不具备购房资质并不当然导致房屋买卖合同解除
——陈某诉李某锦房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2020）京02民终6998号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、上诉人）：陈某
被告（反诉原告、被上诉人）：李某锦
【基本案情】
2016年3月1日，陈某（乙方）与李某锦（甲方）签订《房屋夹卖合同》购买涉案房屋，约定：该房屋尚有贷款余额约137万元，成交价款为250万元。陈某同意在签订本合同的同时支付甲方定金4万元，40个工作日内史付130万元整，剩余房款120万元整于该房产办理转移登记手续时通过贷款方式交付。李某锦同意陈某在交付上述款项后办理先期入住。待《房屋所有权证》下发后双方同意共同至房地产经纪公司办理合同网签事宜。
同日，双方及房地产公司签订《补充协议》，约定在2016年4月16日之前，乙方把首付款116万元整交于甲方。在甲方为此房解押之前，乙方再付甲方首付款10万元整，剩余房款120万元整由乙方所贷款的银行直接打到甲方指定的收款账号。在甲方达到解押条件时，如甲方暂时没有足够的资金去解押，乙方要容甲方时间去回笼资金。付款方式为银行贷款（商贷）。双方的违约责任为定金数额4万元整。后陈某支付了定金4万元及116万元购房款，并办理了入住手续。
2017年4月3日，李某锦通过微信向陈某发送信息，称“我们的房子不卖了”。
2018年5月5日，陈某向李某锦发出《催告函》，主要内容为：我已按照约定向你支付购房款共计120万元整。你于2017年3月取得该房屋的房屋所有权证，根据约定，你应当在取得房屋所有权证后，立即与我到房地产经纪公司办理网签及过户手续，但经我及房地产经纪公司多次与你沟通，你均拒绝办理，你的行为已经构成违约。我郑重催告你，于2018年5月10日前，协助我赤理网签及过户手续，你如逾期未协助办理，我将按照法律规定和合同约定，通过司法途径追究你的违约责任。
2018年12月20日，李某锦收到上述《催告函》后，向陈某发出《回复告知函》，主要内容为，根据合同约定，陈某应于支付首付款后，办理抵押贷款程序前再行支付10万元购房款。但至今陈某仍未支付，构成合同违约。故告知陈某，自本函发出之日起，解除与陈某于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》，限陈某于7日内搬离讼争房屋并将房内状况恢复到陈某搬入前原状。
【案件焦点】
双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是否应予解除的问题。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为：双方签订的合同合法有效。双方就限购政策均应知晓，现陈某仍不具备购房资格，故对于其请求办理转移登记的诉讼请求，不予支持。李某锦不享有约定或法定解除权，故对于李某锦主张合同关系已经其单方意思表示而解除的意见，不予支持。陈某因购房资质的问题，客观上导致将讼争房屋所有权转移登记至陈某名下的合同目的无法实现，且陈某何时能取得购房资格尚无法确定，故本案合同关系应当解除。双方未在购房资格一事上尽到谨慎注意义务，李某锦表示不履行主要债务在先，故李某锦请求判令陈某支付违约金的诉讼请求，不予支持。合同关系解除后，陈某不应再占有使用讼争房屋，故对于李某锦请求判令陈某从讼争房屋中搬离的诉讼请求，予以支持。
据此，北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、确认双方之间合同有效；
二、双方之间合同于判决生效之日起解除；
三、陈某搬离涉案房屋；
四、陈某给付李某锦占有使用费；
五、驳回陈某的其他诉讼请求；
六、驳回李某锦的其他反诉请求。
判决后，陈某不服提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：关于双方合同是否应予解除的问题。首先，合同不具有法定解除的情形。双方对陈某不具有购房资质的事实应系明知。李某锦对其取得售房尾款时间的不确定性也是有所预见的，现其主张不能尽快取得购房款，致使合同目的无法实现一节，不予支持。另外，综合案涉房屋尚未解除抵押，而陈某将取得购房资格，II愿意自筹全部剩余购房款的事实考虑，现在不存在合同目的无法实现之结果。其次，李某锦不享有约定合同解除权。在办理房屋解押之前，陈某应再付李某锦首付款10万元，但没有证据证明李某锦曾催告陈某支付该笔款项。亦没有证据证明陈某曾承诺为李某锦解除抵押筹集100万元。且该“承诺”与合同约定贷款支付购房尾款的支付方式自相矛盾，故李某锦关于陈某未履行筹集解押款违约一节没有合同依据。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：
一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26795号民事判决第一、五项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26795号民事判决第二、三、四、六项；
三、驳回李某锦的反诉请求。
【法官后语】
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于因不具备购房资质致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于合同目的无法实现的情形，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。但在交易双方明知买受人不具有购房资质，仍签订买卖合同的情况下，法院在判断合同是否应予解除时应当从以下几个方面予以考虑：
一是要从买卖合同的约定探究当事人的真实意思表示。本案《房屋买卖合同》约定剩余房款于房产办理转移登记手续时交付，但合同中并未就案涉房屋的转移登记时间作出约定，且事实上李某锦在售房时，案涉房屋仍有抵押贷款尚未清偿，其并未取得涉案房屋产权。因此，在签订合同时，陈某对其取得产权登记、李某锦对其取得售房尾款时间的不确定性均是有所预见的，现李某锦主张不能尽快取得购房款，致使合同目的无法实现一节，与合同约定和其自身履行合同行为均不相符。
二是要明确出卖人在订立合同时就买受人不具有购房资质的事实是否知晓。当事人双方在订立令同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人具备购房资格的除外，合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。通过分析可以确认李某锦对陈某不具有购房资质的事实应当知晓，另结合上述关于合同约定的分析，显然，李某锦对陈某购房资质问题所能带来的影响也是有所预期的，并于签订房屋买卖合同时，在合同细节上对此予以考虑。
三是要考虑买受人购房资质的具体情况。具体到本案，办理产权转移登记之前案涉房屋巳经解除抵押，现该房屋尚未解除抵押，涉案交易并未迫近办理产权转移登记的环节，且陈某巳经连续缴纳社保40余月，即将取得购房资格,亦愿意在不能办理贷款的情况下自筹全部剩余购房款给付李某锦，故现在的合同履行情况不构成李某锦所述其买卖合同目的无法实现之结果。
四是要坚持贯彻公平原则，避免利益失衡。陈某自2016年4月26日始居住使用涉案房屋至今，其间该房屋价值上涨。应当指出的是，陈某系按合同约定履行义务，支付了部分购房款，不存在违约行为；李某锦就陈某不具有购房资质的事实明知，亦没有证据证明其就涉案房屋买卖合同享有法定或约定解除权，且李某锦表示不履行主要债务在先，故解除涉案合同关系，有违公平原则。
一审法院未能全面考虑合同约定、买受人将来能否取得资质、出卖人交易前是否知情，以及公平原则等因素，判决涉案合同解除错误，二审法院予以纠正。
编写人：北京市第二中级人民法院刘丽杰，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
