明显违背公平合理原则的解除条款约定无效
——房地产公司诉周某利商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市上林县人民法院（2020）桂0125民初179号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原吿：房地产公司
被告：周某利
【基本案情】
2017年2月24日，原告与被告鉴订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发的楼盘内一处房产，合同总价769437元。该合同的附件五《补充条款》约定：付款方式为首付加银行按揭付款，签订该合同当日被告支付原告首付款154437元，余款61.5万元由械告向银行申请按揭贷款；如果发生原告承担连带保证责任、替被告归还所欠银行贷款本息，被告必须在15日将原告代为履行的债务金额如数归还给原告，逾期15日，被告不支付原告代偿款项的，被告应按所欠原告代偿款项本、息总额的每日万分之五向原告支付逾期还款违约金，并承担原告为追索代偿款而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。同时还约定，原告有权按不高于原价回购本合同项下房屋或直接重新出售本合同项下房屋，所将价款在清偿完欠款本息和原告因代偿而发生的相关费用及损失后，如有余款，出卖人将返还给买受人；如不足，原告有权向祓告继续追索。当日，被告支付了原告首付款154437元。
2017年3月29日，原、被告与农信社签订《个人购（建）房担保借款合同》，约定被告向农信社借款61.5万元用于购买涉案房屋，贷款期限为17年，原告作为阶段性保证人。后农信社将61.5万元借款发放至原告账户。案涉房屋也相应办理了预售商品房买卖预告登记、商品房买卖合同登记备案、抵押预告登记手续。
2019年6月25日，因被告未如约偿还本息，农信社向原告发出《关于扣划按揭贷款保证金函》，栽明目前被告已逾期超过5个月，截至2019年6月24日，被告所欠本息25165.41元，该社按照约定执行保证金扣划，扣划金额以扣划当日实际欠款为准。2019年6月28日，农信社从原告的保证金账户扣划25522.44元。2019年12月6日，农信社向原告发出《关于扣划按揭贷款保证金函》，載明目前被告已逾期超过9个月，槻至2019年12月5日，被告尚欠本息合计574939.06元，该社将按眼约定执行保证金扣划。当日，农信社从原告的保证金账户扣划574939.06元。后原告要求被告偿还前述代偿款项未果，故诉至法院。
【案件焦点】
1.双方签订的《南宁市商品房买卖合同》是否应予解除；2.被告是否应偿还原告代还款项600461.5元，是否应支付资金占用费、违约金的问题。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市上林县人民法院经审理认为：原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》的目的在于确定房屋的买受人和岀卖人的权利和义务，原告的主要义务为交付房屋予被告，被告的主要义务为支付房屋对价。签订合同后，被告已支付原告首付款154437元，并向农信社借款61.5万元，农信社将借款直接发放至原告账户。至此，原告12得到涉案房屋款项769437元，被告的主要义务已履行完毕。
关于《南宁市商品房买卖合同》是否应予解除的问题。《补充条款》约定，如果发生原告承担连带保证责任、替被告归还所欠银行贷款本息，而被告不能在15日内归还原告的，被告要以这个本息为基数，按本息总额的每日万分之五支付违约金，然后原告还有权按原价回购本合同项下的房屋或者直接出售，用以抵销前面所说的债务，如有余款则归还被告，如不足则被告继续清偿。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，《补充协议》约定的解除权加重了被告的责任且排除被告的主要权利，双方的权利义务严重失衡,对被告极不合理，明显违背了公平合理的基本原则，侵害了被告的合法权益,因此，该条款对解除权的约定无效。原告基于担保责任被农信社扣划保证金，应向被告行使追偿权，故原告请求解除《南宁市商品房买卖合同》无法律依据，法院不予支持。
因被吿多次逾期偿还借款后，农信社从原告的保证金账户共扣划了600461.5元，原吿主张被告偿还600461.5元有事实和法律依据，法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告主张按年利率6%计算损失尚在合理范围，未超出法律限制，法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据《补充条款》的约定，逾期15日，被告不支付原告代偿款项的，被告应按所欠原告代偿款项本息总额的每日万分之五向原告支付逾期还款违约金。每日万分之五折算成月利率为1.5%,故违约金应按月利率1.5%计算。
广西壮族自治区南宁市上林县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一、被告周某利偿还原告房地产公司代偿款项600461.5元；
二、被告周某利赔偿原告房地产公司损失（按年利率6%计算，以25522.44元为基数自2019年6月28口计至2019年7月13日为63.81元；以574939.06元为基数自2019年12月6日计至2019年12月21日为1437.35元，共1501.16元）；
三、被告周某利支付原告房地产公词违约金（按月利率1.5%计算，以25522.44元为基数自2019年7月14日计至2020年5月13日为3828.37元；以574939.06元为基数自2019年12月22H计至2020年5月22日为43120.43元，共46948.80元。之后计至被告还清款项为止）；
四、驳冋原告房地产公司其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
本案中，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，原告将案涉商品房出售给被告，双方形成了商品房销售合同关系。此后，被告与农信社签订《个人购（建）房担保借款合同》，向农信社借款，原告作为保证人对本债务承担连带责任保证，原、被告形成了保证担保关系。
虽然本案中被告未到庭参加诉讼，但本案审理的重点在于原、被告存在前述两个合同关系的情况下，原告请求解除商品房买卖合同，该合同是否应予解除。笔者认为本案中《商品房买卖合同》不应当解除。主要理由如下：
1.就商品房买卖合同而言，原告的主要义务为交付房屋子被告，被告的主要义务为支付房屋对价
此后，被告已支付原告首付款，并通过向农信社按揭贷款余款支付给了原告。至此，原告已得到涉案房屋款项，该商品房买卖合同的主要义务已履行完毕，对于此合同来说，被告并不存在违约行为。而对于《个人购（建）房担保借款合同》而言，被告未能按约履行偿还按揭贷款，导致农信社扣划了原告的保证金，并且提前收回贷款，是引起本案纠纷的原因所在。因此，被告于此合同存在违约行为。
2.从法定解除的角度来说，《商品房买卖合同》中被吿没有违约行为，因此不应当解除
从约定解除的角度来说，根据该合同《补充条款》的约定，如果发生原告承担连带保证责任、替被告归还所欠银行贷款本息，被告必须在15日将原告代为履行的债务金额如数归还给原告，逾期15日，被告不支付原告代偿款项的，被吿应按所欠原吿代偿款项本、息总额的每日万分之五向原告支付逾期还款违约金，并承担原吿为追索代偿款而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。同时还约定，原吿有权按不高于原价回购本合同项下房屋或直接重新出售本合同项下房屋，所得价款在清偿完欠款本息和原告因代偿而发生的相关费用及损失后，如有余款，出卖人将返还给买受人；如不足，原告有权向被告继续追索。根据该约定，一旦原告承担了保证责任，如超过15日被告仍未偿还原告代偿款项的，原告可以要求被告继续履行该合同，支付原告代偿的款项，也可以选择解除该合同收回涉案房屋，而选择哪一种方式，完全由原告决定。如前所述，既然该合同的买卖双方的主要义务已经履行完毕，被告已支付原告购房款，且当前房价大幅度上涨的情况下，原告可以选择解除合同，以原价收回房屋，对被告来说是明显不利的，严重损害购房者的利益。根据《中华人民共和国合同法》笫三十九条、第四十条的规定，该约定的解除权加重了被告的责任且排除了被告的主要权利，双方的权利义务严重失衡，对被告极不合理，明显违背了公平合理的基本原则，侵害了被告的合法权益，因此，该条款对解除权的约定无效。原告基于担保责任被农信社扣划保证金，应向被告行使追偿权，不论是从约定解除还是法定解除来说，原告请求解除《商品房买卖合同》无法律依据。综上，《商品房买卖合同》不应当解除，但原告请求被告支付其代偿款及相应的资金占用利息、违约金符合合同约定，应当支持。
编写人：广西壮族自治区南宁市上林县人民法院卢一凤，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
