1.诉争合同的性质，是吕某宁主张的房屋买卖合同，还是王某书辩称的居住权或会员资格转让合同；2.《房屋买卖合同书》是否有效；3.若《房屋买卖合同书》无效，则合同无效后如何处理。
【法院裁判要旨】
北京市延庆区人民法院经审理认为：第一，双方签订《房屋买卖合同书》，就买卖涉案房屋事宜明确、详细约定，载明了房屋坐落，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等，符合房屋买卖合同的基本特征，故双方真实意思表示系就涉案房屋进行买卖，而非对居住权或会员资格进行转让，其性质应为房屋买卖合同，应按照房屋买卖合同相关法律规定处理。第二，违背公序良俗的民事法律行为无效。案涉房屋所属建设用地系经批准划拨取得，且只限用于建设校区项目，建筑物性质均为教育用房、宿舍、食堂及时套设施，故由前述校舍改建而来的涉案房屋具有社会公共教育资源之属性。吕某宁与王某书对案涉房屋进行买卖，改变了木应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故《房屋买卖合同书》应为无效。第三，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方都有过错的，应当各口承担相应的责任。《房屋买卖合同书》无效，王某书应向吕某宁返还购房款。王某书、吕某宁均明知案涉房屋系由校区校舍改建而来，故双方对合同无效均负有过错，吕某宁无权要求资金占用期间使用费用。另外，吕某宁要求王某书支付房屋租赁费用及更换暖气片、门费用的诉讼请求，未提交证据证实，法院不予支持。对于赔偿其财产损失（手表、香水）的诉讼请求，应属侵权范畴，而本案系合同纠纷，不予处理为宜，吕某宁可另行主张权利。
北京市延庆区人民法院依臆《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关丁适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、确认王某书与吕某宁于2018.年4月24日签订的《房屋买卖合同书》无效;
二、王某书7日内返还吕某宁购房款13万元；
三、驳回吕某宁的其他诉讼请求。
一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
“公序良俗”这一概念在学理上早已被普遍接受，但在我国民事立法层面，《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》一直釆用的是“社会公共利益”这个概念。但“社会公共利益"的提法不足以涵盖“国家利益”，故为使其概念更加周延，2017年《中华人民共和国民法总则》第一次在我国基本民事立法中用“公序良俗”代替了“社会公共利益"，且这一立法选择被《中华人民共和国民法典》所沿用。
一般认为，公序良俗包括公共秩序和善良风俗两个方面。公共秩序是指法律秩序，善良风俗则是指法律秩序之外的道德。在合同领域，公序良俗的本质在于限制契约自由，为契约自由划定界限，超越界限的法律行为将不能达到预期的法律效果。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定，违反公序良俗的民事法律行为无效，即背俗无效规则。司法实践中，准确适用背俗无效规则，应当注意以下三点：第一，要与公序良俗原则相区别。《中华人民共和国民法典》第十条规定了守法和公序良俗原则，这是原则性的规定，只有在没有具体规范可供适用的情况下，才能适用。而《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款是背俗无效的具体规范，在判断合同效力时，只能援引该条规范，避免向公序良俗原则一般条款逃逸。第二，要注意与违法无效規则相区别。上述第一百五十三条第一款规定了违法无效规则。可见，目前我国采用了在一个条款中同时规定背俗无效和违法无效的立法模式。但二者并非并列关系，而是补充关系。背俗无效是违法无效的有益补充，只有在没有违反法律和行政法规而又确有必要认定民事法律行为无效的情况下才适用违反公序良俗无效的规定，这样能有效填补法律漏洞。第三，要注意对背俗行为的主动审查。合同或其他法律行为一旦违背公序良俗，就要宣吿无效，这种无效是绝对的当然无效。在当事人不主张合同无效的情况下，法院有权依职权进行审查，并就合同效力问题向当事人释明，即使当事人坚持不变更诉讼请求，法院亦应依职权认定无效，并在判决主文中予以确认，以赋予无效认定相应的既判力。
吕某宁主张其与王某书就校舍改建而来的案涉房屋签订的买卖合同无效，但王某书认为吕某宁对于校舍改建房屋的性质是明知的，故合同应属有效。就本案买卖的标的物而言，系校舍改建而来的房屋，且所属土地系划拨而来，其只限用于建设北京某某学院某某校区项目，主体建筑物和附属建筑物性质均为教学用房、宿舍、食堂及配套设施。吕某宁与王某书均明知案涉房屋系校舍改建而来，仍对案涉房屋进行买卖交易，明显违背了划拨用地性质和建设用途，改变了本应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，损害了国家对于教育用地的规划管理秩序，侵害了社会公共教育资源，明显违背了公序良俗。虽然双方对于案涉房屋买卖意思表示真实，但是对校舍改建房屋进行买卖的行为却超越了契约自由的界限，买卖合同应被认定为无效，无法达到预期买卖交易目的。因双方对于合同无效均具有过错，吕某宁与王某书应当各自承担相应的责任。
编写人：北京市第一中级人民法院吴丹，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
