马某某诉黄某某房屋买卖合同纠纷案
——定金罚则的可归责性认定
案情
2021年1月19日，原、被告经中介方居间介绍签订《房地产买卖合同》，约定2021年3月31日之前办理转让过户手续，原告需支付定金50万元，待网签后转为部分房价款。当日，中介方将根据系争房屋买入年限满二不满五的实际情况以及当时的税费政策，制作《税费估算清单》，供双方参考。在此前提下，双方一致同意，本次交易涉及的交易税、费由马某某承担；若因政策变更等原因导致税费减少的，减少的税费由黄某某享受。2021年1月21日，上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联【2021】48号），调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税年限从2年提高至5年。根据新政，系争房屋交易过户中的增值税及附加税较之前估算增加了约168,087元。其后，双方就税费的承担发生争议，最终未能进行网签。原告认为，协议书约定减少的税费由卖方享受，根据权责一致的原则，增加的税费也由卖方承担，故被告拒绝办理网签手续属于违约，要求被告双倍返还定金。被告辩称，新政出台的背景是提高购房成本从而控制房产交易，而交易惯例大多数是卖方到手价，新政增加的税费应当由买方承担，故反诉请求没收定金。
处理结果
法院经审理认为，当事人双方通过签订《房地产买卖合同》中的定金条款并实际交付定金形成了买卖合同法律关系。后未按约网签系双方对于新增税费的承担主体有不同的理解，始终未达成一致，并非任何一方恶意违约所致，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条返还定金的规定，法院对一方当事人要求双倍返还定金以及另一方当事人要求没收定金的诉讼请求均不予支持。
评析
定金制度由来已久，对于维持合同秩序、催促当事人信守承诺并提高交易效率具有重要意义。特别是在房屋买卖等大额交易活动中，由于交易金额高、环节多、时间跨度长，支付定金已形成一种交易习惯。本案中，原被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定定金50万元并实际交付，后因政策变化导致税费增加，房地产买卖合同最终未能继续履行。本案的争议焦点在于，因新增税费争议导致未网签，是否构成违约。本案的审判对于受政策调控影响的房地产交易场景中定金罚则的适用问题进行了初步探讨，并在《民法典》框架下就定金罚则的有限适用进行了路径的探索。
