买卖合同签订后标的物价格下跌的，买受人不得以重大误解为由撤销合同
——张某钧诉房地产公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16402号民事判决书
2.案由：商品房买卖合同纠纷
3.当事人
原告：张某钧
被告：房地产公司
【基本案情】
2019年3月至11月，张某钧分三次陆续从房地产公司购买坐落于北京市朝阳区某街道一处地下车位共计24个（第三次购买12个），就24个车位购买事宜双方分别签订了《买卖合同》并已网签备案，每个车位的价款均为234650元，张某钧已将24个车位的价款全部付清，只是尚未办理后续车位交接和产权
过户登记手续。购买第三批车位后不久，房地产公司的销售人员向张某钧发来信息称剩余车位有一百余个，单价16万元，张某钧认为该价格与其所购车位单价234650元价差悬殊，案涉合同订立过程中存在重大误解，故主张以此为由撇销双方签订的买卖合同，并要求房地产公司退还车位款，房地产公司对此表示不予认可，认为合同依法成立有效且主要权利义务已履行完毕，不存在重大误解，张某钧无权据此撤销合同。
【案件焦点】
本案合同订立过程中是否有在重大误解。
【法院裁判要旨】
北京市通州区人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的或者在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，张某钧与房地产公司签订的《买卖合同》系出于自己的真实意思表示签署并已付款的合同，且未违反法律及行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。现张某钧起诉要求撤销案涉合同，法院应就张某钧行使合同撤销权的请求能否得到支持予以判断确定。
对于张某钧以車大误解、显失公平为由，请求撤销案涉合同的请求是否能够得到支持的问题。法院认为，首先，应判断确定案涉合同在订立时是否存在重大误解。张某钧对于自愿购买房地产公司车位并无异议，但认为房地产公司工作人员的推介销售行为构成其对于后续购买车位行为存在重大误解。因双方合同协商内容的实质就是房地产公司向张某钧出售相关车位，而张某钧全过程参与了买卖车位合同的洽商且为其真实意思表示，故张某钧所提出的房地产公司向其销售车位价格相比之后售价过高及其与房地产公司关于后续购买车位的协商等问题，只能证实双方曾就后续128个车位的买卖进行过缔约洽商但未达成合意，但不能以此认定为房地产公司对张某钧构成欺诈，或张某钧对案涉合同内容存在重大误解。其次，案涉合同是否在订立时显失公平的问题。判定合同是否显失公平应针对合同约定内容进行评价，不能以合同的实际履行情况来评判订立合同时是否显失公平。案涉买卖合同的标的物价格是否显失公平，既应考虑签约各主体签订合同时的主观因素，亦应考虑合同条款是否违反公平、等价有偿原则。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条的规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据木案査明的事实,案涉合同确定的交易金额等条款是合同双方协商订立的，张某钧应该对合同的订立尽到注意义务。房地产公司在签约时并不存在利用优势或者利用张某钧没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，故不应认定涉案合同订立时显失公平。由此可知，双方在订立案涉车位买卖合同时，并不存在重大误解、显失公平的情形，不存在张某钧行使合同撤销权的事实依据。据此，对于张某钧要求撤销其与房地产公司于2019年8月27日签订的《买卖合同》的诉讼请求，因无事实依据且与法律规定不符，依据不足，故法院不予支持；对于张某钧要求房地产公司退还其购买北京市朝阳区的地下车位的价款人民币234650元的诉讼请求，因没有事实和法律依据，故法院亦不予支持。
北京市通州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十条、第二十一条、第三十条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告张某钧的诉讼请求。
宣判后，上诉期内双方均未提出上诉，现判决已经发生法律效力。
【法官后语】
本案焦点是案涉合同订立时是否存在重大误解。重大误解，是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品质、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一项规定，当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起90日内没有行使撤销权的，撤销权消灭。据此，一旦构成重大误解，误解人可请求撤销合同。
行为人以重大误解为由撤销合同的，需要向人民法院或仲裁机构提出相应请求，由人民法院或仲裁机构对当事人的撤销事由予以审核认定，行为人向人民法院起诉的时间须在知道或应当知道撤销事由之日起90日内。张某钧于2019年11月11日知悉案涉车位与该房地产公司代售车位价格差的情况，其撤销权的行使期限自2019年11月11日起算。张某钧于2020年2月1日起诉至北京市朝阳区人民法院要求撤销合同，2020年7月9日经北京市第三中级人民法院指定由北京市通州区人民法院作为立案审查及管辖法院，应以2020年2月1日作为张某钧行使管辖权的时间，未超过90日的期限。
张某钧主张的撤销事由不构成重大误解，张某钧不能据此行使合同撤销权。案涉合同在双方自愿平等的基础上订立，且不违反法倖、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。张某钧主张后续车位比案涉车位价格低三分之一，对其造成了重大损失，故主张案涉合同存在重大误解，结合在案证据，该误解并非对于买卖合同的行为性质、对方当事人、标的物的品质、质量、规格和数量的错误认识。合同订立过程中张某钧明确知悉双方签订买卖合同的性质、案涉车位的价格、位置等信息，不构成重大误解。在案涉合同签订后，房地产公司出于经营考虑，对后续代售车位的价格予以下调，该调整与案涉合同价格无关，对于张某钧而言属于投资购买车位应当承担的商业风险，不影响案涉合同的效力，张某钧不得以此为由主张撤销合同。退一步讲，案涉合同签订后，后续车位价格大幅上涨的情况下，房地产公司亦不可以案涉合同签订过程存在重大误解为由主张撤销合同。房地产价格的波动属于正常现象，是购买者和开发商应当承担的商业风险。依法成立的合同应当被严格遵守，签约后购买者和开发商均不能因价格上涨或下跌而主张重大误解。
此外，案涉合同主要权利义务已履行完毕。根据《买卖合同》及附件补充协议的约定，由于张某钧原因导致该商品房未能按期交付的，视为房地产公司已按期把房屋交付张某钧，张某钧应在付清全部房款后10日办理完毕房屋交接手续，逾期不办理的，由张某钧承担全部责任及相应损失。现张某钧已交付完毕全部车位价款，其因自身原因未及时办理交接手续，应视为案涉车位已交付张某钧，合同约定的主要权利义务已履行完毕，张某钧无任何约定或法定理由要求撤销合同。
编写人：北京市通州区人民法院杨月兰曹正中，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
