刘某与徐某系夫妻关系，两人因感情不和而分居，正在办理离婚手续。两人在婚后建设房屋4间，现由徐某居住。贾某系无房户，于2007年2月到刘某所在的村庄租房居住。期间经他人介绍，刘某将4间房屋卖给贾某，双方于2007年3月12日签订了房屋买卖协议。协议约定：刘某将4间砖瓦结构平房的产权作价人民币64000元一次性卖给贾某，房款由贾某一次付清，刘某于2007年3月底前将房屋交给贾某居住。协议签订后，贾某于3月19日交付房款50000元，双方口头约定余款14000元于交房时一次性付清。3月20日，刘某和贾某到房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给贾某。后刘某一直没有将房屋交付，贾某于2007年6月18日诉至法院，要求刘某交付房屋。在审理过程中，法院依法追加徐某为共同被告参加诉讼，徐某则以刘某出卖房屋未经其许可为由主张房屋买卖合同无效。
争议焦点
原告贾某诉称，该房屋买卖合同有效。理由如下：第一，贾某与刘某均具有完全民事行为能力，所签订的房屋买卖协议意思表示真实，标的确定，内容不违反法律规定，亦未损害国家和社会公共利益。因此，该房屋买卖协议依法成立，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。第二，协议签订后，贾某按照约定已支付房款5万元，刘某亦按照约定变更了房屋所有权登记手续。《合同法》第44条规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”刘某将房屋的所有权手续过户给贾某，符合不动产买卖生效的要件，因此，该房屋买卖合同合法有效。第三，最高人民法院《关于适用（婚姻法）若干问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，贾某在购买房屋时并不了解刘某的婚姻状况，其有理由相信出卖房屋系刘某和徐某的共同意思表示。因此，徐某不得以不同意或者不知情为由对抗贾某的善意取得。
被告徐某辩称，徐某与刘某在婚姻关系存续期间共同建造的房屋，属于双方共同共有。刘某在与徐某夫妻感情不和分居生活期间，未经共有人徐某同意，擅自处分夫妻共同财产，侵犯了徐某对该房屋的所有权，其与贾某签订的房屋买卖合同无效。
法律评析
《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”共同共有人对共有财产享有平等地占有、使用、收益和处分的权利，并及于共有物的全部。共同共有人对共有财产平等地享有权利，平等地承担义务。对共有财产的收益不是按比例分配，而是共同享用。对共有财产的处分，一般须经全体共有人的同意。最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
在本案中，争议的房屋是徐某与刘某在婚姻关系存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。我国《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”因此，共同共有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。刘某将房屋卖给贾某，未经共有人徐某同意，侵犯了徐某对该房屋共有部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的认定。因此，刘某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。对徐某的抗辩，应予支持。
本案能否适用善意取得？《解释（一）》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”上述司法解释规定了夫妻共同财产的善意取得制度。所谓善意取得，是指无权处分他人动产占有人，在不法将其动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就依法取得该动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还。善意取得制度实际上是以牺牲原所有人的利益为代价而保护善意第三人的利益。在法律上，善意取得一般只适用于动产而不适用于不动产。这是因为动产物权的存在，以占有为其公示方法，以占有之变动为其变更的公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记之变更作为公示方法，不容易发生无权处分人转让不动产的情形。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够汪意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。
但随着社会经济形势的发展与变化，房地产市场的持续升温，现在在不动产领域也发生了越来越多的无权处分人擅自处分他人房产的情形。因此，为了保障买受人的合法权益，有必要对不动产也实行善意取得制度。例如，甲利用与登记机关的熟人关系将乙的房产登记为自己所有，后将其卖给丙，丙基于对登记机关的信任而取得该房产法律上的所有权。原所有权人乙只能向甲请求赔偿损失，不能要求丙返还房产。一般而言，房产价格比普通动产高，交易过程也比一般动产繁琐许多，如果不适用善意取得制度，则对买受人而言，无论经济上还是精力上，都是十分不公平的。而且现在房产交易流转速度加快，从提高交易信用、保障交易安全的角度看，也有必要保护买受人的善意取得权利。因此，《物权法》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”（第106条第1款）“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”（第106条第2款）。
善意取得适用的前提是转让人处分财产构成无权处分。无权处分是指权利人无处分权而从事了法律上的处分行为，这种法律上的处分主要是通过买卖、设定抵押等使所有权转让。无权处分包括四种情形：一是无所有权的情形而对该财产进行处分，如承租人将承租的财产转让给他人。二是权利人有所有权但其处分权受到限制，如共有人之一未经其他共有人的同意处分共有财产。本案即属于这种情况。三是权利人不具有处分权的情形，如在附条件买卖中买受人未享有所有权而将标的物出让。四是代理人擅自处分被代理人的财产。在善意取得情况下，原权利人丧失动产或者不动产的所有权，而受让人取得动产或者不动产的所有权，善意取得作为所有权取得的一种方式，原权利人不得向善意的受让人主张返还原物。让与人与受让人基于法律行为而产生债权债务关系，受让人因善意而取得让与人移转其占有的财产所有权，而受让人应向让与人支付价金，如受让人不按法律行为支付价金，应承担违约责任。受让人取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
适用善意取得制度，必须符合以下条件：第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的。善意是指不知情，受让人在受让财产时不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限，而误信财产的占有人是所有人或具有处分他人财产的权限。当然善意也包括作为善意取得标的的物必须是法律允许流通的财产，如果法律禁止或者限制流转的物，则不能认为是善意，不能适用善意取得制度。受让人在受让该不动产或者动产时是善意的，但仅指受让人在受让财产的当时为善意，而与让与人（无权处分人）是否善意无关。如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不能适用这项制度。善意的时间点：动产就是指交付之时，不动产就是指登记之时。
第二，财产以合理的价格转让，受让人属于有偿受让财产。善以合理的价格转让并不意味着受让人已经支付了相应的价款，只要该受让行为是有偿的，即使受让人还没有支付价款，也不影响善意取得的成立。
第三，转让的财产已经依法登记，不需要登记的已经交付给受让人。在善意取得制度中，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，即受让人已经实际占有了该财产或者已经对该财产进行了登记。如果双方仅仅达成了合意，而并没有发生标的物占有的移转，则不能发生善意取得的效果。这是因为在这种情形下，双方当事人仍然只是一种债的关系。而善意取得为物权取得的一种方式，而对物权的保护只有经过公示，才可获得公信力；物权变动未经公示就不会发生真正的移转，受让人也无法取得该物权，其只能请求出让人交付财产。而此时，原所有权人所享有的权利仍然为物权，根据物权优于债权的原则，法律在这种情况下应首先考虑对原所有权人的保护。对于不动产物权的变动，以登记为转移的手段；对于动产物权的变动，以占有的移转为其公示手段。
在本案中，刘某与徐某夫妻感情不和，正在分居生活，刘某未与徐某协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要处理决定，其动机并非为了日常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产。贾某作为房屋买卖合同的买受人，在刘某所在的村庄租房居住，并未尽到对合同标的物的产权审察注意的义务，故不能认定其有理由相信刘某出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益，而损害房屋共有人徐某的利益。最后，虽然房屋买卖合同无效，但购房人贾某的合法权益仍应受到法律保护。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”本案中，刘某出卖房屋的动机不纯，主观上存在较大过错，但贾某未尽到对合同标的物进行审察注意的义务，对导致买卖合同无效也有一定过错。故应由刘某返还贾某购房款5万元，该款的利息损失由贾某自行承担。
