业主缴交前期物业费用的起始时间不能认定为商品房的交付时间
―廖某美诉实业公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初3062号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原吿：廖某美
被吿：实业公司
【基本案情】
2013年5月23日，原告廖某美与被告实业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省茂名市电白区水东镇人民路某小区的商品房一套，总金额为444751元。其中《商品房买卖合同》第六条约定：案涉商品房的付款方式为银行按揭付款，两原告在签订《商品房买卖合同》时须交足首期房款（含定金）30%,余下70%房款办理银行按揭或住房公积金按揭。第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.被告缴纳销售税，原者缴纳1.5%或3%契税，印花税和房产局办证及按揭所需要的费税，如因原告不能按时提供所需要证件和办证资料拖延办证期限的，被告则不承担任何责任。案涉《商品房买卖合同》签订后，于2013年8月31日登记备案。2017年4月10日，原告缴存住宅专项维修资金。2017年4月14日，原告签署《业户资料登记表》，确认收楼日期为2017年4月14日。同日，原告与物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。原告提供物业管理公司于2020年4月26日出具的《收据》一份，载明2014年7月至2017年6月物业管理费5065.6元。2017年7月4日，被告将办理涉案商品房权属登记的资料提交给房产交易所。
【案件焦点】
1.业主向物业公司缴交前期物业费用的起始时间是否可以认定为商品房的交付时间；2.被告是否存在致原告逾期取得房屋权属证书的违约行为。
【法院裁判要旨】
广东省茂名市电白区人民法院经审理认为：原、被吿双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是被告是否存在致原告逾期取得房屋权属证书的违约行为，应否承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“山于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之曰起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，因被告的责任导致原吿逾期取得房屋权属证书的，被告承担违约责任。由此可推定，如被吿已尽了自身的责任，则无须承担违约责任。如何界定被告已尽了自身的责任，广东省茂名市电白区人民法院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权厲登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时版得房屋权属证书，由发证部门控制，不属岀卖人的掌控范围。故应认定被告在约定期限内将办理权属登记需山被告提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，山此可见，双方对被告履行办证义务的期限进行了明确的约定，被告应依约履行。本案中，被告于2017年7月4日向产权登记机关提交办证资料的事实，双方无争议，予以认定。双方对案涉商品房的交楼时间有争议。根据本案原、被告双方提交的证据，原告向被告签署《业户资料登记表》已确认收楼时间为2017年4月14日，且原告了同日签订了《前期物业管理服务协议》，故应认定原告实际收楼时间为2017年4月14日。原告提交的物业管理费收据，系原告与物业管理公司之间的法律关系，不能推翻原吿向被告确认的收楼时间，故原告主张被告于2014年4月26口向原告交付案涉商品房，依据不足，不予采纳。综上，被告于2017年4月14日交付涉案商品房给原告使用，被告应从2017年4月15日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2017年7月4日向产权登记机关提交资料，未超过720日，故被告不存在违约。原告主张被告违约，要求被告承担违约责任，理据不足，法院予以支持。
广东省茂名市电白区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
驳回原告廖某美的诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
随着城镇化进程的推进，城市商品房交易市场繁荣，人们购房意愿强烈，房屋成交量、平均房价大幅增长，因商品房买卖而产生的争议也不断增多，商品房买卖合同纠纷案件受理数量不断攀升。因商品房购买主体多，交付时间集中、违约情形相似，经常出现短时间内集中起诉等群体性诉讼现场。本案亦属该类纠纷，同一楼盘的部分业主以开发商逾期办证构成违约为由提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期眼；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。"在实际的商品房交易中，开发商在合同条款的订立中处于绝对的优势地位，通常会在合同中以约定的方式确定一个较长的商品房办证期限，购房者在签订合同时需格外留意商品房买卖的格式合同中对相关期限的约定。本案合同约定的办证期限为房屋交付使用后的720天内，要判断开发商是否存在逾期办证的违约行为，需确定涉案房屋的交付时间。本案中，双方签署的《业户资料登记表》巳明确确认收楼时间为2017年4月14日，被告于2017年7月4日向产权登记机关提交资料,未超过合同约定的期限，故被告不构成违约。商品房买卖合同的相对方为业主与开发商，商品房交付时间应以业主与开发商之间的交付行为来确定。《前期物业管理服务协议》属于业主与物业公司之间签订的合同，开发商并非该物业合同的相对方，对开发商不产生法律约束力，业主提交其向物业公司支付前期物业费用的收费凭证并不能证实物业费的起算时间就是涉案房屋的交付时间。对于商品房.交付前的物业管理费是否应由业主承担属于另一法律关系，业主可在签订相关前期物业服务协议或支付前期物业管理费用之前作出充分的了解,以维护自身的合法权益。
编写人：广东省茂名市电白区人民法院梁慧玲，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
