“大面积”修改合同条款后的效力认定
夏某某等人与某公司商品房预售合同纠纷案
案情简介
2020年6月11日，某公司与夏某某等人签订商品房买卖合同，约定由夏某某等人购买某公司开发的某房屋，价款为994301元。某公司应于2020年9月30日前，将已经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付夏某某等人使用。逾期交房超过30日，夏某某等人有权解除合同；夏某某等人要求解除合同的，某公司应当退还已付房价款及利息，并按已付房价款的8%支付违约金。
双方还签订补充协议，约定夏某某等人逾期付款，某公司有权解除合同，夏某某等人应按照总房款的20%向某公司支付违约金。某公司逾期交房，合同继续履行，某公司按日向夏某某等人支付已付房价款万分之一的违约金。若出现夏某某等人可以解除合同的法定或约定事由，夏某某等人应在15日内行使权利，否则视为放弃权利。因某公司过错导致合同解除的，某公司向夏某某等人按已付购房款的万分之一支付违约金，无须承担其他经济赔偿责任。若某公司存在迟延交房等多项违约事实，夏某某等人只能选择其中一项追究某公司违约责任。某公司向夏某某等人承担违约责任累计不超过夏某某等人已付房款的10%。
夏某某等人按约支付购房款，某公司未能按期交房。夏某某等人向公司发送解除合同通知书，并起诉要求确认合同解除，某公司退还购房款及利息，支付违约金等。
前述补充协议系某公司提供的打印文本，夏某某等人举示的某公司与他人签订的三份同一楼盘的商品房买卖合同之补充协议内容与本案相同。
法院裁判
重庆市江北区人民法院经审理认为，补充协议关于某公司逾期交房，夏某某等人放弃解除权的约定，属于提供格式条款一方排除对方主要权利的情形，应属无效。补充协议对夏某某等人行使解除权期限作了严格限制，对公司却未做约定，客观上限制了买受人行使权利，加重了买受人责任，应属无效。补充协议约定的因某公司过错导致合同解除的违约金明显偏低，补充协议还约定对公司的多项违约事实，夏某某等人只能择一行使权利，且某公司支付的违约金累计不超过已付房款的10%，前述条款属某公司免责情形，应属无效。江北区人民法院据此对夏某某等人要求某公司退还购房款和利息，以及已付购房款8%违约金的诉讼请求予以支持。
法官释法
补充协议系开发商提供的格式条款，该部分格式条款对于开发商和购房者的多项违约责任均作出变更，该变更客观上霸王式地涵盖商品房交易过程中可能影响双方主要权利义务的多个方面，属于开发商以不对等的“霸王条款”对合同文本主要条款的“大面积”修改，且均构成免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利，应当认定无效。
