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商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，且多约定了定金条款。预约应具备合意性、约束性、确定性、期限性。
一、商品房预约合同如何认定？
根据订立合同是否有事先约定的关系来划分，合同有预约和本约之分。
预约合同是当事人为了将来订立确定性本约，明确相关事宜，而预先达成的书面协议，以对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。
本约合同是为了履行预约合同而订立，直接具有完备确定内容的合同。
相关条文：
《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
二、商品房买卖认购书的性质及效力如何认定？
从预约合同理论上讲，签订商品房买卖预约合同的条件要比一般商品买卖预约合同更加严格，不仅要求具备商品房买卖合同的核心条款，而且要求项目已经开工建设甚至交纳一定的房款，其目的在于增强预约合同的稳定性和确定性，这是由商品房买卖合同作为不动产交易的本质特征决定的。所以，商品房认购书应当在开发商办理了项目立项、规划以及报建审批后才能签订，至少是在项目立项后签订的商品房买卖预约合同才能认定为有效。至于商品房买卖预约的形式要件，司法解释也没有具体规定，但一般认为应当以书面形式订立。对于是否进行预约合同的登记，从司法解释的精神来看，商品房买卖合同的预售登记与合同效力没有关系，因而商品房买卖的预约合同也无须登记。
相关条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
三、如何判断商品房预约合同是否成立?
预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。一般而言，预约合同具有以下特征：
其一，预备性，即预约合同订立在本约的磋商阶段；
其二，约束性，即预约合同确定的内容具有法律约束力，预约合同已确定的条款不能随意变更；
其三，确定性，预约的内容应具有一定的确定性，能够确定或可能确定；
其四，期限性，预约标的应当是在一定期限内签订本约。
实践中，判断是否属于预约，应当结合文件名称、约定内容、法律规定、履行情况等综合分析，综合运用文义解释、体系解释、目的解释等多种合同解释方法，探究当事人的真实意思。
四、商品房买卖预约合同解除后的定金如何处理?
房屋认购书是预约合同，当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同，不存在违约情形的，预约合同解除，交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。
五、因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，出卖人是否适用定金罚则?
认定双方是否已就讼争房产买卖达成一致意见，即双方当事人的合意系属预约合同还是本约合同。合同条款一般包括标的、价款、履行期限、违约条款等。在房屋买卖合同纠纷案件中，衡量双方是否就房屋买卖达成一致意见，应当从完成房屋买卖过程双方所必须进行的行为，如房屋价款、交房时间、付款方式、付款期限、税费承担以及办理过户登记等方面进行考量。房屋买卖合同有别于一般生活中普通的买卖行为，并非一手交钱、一手交货的即时行为。如双方仅仅是对房产买卖价款达成一致而签订的收条或便条等，应当视为预约合同。
相关条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如无证据证明因一方原因导致未能订立房屋买卖合同的,不应适用定金罚则。
