商品房出卖人违反“无户籍登记保证”构成违约，应承担违约责任
——潘某哲、岳某芳诉武某全房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2020）京02民终8425号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：潘某哲、岳某芳
被告（上诉人）：武某全
【基本案情】
潘某哲、岳某芳系夫妻，2018年5月20日，潘某哲、岳某芳（买受人）与武某全（出卖人）签订了房屋买卖合同，潘某哲、岳某芳购买武某全位于北京市房山区某小区502号房屋。在双方签订合同时，武某全承诺502号房屋无户籍登记（无人落户）。双方在合同第十条约定：“如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。"
2018年7、8月，在办理房屋过户过程中，双方去派出所查询502号房屋的落户情况，派出所答复称502号房屋没有户籍登记。
2019年，潘某哲、岳某芳在办理落户502号房屋手续时，派出所告知潘某哲、岳某芳502号房屋于2006年即有两人落户，该二人户籍始终未迁出。后经潘某哲、岳某芳多番争取，潘某哲、岳某芳将户籍登记于502号房屋。
潘某哲、岳某芳主张，武某全违反无户籍登记（无人落户）的承诺，构成违约，应按照合同第十条约定支付违约金，并负责将2006年落户人员的户口迁出。因与武某全协商无果，潘某哲、岳某芳将武某全起诉至一审法院北京市房山区人民法院，提出诉讼请求：（1）武某全按照房屋买卖合同赔偿潘某哲、岳某芳从2018年7月23日到2019年12月9日的违约金41.49万元；（2）武某全将户口迁出，并支付潘某哲、岳某芳自2。H9年12月10日起至户口实际迁出之日止的违约金（每日按照房屋总价款的万分之五计算）。
针对潘某哲、岳某芳的起诉，武某金辩称：不同意潘某哲、岳某芳的诉讼请求。我是2010年买的502号房屋，我没有办理过502号房屋的落户。在我与潘某哲、岳某芳房屋买卖合同交易期间，是由某房产中介公司工作人员带领买卖双方去派出所查询该房屋的户口登记情况，当时查询说没有。现在潘某哲、岳某芳跟我说查到502号房屋在2006年登记有两个人的户口，要求我迁出，现在房屋已经卖完了，房主不是我了，和我没有关系了，我操作不了。
一审诉讼期间，经房山法院至派出所查询，502号房屋仍存有案外人赵某兰及刘某昊二人的户口。
【案件焦点】
房屋出卖人武某全是否应对502号房屋存在户籍登记承担违约责任。
【法院裁判要旨】
北京市房山区人民法院经审理认为：双方买卖合同第十条约定“如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入广籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务”，因双方对于涉案房屋的户籍登记情况均知悉于房屋交易完成之后，武某全并未违反如实陈述房屋户籍登记情况的合同义务，武某全亦无“擅口迁入户籍”或“未如期将户籍迁出”等违约情形，故不能依据上述合同条款计算武某全应支付的违约金数额。但因武某全在签订合同时确认涉案房屋没有户籍登记，系其对涉案房屋在订立合同时没有户籍登记作出的保证，而客观实际情况是涉案房屋确有户籍登记，故武某全就此情形仍构成违约，应承担相应的违约责任。根据本案具体情形，因潘某哲、岳某芳方未就其损失进行充分举证证明，北京市房山区人民法院综合考虑涉案房屋内原有户籍登记给潘某哲、岳某芳方造成的困扰、障碍以及武某全的过错程度，酌定武某全给付潘某哲、岳某芳1.65万元，以赔偿潘某哲、岳某芳的损失。
北京市房山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作岀如下判决：
一、武某全于本判决生效之日起十口内赔偿潘某哲、岳某芳损失1.65万元；
二、驳回潘某哲、岳某芳的其他诉讼请求。
武某全不服一审法院判决，向北京市第二中级人民法院提出上
北京市第二中级人民法院经审理认为：武某全作为房屋的出卖人，在出售房屋时应对房屋买卖合同中涉及的户籍事项核实清楚。现武某全在房屋买卖合同中承诺该房屋无户籍与实际情况不符，与其签订合同时的承诺并不一致，故武某全存在违约情形，应当承担相应的违约责任。原审法院酌定武某全给付潘某哲、岳某芳1.65万元数额并无不妥，但潘某哲、岳某芳诉请为要求武某全支
付违约金，并非赔偿损失，原审法院判决武某全赔偿潘某哲、岳某芳损失与其诉请不一致，对此予以纠.正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第…百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：
一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初20174号民事判决第二项；
二、武某全于本判决生效之日起十日内支付潘某哲、岳某芳违约金1.65万元；
三、驳回潘某哲、岳某芳的其他诉讼请求。
【法官后语】
在城市商品房买卖中，户口问题往往是买卖双方尤其是买方特别关注的内容，这对于购买学区房的人员更是如此”因此，在买卖房屋时，双方比较容易因为户口问题产生争议，导致诉讼至法院。
1.关于户口问题的通行做法
视合同有无关于户口问题的约定尤为重要，因为户籍由公安机关的户籍管理部门负责管理，户口的迁入、迁出一般只涉及当事人和公安户籍管理部门的事情，不涉及当事人之间，如双方的合同中无关于户籍/户口方面的问题，法院则没有处理户籍问题的法律依据，对于户籍登记问题往往驳回起诉或不予处理。
如双方的合同中有关于户籍问题的约定，法院即获得处理当事人关于户籍问题的法律依据——合同，依据合同即可作出裁判。当然，很多时候当事人的约定并非都合理，法院只保护较为合理的户籍约定，对于无理的约定（如崎高的违约金等），法院可不予支持或经另一方申请，酌情予以减少。
在现今的房产买卖交易中，一般较为通行的约定是卖房人于XX天内将户口迁走，逾期则按XX标准承担逾期责任；逾期超过XX天，则另一方可解除合同，同时，另一方应按总房款的X%承担另行支付违约金。在法院的审理中，只要上述约定不是畸高，法院一般都予以支持。
2.本案的特殊性及法理依据
本案的将殊之处在于，卖房人未在其所国卖的房屋上落户，也未得知其房
三、商品房销售合同纠纷|153屋上有人落户，在卖房人出卖房屋的过程中，卖房人、买房人及中介甚至还去公安机关户籍部门查询是否有户籍登记，户籍部门答复称无人落户，后阴差阳错，等买房人买到房屋后，才发现所买房屋曾有人落户，且户籍仍在房屋中，这给买房人迁入户籍乃至后续售卖房屋带来一定困难。
如该案双方当事人对于户籍登记问题约定不完善的话，法院因为无处理关于户籍问题的权利依据，而无法处理他们之间的纠纷。所幸该案房屋买卖合同关于户籍问题的约定较为全面，不仅约定了“如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务”这样通行的条款，还约定了要求卖方对房屋无户籍登记作出保证（承诺）的条款，这就为法院的后续处理提供了法理和法律上的依据，当卖房人违反关于户籍登记的承诺时，可以视其为违约，其应承担违约责任。
3.违约金的确定
本案中双方合同中虽有卖房人关于房屋无户籍登记的保证，但并没有关于违反此保证时承担违约责任的种类及违约金计算方式，因此，在确定违约金时需多方考虑：既要考虑因房屋有历史户籍登记已经给买房人带来的不利，如迁入户口的困难、对小孩上学学区的影响等；将来可能会给买房人带来的不利，例如因有未处理户籍的间题，在再次出售房屋时，房屋估价有所贬损。在综合考虑房屋存在未处理户籍登记时已经带来的损失和可能带来的损失，合理确定违约金的金额。此外，如这些损失可能暂时无法确认或完全予以确定，可先不予支持或部分支持，如后续证实出现了新的损失，届时可再行主张和获得支持。
编写人：北京市房山区人民法院车文达马存君
