最高法观点：即使购房人明知所购房屋设有抵押权，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应优先保护其权利
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裁判要旨
预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1209号
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本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：邓学平、毛臣翠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
2013年4月18日，今旦房开公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使邓学平、毛臣翠明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故长城贵州分公司认为案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，邓学平、毛臣翠于2014年11月29日签订《商品房买卖合同》，早于一审法院查封案涉房屋的时间2016年5月5日，邓学平、毛臣翠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
合同签订后，今旦房开公司于2015年1月30日出具了购房款及维修基金、四通费的收款收据，虽然邓学平、毛臣翠的购房款是现金支付，但其陈述了款项来源，结合银行流水等证据，能够证明其有现金支付购房款的经济实力，可以认定全部购房款已支付，长城贵州分公司认为本案证据不足以证明购房款已支付的主张不能成立。邓学平、毛臣翠符合消费者购房人排除执行的条件，一审法院判令停止执行案涉房屋，并无不当，本院予以维持。至于长城贵州分公司主张邓学平、毛臣翠未按照合同约定将购房款支付至监管账户的问题。经查，《商品房买卖合同》第三章第九条约定：“出卖人承诺商品房预售所得款项，按法律法规的有关规定监管使用，用于本项目的工程建设。”从合同约定内容来看，购房款的监管义务人为出卖人，其约束的是今旦房开公司，而并非约定买受人直接支付款项至监管账户。从实际交易习惯看，亦是今旦房开公司负责将购房款转入监管账户，长城贵州分公司向不动产登记中心申请解押。长城贵州分公司的该项主张无合同依据，依法不能成立。
综上所述，长城贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7365.59元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪国献
审 判 员 孙晓光
审 判 员 葛洪涛
二〇二〇年十二月三十日
法 官 助 理 李蔚然
书 记 员 伍齐敏
