“0”利息与50%违约金约定的效力认定
某公司与罗某某商品房买卖合同纠纷案
案情简介
2017年6月28日，某公司与罗某某签订商品房买卖合同，约定罗某某购买某公司开发的预售商品房一套，成交金额为2441936元。付款方式为分五期付款。合同第九条约定某公司逾期交房，按已付购房价款百分之一支付违约金；合同第十条约定罗某某逾期支付购房款，按应付款的百分之一支付违约金；补充协议第五条约定某公司逾期交房应退还房价款，利息按0%计算，第六条约定罗某某逾期付款，某公司有权单方解除合同，罗某某应承担房屋总价款50%的违约金，且罗某某所交的其余款项不予退还，该房屋归某公司所有等。某公司陈述与所有购房者签订的合同中补充协议第五条、第六条内容均一致。罗某某按期足额支付了前三期房款，之后未再付款，某公司向罗某某邮寄催告函，限其支付到期房款及违约金，并告知逾期未付公司将解除合同并追究违约责任。罗某某称系基于某公司虚假宣传及隐瞒小区周边环境的违约事实在先而拒付第四、五期房款。后某公司诉请判决解除商品房买卖合同，并判令罗某某支付违约金1220968元（即总购房款2441936元的50%）；罗某某反诉某公司退还已支付房款1220967元及计息，并支付逾期交房违约金12309.67元（1230967元×1%）等。
法院裁判
重庆市北碚区人民法院经审理认为，罗某某未按期支付购房款，某公司有权解除合同。因某公司与所有购房者签订的合同补充协议第五、六条内容均一致，故该条款属于格式条款。合同第九、十条约定的逾期交房和逾期付款违约责任是相当的，而补充协议第五、六条对逾期交房违约责任和逾期付款违约责任的变更明显免除了某房地产公司的违约责任，加重了罗某某的违约责任，故上述条款所涉逾期付款违约责任无效，对罗某某不具有约束力，仍应按照合同约定认定罗某某的违约责任。综上，北碚区人民法院判决认定罗某某支付违约金24419.36元（总房价款的百分之一）。
法官释法
开发商在向购房者提供的合同补充协议中，变更了合同约定的违约责任承担方式，即免除了开发商的违约责任，加重了购房人的违约责任，此种变更必然造成双方权利义务的严重失衡，人民法院据此认定该变更条款属于不公平的格式条款，当属无效，对购房者不具有约束力，购房者仍应当按照合同相关约定承担违约责任。
