迟延交存首期住宅专项维修资金不应成为逾期交房免责事由
——陈某诉房地产公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初6817号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：陈某
被吿：房地产公司
【基本案情】
2016年3月29日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同主要约定：
（1）被告应于2016年7月30日前完成房屋交付，交付房屋须完成规划、单体工程质量等专项验收，按设计要求建成配套设施（公共、公用设施须满足使用功能要求；供电、给水、排水等设施须经有关行业单位认可达到正常使用条件），完成商品房项目竣工交付使用相关手续，交房时通电、通水、燃气设施安装完毕等；（2）原告在办理房屋交付使用手续前，应当到指定维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点交存首期住宅专项维修资金，凭已交存专用票据办理房屋交付使用手续，未交存的，’被告不得将房屋交付给原告，由此产生的延期交房责任由原吿承担；（3）商品房达到约定吏付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告，若因原告原因未在合同约定的交房时间七日内签署房屋交接单、办理交接钥匙，则视为原告已实际收房，合同项下的风险责任自合同约定的交房之日起转移至原告承担。合同签订后，原告向被告支付购房款。2016年9月17日，原告与物业公司签订楼宇交接书，办理更房手续，此时原告已经交存首期住宅专项维修资金。另查明供电部门于2018年2月2日向案涉楼栋送住宅用电，此前案涉房屋用电均为临时用电。
【案件焦点】
原告迟延交存首期住宅专项维修资金是否构成被告逾期交房免责事由。
【法院裁判要旨】
湖北省武汉市汉阳区人民法院经审理认为：根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，原告须凭已交存首期住宅专项维修资金专用票据办理房屋交付使用手续，但结合合同上下文语境，该条款应系对办理房屋交付手续材料的约定而非对房屋交付条件的约定，即如在办理房屋交付手续时原告不能提供该票据，则被告可以拒绝'交付房屋，但被告不得以原告未交存首期住宅专项维修资金为由擅自延迟办理房屋交付手续的时间。另按照交易惯例，首期住宅专项维修资金均是在业主实际收房时交纳，本案该资金的交纳时间亦符合上述交易惯例。因被告未能提供证据证明其曾在合同约定的交房时间前（2016年7月30日前）或原告收房时间前（2016年9月17H前）特别告知原告在何时到何处交纳首期住宅专项维修资金，故被告逾期交房与原告交存首期住宅专项维修资金时间不具有关联性，对其抗辩理由不予支持。
湖北省武汉市汉阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百…十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，作出如下判决：
一、被吿房地产公司向原告陈某支付逾期交房违约金19472.56元，此款于本判决发生法律效力之口起十日内付清；
二、被告房地产公司向原告陈某支付逾期办证违约金9741.15元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、驳回原吿陈某的其他诉讼请求。
本案依法适用小额诉讼程序，本判决为终审判决。
【法官后语】
作为房屋“养老金"的住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，由开发建设单位和购房人共同交存，属于全体业主共有，经全体业主共同决定使用，其交纳不仅是每一位购房人应履行的法定义务，更是所有购房人能够享受高品质住宅环境的保障。
现阶段交接商品房时，开发建设单位往往会在业主交纳住宅维修资金后，才会开始办理房产证，并将钥匙交给业主，《住宅专项维修诺金管理办法》第十三条即有“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人"的规定，本案合同亦有“原告在办理房屋交付使用手续前，应当……凭已交存专用票据办理房屋交付使用手续，未交存的，被告不得将房屋交付给原告”的约定。但综合本案情况来看，交纳首期住宅专项维修资金虽系购房人的法定和约定义务，但与案涉房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不应影响购房主体目的之实现，而应当解释为交付房屋的手续条件，系针对个别情况而非一般适用的情形，即在约定的交房时间，如某购房人未交纳该项资金，不能提供相应的交费凭证，则出卖人可以暂时拒绝向其交付房屋，待该购房人补充交纳首期住宅专项维修资金后，再及时为其补充办理房屋交付手续。但出卖人不能在约定的交房时间之前，擅自进行判断，而以某一或部分购房人未交存首期住宅专项维修资金为由直接延迟所有购房人办理房屋交付手续的时间，对巳经交纳该维修资金的购房人拒绝交付房屋。
此外，本案合同虽约定了业主的交存时间要求，但同时从该合同条款内容中也自然引申出了出卖人的告知义务，即被告应当及时告知购房人在何时以前到何处去交纳首期住宅专项维修资金，若未予告知，则迟延交存之说亦不存在。
交存首期住宅专项维修资金从根本上是为了保障全体业主的利益，因其在保修期满后，在住宅共有部分的维修和改造工作中具有强大的优势。对于未交存或迟延交存首期住宅专项维修资金的购房人，出卖人可以予以合法催告或按照合同约定适当延迟办理交房手续，但不能以保障业主利益为由，行伤害业主利益之事，正如本案被告逾期交房虽另有主要原因，但购房人未及时交纳首期住宅专项维修资金不能成为其擅自逾期交房、损害购房人合法权利的借口，更不应成为其逾期交房的免责事由，其以此为由进行的抗辩，自然也不应当得到支持。
编写人：湖北省武汉市汉阳区人民法院彭梦凌，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
