开发商占用架空层建商铺，应当返还给全体业主并赔偿损失——上海市徐汇区汇翠花园业主委员会占有物返还纠纷一案
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【问题提出】1、架空层归开发商所有，还是归业主共有？2、业委会要求开发商赔偿占用架空层期间的损失，是否适用诉讼时效？3、开发商应当按照什么标准赔偿占用架空层期间的损失？
【裁判要旨】系争架空层虽然封闭作为商铺使用，但从未单独进行过权利登记。架空层，为由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相似，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。从法理角度分析，从物的法律权利依附于主物中。主物所有权转移，从物随之转移，两者不可割裂。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦全部转移并归属于全体业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权，故原告要求被告返还系争架空层之诉讼请求，本院予以支持。被告关于系争架空层面积未分摊至小区业主，不应归属于全体业主共有之意见，于法无据，本院不予采信。
小区地面架空层归小区业主共有，业主享有占有、使用等权利。被告占用并出租收益系争架空层多年，致使小区业主对系争架空层的使用权益受到侵害，应当向原告赔偿相关损失。
【一审判决】
上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初10341号
原告：上海市徐汇区汇翠花园业主委员会
被告：上海滨江置业有限公司
原告上海市徐汇区汇翠花园业主委员会与被告上海滨江置业有限公司占有物返还纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈奇艳、被告委托诉讼代理人虞军红、于荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市徐汇区汇翠花园业主委员会向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告返还上海市漕溪北路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.被告向原告返还上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层；3.被告向原告支付侵占上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层的侵占费用5,743,936.96元，自2004年7月1日起至2009年6月30日，每月按5万元合计300万元；自2014年5月1日至2017年5月30日，按评估租金价计2,743,936.96元。事实和理由：原告系上海市漕溪北路XXX弄小区(以下简称汇翠花园小区)的业主委员会，被告系汇翠花园小区开发商。被告未按照法律规定交付本应作为小区物业管理用房和业委会办公用房的上海市漕溪北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称5号103室)，并违法变更该房屋用途后出售给案外人。上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层(以下简称系争架空层)属小区全体业主共有。自2003年开始，被告私自将系争架空层出租，并收取租金，给汇翠花园小区的业主造成了巨额经济损失。原告经了解，2004年7月至2009年6月，被告与汇翠休闲俱乐部签订租赁合同，约定出租系争架空层，租金为5万元/月。原告在诉讼期间申请对系争架空层2014年5月1日至2017年5月30日的市场租金进行了评估。为维护汇翠花园小区全体业主的合法权益，原告提起上述诉请。
上海滨江置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。5号103室房屋权利已登记在第三方名下，若原告要求返还，应当向产权人主张，或者根据相关规定提出登记异议。原告主张对系争架空层享有权利并无依据，根据房屋土地权属调查报告书，系争架空层是单独计算面积的，不属于小区公摊面积。2004年小区建成伊始系争架空层区域就由被告建成封闭式房屋，早于物权法及上海市关于架空层相关法律规定出台，根据“谁投资，谁所有谁收益”的原则，系争架空层的利益应属于被告。汇翠花园小区自2004年开始出售，就存在系争架空层，小区居民购房时便已知其现状，并未提出异议。据此，原告关于要求被告返还侵占费用的主张不成立。同时，原告主张第一段期间返还费用的诉讼请求已超过诉讼时效。第二段期间计算不应根据评估的市场租金，开放的场地与封闭式房屋租金应有显著差异，原告主张按照市场租金计算使用费，明显不合理。
本院认定事实如下：原告系汇翠花园小区的业主委员会，被告于2000起开发建造汇翠花园小区，为该小区的开发商。汇翠花园小区位于本市漕溪北路XXX弄。根据原告提供的有关档案显示，2002年11月南昌有色冶金设计研究院、汕头市潮阳建筑工程总公司编制的5号楼住宅楼一层平面图，5号103室位于最西面，朝北一间注明“管理”字样、朝南两间注明“办公”字样。2002年11月南昌有色冶金设计研究院、中天建设集团有限公司编制的4号住宅楼一层平面图，系争架空层部位注明“架空层(休闲场地)”字样。2003年1月汇翠花园小区项目整体竣工。同年3月，上海房屋土地测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，载明漕溪北路XXX弄XXX号2-30层新工房1建筑面积32473.43平方米、底层架空层建筑面积830.02平方米、地下室建筑面积1037.45平方米。2004年2月5日被告取得本市漕溪北路XXX弄XXX-XXX号、XXX号沪房地徐字(2004)第006045号房地产权证(即俗称的大产证)，合计建筑面积23624.6平方米。
嗣后，被告将系争架空层封闭起来，隔成多间商铺(房屋)。2004年，被告(出租方、甲方)与案外人樊某某(承租方、乙方)签订《会所用房租赁合同》，约定甲方将4号楼1层(即系争架空层部分)建筑面积830平方米出租给乙方，用途为会所经营，租赁期限自2004年7月1日起至2009年6月30日止。上海汇翠休闲俱乐部有限公司(以下简称汇翠俱乐部)成立于2004年7月23日，工商注册过程中，被告曾向徐汇区工商局(现为徐汇区市场监督管理局)出具书面说明，“……我司申请利用小区4号楼1层作为会所用房。4号楼1层为小区配套用房，为全体业主共有，所以没能办理产权证。……”多年来，系争架空层未进行权利登记，由被告出租给汇翠俱乐部，汇翠俱乐部将承租商铺分割为101-108室多个独立单位，悬挂门牌号分别出租。（略）
2017年1月15日，汇翠花园小区召开业主大会，并通过决议如下： 30.业主与原小区开发商滨江置业利益纠纷，授权业委会会同律师事务所寻求司法解决，通过相关法律诉讼等途径向滨江置业索回原本属于全体业主的权益和利益的表决通过……（略）。
另查，案外人王某、韩某于2013年7月12日登记为5号103室房屋共有人。2014年4月被告(出租方、甲方)与汇翠俱乐部(承租方、乙方)签订的《会所用房租赁合同》约定的租赁期限自2014年5月1日起至2018年5月31日止。
审理中，原告为证明其使用费之诉讼主张，申请对系争架空层建筑面积830.02平方米(估价对象)的房地产市场租金价值进行评估，价值时点(期)2014年5月1日至2017年5月30日。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称评估公司)接受本院委托，于2018年2月28日出具估价报告，估价对象在2014年5月1日至2017年5月30日止市场租金总价值为人民币3,077,650元。评估报告同时载明：（略）被告对该评估报告的关联性提出质疑，认为系争架空层是场地，而现在按照封闭式结构商业用房的租金进行评估，且系争架空层无产证，故与原告主张返还的架空层无关联性，评估报告不能作为占用费采信的依据。
审理中，针对被告提出原告主张权利超过诉讼时效的抗辩，原告意见如下：汇翠花园小区刚建成时被告就用欺瞒的方式将架空层围住，打造成商铺及使用房的形式，导致业主自入住起就不清楚该部分建筑是架空层，直至诉前委托律师调查取证后，才得知真实情况，故其主张权利并未超过诉讼时效。
本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，本案争议的5号103室房屋现已登记在王某、韩某名下，原告并无证据证明该房屋为汇翠花园小区全体业主共有，亦无证据证明王某、韩某取得该房屋存在违法事由，该房屋权利归王某、韩某所有。原告坚持要求被告返还该特定房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于系争架空层的产权归属问题，原告主张，依据2004年11月1日施行的《上海市住宅物业管理规定》第二十条，第一款物业管理区域内的关于地面架空层属于配套设施设备归全体业主所有的规定，系争架空层应为汇翠花园全体业主共有。被告主张，系争架空层并未登记物权归属，且单独计算建筑面积未分摊至小区业主，根据“谁投资、谁收益”之原则，应驳回原告返还系争架空层的诉讼请求。本院认为，一般情况下，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。汇翠花园小区在《上海市住宅物业管理规定》颁布前的2003年1月1日就已竣工，系争架空层在2004年7月前就建成封闭式房屋(商铺)，故《上海市住宅物业管理规定》无溯及既往效力，原告依据该规定主张小区全体业主对系争架空层享有物权的观点，不能成立。
然而，系争架空层虽然封闭作为商铺使用，但从未单独进行过权利登记。架空层，为由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相似，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。从法理角度分析，从物的法律权利依附于主物中。主物所有权转移，从物随之转移，两者不可割裂。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦全部转移并归属于全体业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权，故原告要求被告返还系争架空层之诉讼请求，本院予以支持。被告关于系争架空层面积未分摊至小区业主，不应归属于全体业主共有之意见，于法无据，本院不予采信。
小区地面架空层归小区业主共有，业主享有占有、使用等权利。被告占用并出租收益系争架空层多年，致使小区业主对系争架空层的使用权益受到侵害，应当向原告赔偿相关损失。
《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。不动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。系争架空层权利之争，属于不动产物权之争，原告要求被告返还，不适用诉讼时效制度。而原告主张被侵占架空层的损失，属于侵权请求权，应当适用诉讼时效的规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起算，所谓“知道”是指权利人主观上已经知道自己的权利被侵害的事实。所谓“应当知道”则是一种法律推定，指基于客观之情事及根据权利人智识经验应尽的合理注意义务，权利人应当知悉其权利被侵害的事实，但因其自身过失而未知情，在该情形下，法律推定权利人知道其权利受到侵害。系争架空层建筑面积830.02平方米，在小区建成后就改建成商铺出租，在2004年11月《上海市住宅物业管理规定》出台之后，原告即具备调查、取证、起诉的能力，相关图纸、资料、证据并不存在被隐匿或无法获取的情形，然而直至2017年1月15日，汇翠花园小区才召开业主大会通过决议授权原告调查、起诉。故本院认为，原告未知情系争架空层被侵占，缘于自身过失，法律推定权利人在《上海市住宅物业管理规定》出台之后应当知道其权利受到侵害。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释明确规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告提起本案诉讼为2017年4月10日，故原告关于2004年7月至2009年6月以及2014年5月至2015年4月10日期间主张被告赔偿侵占费，因时效届满胜诉权消灭，该段期间的侵占费诉请，本院不予支持。
一般理解上，架空层应为开放的场地空间，供小区居民通行、休闲、娱乐等，而封闭的可用于经营的房屋结构在使用上具有独立性和排他性，与架空层的开放性有着显而易见的区别。小区业主丧失对架空层作为开放场地空间利用的利益，不能等同于架空层作为商铺出租的租金收益。商铺租金收益多少不单取决于对架空层空间的利用，还与被告改建封闭架空层的投入、水电等配套供应、经营管理及其他因素相关联。评估报告中的估价结果为假设架空层作为有完全产权的经营性用房的整体平均租金价格，其结果不能直接证明原告损失。关于系争架空层2015年4月11日起至2017年5月30日期间的侵占损失费，本院参考评估报告216万余元的结果，酌情确定为648,000元。
依照（略），判决如下：
一、上海滨江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层返还给上海市徐汇区汇翠花园全体业主，由上海市徐汇区汇翠花园业主委员会接收；
二、上海滨江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向上海市徐汇区汇翠花园业主委员会赔偿侵占上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层自2015年4月11日至2017年5月30日期间的损失费648,000元；
三、驳回上海市徐汇区汇翠花园业主委员会的其余诉讼请求。
审 判 长 袁 欣
人民陪审员 章霞珍
人民陪审员 郑誉华
二〇一八年八月一日
书 记 员 卜雯婷
【二审判决】上海市第一中级人民法院作出的（2018）沪01民终11705号《民事判决书》维持原判。
