某置业公司诉陈某、于某商品房预售合同案
——对同一违约行为约定多重违约金的格式条款效力认定
【基本案情】
2014年4月18日，某置业公司与陈某签订《商品房预售合同》，约定陈某以商业按揭贷款的方式购买某房屋。合同约定：若买受人未按期向贷款银行还贷，致使出卖人代其向贷款银行偿还，买受人应向出卖人支付全部代偿款及利息，并支付违约金。若买受人未按期还贷致使贷款银行宣布贷款提前到期、解除借款合同的，出卖人有权解除《预售合同》及附件。因买受人原因致使《预售合同》解除的，买受人还应支付使用费、解除合同违约金、迟延腾退赔偿金。合同签订后，陈某向某置业公司支付了首付款，于2018年2月12日收房。后因陈某未偿还银行贷款，银行起诉陈某和于某，并要求某置业公司承担连带保证责任。该案判决某置业公司代替陈某向银行支付贷款本息，并向陈某和于某追偿。现某置业公司起诉，要求陈某和于某解除《预售合同》并协助腾退房屋、恢复原状；支付房屋使用费、合同解除违约金、交易税费、代偿款、以及相应的利息、违约金等费用。陈某和于某反诉要求某置业公司返还首付款及已付贷款；支付延迟交房违约金、代收契税。
【裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为，《预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。因陈某和于某未按期向银行偿还到期贷款本息，致使案涉合同解除，按照合同约定其应向某置业公司返还房屋并支付房屋占有使用费，且应按合同约定支付未能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、解除合同违约金以及延迟腾退赔偿金，以上均属违约金范畴，法院考虑某置业公司的实际损失综合对违约金数额予以调整。故判令解除陈某、于某与置业公司的《预售合同》；陈某和于某办理注销网上签约手续、腾退房屋并恢复原状；支付解除合同违约金、购房款、契税及其相应的利息。
陈某、于某不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：关于房屋使用费的条款系某置业公司为了重复使用而预先拟定，未与买受人协商，且其在合同订立时未就该条款向买受人履行提示或说明义务。该条款约定的费用支付标准，远高于案涉房屋市场租赁价格，不合理地加重了买受人的责任。某置业公司在买受人收房前已收到全部购房款，在《预售合同》解除前买受人基于该合同有权占有使用案涉房屋，故约定自房屋交付之日起计算房屋使用费有失妥当。买受人主张上述合同条款属于格式条款且不应据此认定占有使用费，予以支持。一审判决陈某、于某向某置业公司给付合同解除违约金、未按期向银行偿还贷款本息导致的违约金、延迟腾退赔偿金共30万元并无不当。
【法官后语】
出卖人设置的格式条款约定因买受人原因致使合同解除的，买受人在承担多重违约金外，需另行支付自房屋交付之日起的使用费，而对出卖人占有购房款期间的利息未约定返还，双方给付与对待给付之间不具有等值性。买受人在合同解除前基于该合同有权占有使用房屋，而该条款约定自房屋交付之日起计算房屋使用费，有失妥当，且约定的房屋使用费的标准远高于案涉房屋的市场租赁价格。关于房屋使用费的格式条款导致双方权利义务关系过于失衡、违背了格式条款提供方公平确定双方权利义务关系的原则，系属格式条款提供方不合理地加重对方责任，该条款无效。
