办理抵押预告登记后购房者断供，开发商的阶段性保证责任可否免除?
鲁法案例【2024】180
在购房者办理购房贷款过程中
银行为规避风险
通常会要求开发商
为该笔贷款提供阶段性保证责任
这种情况下
一旦购房者断供，银行起诉开发商
开发商是否要承担保证责任？
案情简介
2017年7月，贷款人某银行与借款人赵某、保证人某置业公司（开发商）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定本合同项下个人住房贷款金额为42万元，并约定借款用途、贷款期限、贷款利率、还款方式、担保方式等事项。担保方式为借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在该合同项下不再发生新的保证义务和责任。
合同签订后，双方就抵押的房产进行抵押权预告登记，某银行如约发放贷款42万元。
至2021年6月，该预告抵押房产办理了首次登记，但之后赵某多次未按合同约定足额偿还借款本息，某银行遂诉至法院，要求赵某返还33万元借款本金及利息，开发商某置业公司承担连带保证责任等。
法院审理
法院经审理认为，某银行与赵某、某置业公司签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。某银行已按约向赵某发放了借款，现赵某未能按期偿还借款本息，其行为已构成违约，某银行作为贷款人依合同约定有权提前收回借款本息。
关于某置业公司的保证责任，本案中，某置业公司对本案借款本息承担的是阶段性连带责任保证，该阶段性保证设立的目的在于因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使某置业公司及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。因涉案房屋已经办理抵押权预告登记，且满足《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，某银行对案涉房产享有抵押优先受偿权，故某置业公司的阶段性连带保证责任应当予以免除。
法院遂判决被告赵某返还原告某银行借款33万元及利息，驳回原告某银行要求置业公司对案涉债务承担连带保证责任的诉讼请求。宣判后双方未提出上诉，判决已发生法律效力。
法官说法
购房人因逾期偿还借款而断供，在房屋没有办理完毕抵押权登记的情况下，银行对房屋是否享有抵押权及开发商是否承担阶段性连带担保责任，应区分不同情况分别进行判断分析。
情形一：因购房人原因导致未能办理或不配合办理抵押登记的，银行取得抵押权，开发商连带保证责任免除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，如开发商已就房屋办理了产权登记，具备了办理抵押权登记条件，对于未能完成抵押登记不存在过错，其阶段性担保责任应当予以免除。
情形二：因开发商原因导致未能办理抵押登记，开发商的连带责任不能免除。阶段性保证设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。如房屋未能正式办理产权登记的原因在于开发商不具备办理抵押登记的条件，开发商的保证责任不能免除。
法条链接
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》
第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
