违约方违约程度较轻所应承担的违约责任能否成为合同继续履行的障碍
——周某丹诉杨某、房地产经纪公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初8079号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：周某丹
被告：杨某
第三人：房地产经纪公司
【基本案情】
2019年7月2日，周某丹和杨某通过中介房地产经纪公司签订了房屋买卖合同，约定：周某丹向杨某购买位于某花园一处案涉房屋，成交价为107万元；房屋设定抵押，杨某应于2019年7月31日前办理完抵押登记注销手续；周某丹应于2019年7月21日前支付定金2万元，于2019年8月10日前支付首付款34万元，该款支付至存量房资金监管账户；余款由周某丹通过申请贷款方式支付，也支付至存量房资金监管账户。合同违约责任：买卖双方如有一方逾期履行本合同约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；杨某作为出售方存在逾期履行本合同约定义务超过15日或拒绝将该房屋出售购买方或者擅自提高房屋交易价格的情形，则构成根本违约，周某丹可书面通知解除合同，有权要求出售方双倍返还定金或者要求出售方支付房屋转让价20%的违约金。合同另约定：如需对合同条款进行补充或者修改的，需双方在补充或修改处签字或盖章后，方为生效。合同签订后，周某丹按约支付了2万元定金。2019年8月16日，杨某完成抵押注销手续。后双方就首付款支付方式问题产生分歧，杨某要求减少资金监管数额，双方未能达成一致意见o2019年10月24日，周某丹致函杨某，内容为杨某逾期履行合同超过15日，现通知解除合同。2019年11月13日，杨某委托律师向周某丹发送律师函，内容为周某丹未能按约履行义务并发函通知解除，构成根本违约，现通知合同解除。
双方的录音和微信聊天记录显示：2019年8月19日进行了协商，杨某要求首付款30万元直接支付给其本人，剩余4万元进入资金监管账户，如果不能按此方案付款，其不会配合办理网签备案；双方在2019年9月30日至银行协商办理手续，但因户口迁移和银行工作时间等原因，双方仍未就合同履行达成一致意见；2019年10月12日，中介通过微信要求周某丹回电，沟通资金监管和贷款时间，但未获回复；2019年10月14日，杨某通过微信告知周某丹，同意按照原合同约定付款方式履行，要求继续履行合同，并通知对方于2019年10月17日一起办理手续；2019年10月23日，双方在中介公司处进行协商，周某丹表示如需继续履行合同，杨某需要按照每日万分之五支付违约金，双方谈判再次破裂。
杨某主张变更付款方式系其•经过周某丹口头同意。对于协议变更付款方式，杨某以201910月23日协商录音作为证据，其中杨某称：“事前与周某丹丈夫沟通此事，周某丹丈夫称知道了；与周某丹沟通此事，周某丹称这是小事。”周某丹在录音中表示其没有明确同意变更付款方式。
【案件焦点】
1.杨某单方面变更付款方式所应承担的法律后果；2.违约程度较轻时是否影响合同继续履行以及所应承担的违约责任。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：周某丹和杨某签订的存量房屋买卖合同合法有效。周某丹主张杨某未能按照约定时间注销抵押手续且单方面变更付款方式，拒不配合办理资金托管，导致合同无法履行。关于第一点，虽然杨某晚于合同约定的时间办理抵押注销，但双方此后仍继续协商付款事宜，该情节并未对后续合同履行造成障碍，从双方协商的录音和微信记录来看，双方矛盾也并不在此。周某丹以此作为合同解除依据，缺乏事实依据，法院不予采信。
关于第二点，杨某未提供充足的依据证明周某丹明确同意变更付款方式，双方也未根据合同约定采取书面形式变更合同条款。杨某单方面要求变更付款方式，自合同约定的付款之日起拒不配合办理资金监管手续，导致周某丹无法按照合同约定的方式付款，属于债权人受领迟延，杨某的行为构成违约，应当承担违约责任。但在合同解除前，其与周某丹一直就合同履行问题进行协商，杨某始终都有继续履行合同的意愿，最后也同意周某丹按照合同约定的方式付款，故杨某的行为不属于根本违约。周某丹最后一次协商要求杨某承担违约责任，并以此作为合同继续履行的前提，但是承担违约责任并非履行合同义务，周某丹不得以此为由对抗合同的履行，且合同继续履行并不影响周某丹主张违约责任，二者并无关联。杨某是否承担违约责任不应成为合同履行的障碍。综上，杨某违约程度较轻，并未造成合同口的不能实现。周某丹以根本违约为由通知合同解除依据不足。
现双方均已发函要求解除合同，视为双方协商f致解除案涉合同。周某丹支付的2万元定金，杨某应予返还。关于违约责任，周某丹按照合同价款20%主张违约金，根据合同条款，该责任系合同当事方根本违约导致的违约责任，杨某的违约并非违反主合同义务的根本违约，周某丹要求杨某承担购房款20%的违约责任，法院不予支持。杨某自2019年8月10口未能按约配合办理资金监管，违约行为开始。至2019年10月14日，杨某微信明确告知同意按原合同履行，并通知对方于2019年10月17日办理手续法院根据杨某的违约程度，依据合同中关丁迟延履行的相关条款，计算从2019年8月10日至2019年10月17日的违约金，按照何日万分之五，计算为36380元。
综上，江苏省尤锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、笫一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
一、确认周某丹与杨某签订的《存量房屋买卖合同》解除。
二、杨某于本判决发生法律效力之日起十日内返还周某丹定金2万元。
三、杨某于本判决发生法律效力之日起十日内支付周某丹违约金36380元。
四、驳回周某丹的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
本案中，双方合同明确约定了首付款及尾款均支付至存量房资金监管账户。资金监管的具体流程为：（1）交易双方与监管机构订立资金监管协议，开通监管账户；（2）买受方将购房款存入资金监管账户；（3）交易双方完成不动产过户登记后；（4）监管机构将资金妙转出卖方。依照江苏省无锡市的有关規定，无锡市区内通过中介机构的二手房交易均需按照资金监管方式支付购房款。这一办法能够有效防范交易风险，有力保障了买受人的利益。本案中值得思考的问题有二，一是当事人拒绝通过资金监管之外的方式付款，是否构成违约；二是违约程度较轻时，违约方所应承担的违约责任能否成为合同继续履行的障碍。
关于第一个问题，笔者认为，在合同文本中已经明确约定了付款以资金监管方式履行。则当事人对以资金监管方式付款已经有了合理的预期。资金监管方式能够有效防范买受人的交易风险，保障交易安全，对于合同履行具有十分重要的意义。出卖方要求买受人直接付款，属于变更合同约定，需经双方当事人协商一致。本案中杨某要求将首付款的绝大部分直接支付给其本人并明确表示如不按此方式付款，将不配合办理网签备案。变更合同付款方式并未经过周某丹同意，杨某的行为导致周某丹无法按照合同约定的方式付款，属于债权人受领迟延，其行为构成违约，应当承担违约责任。
关于第二个问题，合同一方违约，守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，一般不宜认定解除合同成就，合同应继续履行。本案中，杨某虽一开始存在违约行为，但是其之后向周某丹明确表示愿意继续按照合同约定的方式履行，故杨某的违约行为不属于根本违约，双方可以协议继续履行。周某丹以要求杨某承担违约责任为合同继续履行的前提，但是承担违约责任并非履行合同的义务，周某丹不得以此为由对抗合同的履行。合同继续履行也不影响周某丹主张违约责任，二者并无关联。因此，基于杨某违约程度较轻，并未造成合同目的不能实现，其所应承担的违约责任也不应成为合同履行的障碍。本案中，因双方均无继续履行合同的意思表示，因此合同解除。但是考虑到杨某违约程度较轻，未构成根本违约，虽然合同解除，但是其所承担的违约责任不应按照根本违约计算，而是依据合同中关于迟延履行的相关条款计算。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院朱佳莉顾正阳，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
