未如实告知房屋结构亦属违约行为，购房者可解除合同
―汪某东、汪某然诉置业公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院（2020）苏06民终3300号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：汪某东、汪某然
被告（上诉人）：置业公司
【基本案情】
2018年3月，汪某东、汪某然与置业公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定交房期限为2019年9月30日，逾期交房超过90日，汪某东、汪某然有权解除合同。2019年5月，双方签订车位买卖合同。合同签订后，汪某东、汪某然依约付清所有房款。2019年12月27日，汪某东、汪某然向置业公司寄送《督促房屋交付催告函》，置业公司拒收。2020年1月1日，置业公司向汪某东、汪某然邮寄送达交房通知书，亦被拒收。2020年1月12日，置业公司与小区3号楼业主就楼道整改事宜进行商谈，双方未达成一致意见，但置业公司同意业主可以提出解除双方间的合同。汪某东、汪某然陈述在当日向置业公司委托律师提史了书面《解除商品房买卖合同通知书》。置业公司于2018年2月12日就臻园项冃取得商品房预售许可证，2019年12月31日获得竣工综合验收备案意见书。汪某东、汪某然所购买的3号楼于2017年取得规划设计批复，平面图显示的设计方案为电梯和楼梯背靠背不相通，上下楼梯或者电梯需选择不同的出入口。该设计方案在房屋出售时并未告知购房户。
【案件焦点】
1.合同解除权行使的条件、期限和方式；2.合同解除后的后果认定。
【法院裁判要旨】
江苏省南通市如东县人民法院经审理认为：案涉商品房及车位买卖合同系置业公诃、汪某东、汪某然真实意思表示，无悖法违规之处，合法有效。合同订立后，置业公司未及时履行交房义务，汪某东、汪某然有权依约解除合同。
案涉商品房买卖合同约定，置业公司未按约交付房屋逾期超90日，汪某东、汪某然有权解除合同，解除权行使期限为自解除权发生之口起一年。现置业公司逾期交房超90日，汪某东、汪某然在合理期限内提出解除合同，应予支持。置业公司虽辩称汪某东、汪某然未及时提交解除合同申请，但案涉合同（含补充协议）确系置业公司一方提供，其中既约定解除权行使期限为一年，又约定汪某东、汪某然只能在达到解除合同条件之日起十五天内通知置业公司，否则视为同意继续履行，实质上极大地限制了汪某东、汪某然解除合同的权利。在置业公司未采取合理方式提请注意的情形下，解除权行使期限应为一年。此外，汪某东、汪某然要求解除案涉合同并非仅基于迟延交房，置业公司宣传时未告知讼争房屋户型，楼梯与电梯设计异于通常情形，两梯间不相通、使用不便及可能产生安全隐患亦是解除合同的原因。纵观双方交易过程，置业公司对于购房者选择房屋的基本因素即户型未有明确提示，对于合同中限制对方权利的条款亦未有合理提醒，迟延交付房屋超出约定的合理期限，诸多行为有悖诚信。鉴此，汪某东、汪某然选择不再继续履行合同于法有据。至于车位买卖合同，由于车位相对于房屋而言，具有附属的使用性质。商品房买卖合同解除后车位买卖合同一并解除，既有利于发挥商品房与车位的配套价值，也有利于置业公司在合同解除后重新销售讼争房屋。合同解除后，尚术履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉合同因置业公司违约解除，汪某东、汪某然可依法要求置业公司赔偿各项损失。故江苏省南通市如东县人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，作出如下判决：
一、被告置业公司返还原告汪某东、汪某然房款、车位款计H30227元；
二、利息：（1）被告置业公词自2018年3月29日始至2019年8月19日止以327227元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向原告汪某东、汪某然支付利息。（2）被告置业公司自2018年6月25日始至2019年8月19日止以19万元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向原告汪某东、汪某然支付利息。（3）被告置业公司自2018年6月28日始至2019年8月19日止以56万元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基推利率标准向原告汪某东、汪某然支付利息。（4）被告置业公司有2019年5月4日始至2019年8月19日止以5.3万元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向原吿汪某东、汪某然支付利息。（5）被告置业公司自2019年8月20日始，以1130227元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原吿汪某东、汪某然支付至实际履行之日止的利息；
三、被告置业公司支付原告汪某东、汪某然违约损失25万元；
四、被告置业公司支付原告汪某东、汪某然租金损失9855.6元；
上述一至四项于判决生效后十日内履行。
五、驳回原告汪某东、汪某然的其他诉讼请求。
置业公司不服提起上诉。
江苏省南通市中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一冃七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定肴重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这里的商品房专指房地产开发企业开发建设和出售的房屋。房屋的存在状态一般为现房和期房(期房也称待建房屋、楼花)。购房者与房地产开发商签订合同时，房屋尚未建成，双方间的合同性质属商品房预售合同，其特征：(1)房屋的出卖人是具有法定资格的房地产开发企业；(2)双方约定的标的物―房屋，在合同签订时非现实存在，是对将来建造的房屋进行出卖的合同；(3)房地产开发企业对标的物并不享有完全的所有权，当事人享有的只是一种物权的期待权；(4)合同标的物的这一特性决定，买受人对标的物的了解全部来源于出卖人的宣传，包括合同约定、房屋模型图片、相关的结构图等宣传资料，也就是说，约定于一定期限交付的标的物的实际状况，均基于买受人对出卖人作出的承诺的完全信赖。《中华人民共和国民法典》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。其包含以下两个方面的内容：一是对待他人诚信不欺；二是对自己的承诺要信守不怠。对于大多数中国普通家庭来说，购房是一件大事，购房支出在家庭生活中占绝对主导地位。且为居住而购买房屋的，一般均会居住使用较长时间，因此，购房者对房屋的小区周边环境.、小区各方面的设施、服务，房屋的结构、使用功能等均会作详细的比较、考量。虽然本案中置业公司所建小区3号楼不违反现有规划方面的强制性规定，或者说是在得到规划许可后所建，但3号楼的电梯和楼梯不相通,不仅给购房者的日常出入带来不便，相较于电梯和楼梯相通的规划设计，其确实存在相对多些的安全隐患，这对包括汪某东、汪某然在内的购房者来说是在购房时需要考虑的重要因素之一。置业公司在2017年既已取得规划许可，明知3号楼的电梯和楼梯设计状况，无论是在规划设计中，还是在事实建成后，均与该小区的其他楼盘及如东县其他小区的楼盘不同，但置业公司自始未向汪某东、汪某然告知上述事实，即便到双方签订合同时亦未按要求在合同中提供户型结构图，违反基本的诚实信用原则。置业公司未如实告知的行为致实际交付的房屋与汪某东、汪某然依据宣传所期待的房屋存在差异，从而导致双方合同的不能继续履行，购房者可依法解除合同。
编写人：江苏省南通市如东县人民法院刘丹，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
