王某诉置业公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院（2019）鲁03民终4141号民事判决书
2.案由：.商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：王某
被告（上诉人）：置业公司
【基本案情】
2012年12月17日，原告王某与被告置业公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于某购物广场房屋一套，总金额为508452元。其中合同第十五条约定：被告应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360EJ内）为原告办理完毕房屋权属登记。2014年10月14日原告收房。被告于2017年7月6日完成房屋初始登记工作。原告与被告于2017年6月16日签订协议书一份，约定：“甲方（被告）于本协议签订之日起5个工作日内退回乙方（原告）所交各项办证费11650.41元。本协议签订后乙方所购甲方商品房不动产权证由乙方自行申请办理，甲方不再承担为乙方办理商品房不动产证的义务。”2017年6月23日，被告将11650.41元打入原告账户中。原告起诉主张被告应支付违约金73313.12元，按照房款508452元X4.41%（＜行当年贷款年利半）X1.3倍/365天x918天（自2015年1月1日至2017年7月6日止）计算。被告则辩称原告主张的逾期办证违约金计算时间错误，计算比例过高，且超过诉讼时效。
【案件焦点】
购房者向开发商主张逾期办证违约金的诉讼时效应如何认定。
【法院裁判要旨】
山东省淄博市张店区人民法院经审理认为：原告依约支付房款后，被告未按合同约定的时间为原告办理房屋权属登记，应当承担逾期办证的违约责任。关于本案是否已过诉讼时效期间问题。原、被告于2017年6月16日签订协议书，该行为应引起诉讼时效中断，故原告诉讼未超诉讼时效，其民事权利仍受法律保护。（1）违约时间问题。因合同为格式化合同，由被告提供，根据相关规定即便产生歧义也应当釆信不利于提供格式合同一方的解释。故办证期限应为2014年12月31H之前。因被告于2017年7月6日完成房屋初始登记工作，故被告逾期截止时间应为2017年7月6日止。违约金时间应从2015年1月1日起开始计算至2017年7月6日止。（2）计算方式问题。因合同没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，原告主张按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算违约金，符合法律规定，予以支持。被告辩称原告主张的违约金比例过高，应按日万分之零点五计算，该标准没有合同和法律依据，不予采信。综上，应以508452元为基数，自2015年1月1日至2017年7月6日，按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算的违约金为73313.12元。对于超出部分不予支持。
山东省淄博市张店区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第」日零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：
一、被告置业公司于本判决生效之口起十日内支付原吿王某违约金73313.12元；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
置业公司持原审答辩意见提起上诉。
山东省淄博市中级人民法院经审理认为：关于王某在本案中起诉是否超出诉讼时效问题，逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，王某应当知道置业公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外依据相关法律规定，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后债权应适用三年诉讼时效。本案中，王某与置业公司于2017年6月16日签订协议，约定由王某自行办理不动产权证，违约金的诉讼时效应为中断。据此，王某主张2015年I月1日至2015年6月16日的违约金巳超过诉讼时效，不应予以支持；2015年6月17日至2017年6月16日期间的违约金截止诉讼时效中断前并未超过两年诉讼时效，且中断后至王某提起本案诉讼止，也未超过两年或三年诉讼时效，故应予以支持。据此，王某主张的2015年6月17日至2017年6月16日期间违约金58299.11元（508452元X银行贷款利率4.41%上浮30%为5.733%x2年）应予以支持，其余部分已超过诉讼时效，不再予以支持。
山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，作出如下判决：
一、变更山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2982号民事判决第一项为：置业公司丁本判决生效之日起十日内支付王某违约金58299.11元；
二、驳回王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【法官后语】
本案涉及的主要问题在于，购房者与房屋开发商签订商品房买卖合同后，开发商未按照合同约定办理房屋权属登记，购房者向开发商主张逾期办证违约金的诉讼时效应如何正确认定。
在日常生活中，购买房屋系一般家庭的重要事项。购买房屋的同时也存在一定的风险，如房屋开发商延期交房的风险、延期办理房屋权属证书的法律风险等。延期办理房屋权属证书会导致购房者向房屋开发商主张逾期办证违约金。一般在购房者购买房屋时，会在与房屋开发商签订的商品房买卖合同中约定逾期办证违约金，该违约金在合同中一般有两种约定方式：（1）约定以日或月为单位累计计算的，属于继续性债权；（2）明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权。办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，其请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，从督促权利人及时行使权力以及尽快稳定社会秩序的角度考置，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效的有关规定。
审判实践中，逾期办证违约金的约定一般存在以下两种情形：情形一，约定以日或月为单位累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对毎个个别的债权分别适用诉讼时效；情形二，明确约定违约金数额的，从约定或者法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效。本案中，王某与置业公司签订《商品房买卖合同》约定：置业公司应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后3600内），为王某办理完毕房屋权属登记。该约定巳经暗含置业公司交房日期不能晚于2013年12月31日，且办证应当在2014年12月31日前办理完毕，而置业公司实际交房日期为2014年10月14日，该时间未晚于办证约定时间，但置业公司亦未如期办证。在本案王某与公司签订的商品房买卖合同中未明确约定逾期办证违约金事宜，亦未事后达成补充协议，当事人能够举证证明逾期办证造成的实际损失的，应当以实际损失为准；损失数额难以确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金瞅机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，王某、置业公司未约定违约金的具体计算标准，应当按照上述法律规定认定违约金的数额。
鉴于本案所涉合同约定逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，该债权属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效，符合前述所列情形一•王某与置业公司签订的合同中约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，即自2015年1月1日起，王某应当知道置业公司出现办证违约情形，其权益受到侵害，故逾期办证违约金的诉讼时效自此应当起算。2017年10月1日起施行《中华人民共和国民法总则》，依据该法及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间巳经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持"的规定，本案中，王某与置业公司于2017年6月16日签订协议约定，王某所购置业公司商品房不动产权证由王某自行申请办理。该协议签订后，逾期违约金的诉讼时效中断。2015年6月17日至2017年6月16日期间的违约金截止诉讼时效中断前并未超过诉讼时效，且中断后至王某提起本案诉讼，也未超过诉讼时效，应予支持，其余部分巳超过诉讼时效，法院不再予以支持。
另外，值得一提的是，商品房销售合同案件中会出现涉案房屋因违反规划建设等原因导致无法办理不动产登记证书的情形，其属于法律上或者事实上不能履行的情形。因买受人取得涉案房屋不动产登记的合同目的已不能实现，此时买受人请求解除合同并赔偿损失的，法院应予支持。买受人主张合同解除,并请求开发商承担合同解除的违约责任，如存在前期已经支付或已经生效判决认定的逾期办证违约金的，法院应当予以扣除。同时，办证请求权属于物权请求权而不适用诉讼时效，即便逾期办证违约金因超过诉讼时效未得到法院的支持，房屋买受人仍然可以请求开发商继续履行办证义务。
编写人：山东省淄博市中级人民法院荣明潇胡晓梅朱倩茹
