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吕某辉等诉吕某标等确认合同无效案
——名为赠与实为委托卖房的合同效力的认定
【基本案情】
吕某标、刘某改系夫妻，育有吕某、吕某辉二子女。吕某辉与许某泉原系夫妻，许某雨系二人之子，付某系吕某之子。2020年7月，法院判决宣告刘某改为无民事行为能力人，并指定吕某标、吕某共同担任刘某改的监护人。2021年1月刘某改死亡。
原登记在吕某标名下的涉案房屋系因危改所取得的安置房屋，根据安置合同记载，安置人口包括吕某辉、许某泉、许某雨（以下简称吕某辉等三人），计算房屋购房款时使用了吕某辉等三人的户口优惠。
2020年1月4日至12月，吕某辉等三人以吕某标、刘某改为被告，先后提起所有权确认、用益物权确认纠纷诉讼，分别要求确认涉案房屋共同共有并确认份额、对涉案房屋享有居住使用权。前案被法院判决驳回诉讼请求，后案二审法院认为，原登记的所有权人吕某标在诉讼期间两次变更登记，本案相关事实有待查明，故裁定撤销该案一审民事判决，发回重审。
2020年8月，吕某标与付某签订赠与合同，吕某标将涉案房屋赠与付某所有，付某表示接受赠与，同日双方办理过户。10月，付某与李某纯签订房屋买卖合同，约定李某纯以646万元的价格购买涉案房屋，合同已经履行完毕并已完成过户。后付某多次向吕某标账户转款共计646.6万元。
【裁判要旨】
北京市东城区人民法院判决驳回吕某辉等三人的诉讼请求。吕某辉等三人不服一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：本案争议焦点为吕某标与付某签订的涉案赠与合同是否无效。首先，吕某标虽与付某签订了涉案赠与合同，但其真实意思表示是通过赠与方式委托付某出售房屋，故该合同名为赠与合同，实为委托合同，应以委托合同来认定合同效力。吕某标委托付某代为出售房屋，该合同已实际履行完毕，付某已将房款支付给吕某标，该合同不存在违反法律、行政法规强制性规定等法定无效情形。其次，关于该合同是否存在恶意串通、损害第三人利益的无效情形。该合同实质系委托合同，且经刘某改的两位监护人吕某标和吕某同意，出售房屋的购房款亦已经由付某全部支付给吕某标，不存在损害刘某改利益的情形。同时，目前尚未有生效判决确认吕某辉等三人对涉案房屋享有居住使用权。退一步讲，即使其享有居住使用权，也不能阻却房屋所有权人的权利处分，吕某辉等三人可待取得确权证据后另行主张经济补偿。故判决驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
因拆迁安置取得的房产，房产所有权人的处分权与亲属安置利益可能发生冲突，对于所有权人处分行为的效力认定，需要进行价值衡量。1.安置利益的权利内容及性质。安置利益系由拆迁安置中作为被安置人口而获得的，对安置房屋所享有的居住使用权利。对于安置利益并未有明确的法律规定及理论共识。实践中，被安置人实现安置利益的途径主要包括实际居住使用安置房屋，以及无法实现居住权利时主张经济补偿。根据民法典关于用益物权和居住权的相关规定，结合安置利益的权利内容及实现路径，可见其性质更加接近用益物权，但并非居住权。实践中亦多是以“用益物权确认纠纷”为由主张确认安置利益。2.冲突的价值衡量。房屋所有权人行使处分权与安置利益发生冲突时，司法应当优先保护何种利益？本案认为，根据民法典第二百四十一条规定，用益物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。安置利益作为接近用益物权的权益，自然不得阻却作为所有权核心权能的处分权的行使。在此前提下，安置房屋被处分后，可对安置利益进行经济补偿。同时，从交易安全考虑，因安置房产权证书上并无安置信息，房屋出售时，让购房人承担合同无效风险不利于市场交易稳定。因此，安置利益不能阻却房屋所有权人的处分权利，安置利益主体经确权后可另行主张经济补偿。
