司法査封在二手房买卖中构成过户履行障碍的判定
——封某井诉张某故房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院2020沪01民终9027号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：封某井
被告（上诉人）：张某激
第三人：某银行中银大厦支行
【基本案情】
原、被告双方于2019年9月3日签订房屋买卖居间合同，约定被告将其名下房屋出售给原告，总价款为125万元。次日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，被告收取首付款总计65万元，剩余尾款双方约定待被告配合银行涤除房屋抵押并按约定时间完成过户后支付。但待原告准备好剩余尾款并要求被告过户时，被告拒绝过户并称其因信用卡逾期被银行起诉，而导致无法结清剩余按揭贷款，无法过户。被告称负债较多，希望解除案涉合同，退还原告首付款并赔偿违约金。系争房屋除第三人处抵押贷款外，还存在两个司法查封，一个是本案中原告申请财产保全对房屋的司法查封，另一个是上海市宝山区人民法院采取的司法查封。故被告认为无法继续履行合同。
【案件焦点】
房屋因他案被查封时买卖合同能否继续履行以及如何履行。
【法院裁判要旨】
上海市奉贤区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。原吿依约支付了首付房屋价款，被吿未按约履行清偿第三人系争房屋抵押担保贷款义务，导致系争房屋上第三人的抵押登记至今未被注销，进而导致系争房屋登记权利人无法由被告转移登记至原告名下，且被告至今未向原告履行交付房屋的义务，被告的上述行为，显已构成违约，理应向原告承担相应的违约责任。鉴于此，被告应向第三人清偿系争房屋抵押担保之债，若被告怠于清偿上述债务，则原告有权代为清偿；第三人在实现系争房屋抵押担保的债权后，负有及时注销其对系争房屋抵押登记的义务。原告为被告代偿的上述贷款本息，可以在其应付给被告的剩余购房款中抵扣；若剩余购房款不足以抵扣贷款本息的，原告有权就超额部分另行向被告主张返还。原吿基于合同继续履行提施的相关诉讼请求，应予以支持。同时，原告以合同中约定的违约金标准主张逾期交房的违约金，被告亦同意支付违约金，于法无悖。
张某祓不服，提起上诉。
上海市第一中级人民法院经审理认为：一审法院认定的事实无误，法院依法予以确认。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张某激出售房屋时应是在根据自身情况慎重考虑后作出的决定，张某澈现以买卖合同继续履行则在上海无房居住作为拒绝合同继续履行的事由，既有违诚信，亦无法律依据支撑，故对张某激的该上诉理由，法院不予采纳。本案一审审理中，根据封某井的申请，一审法院已对案涉房屋进行了司法査封，故张某敝关于无法过户至封某井名下的观点亦不能成立。综上所述，上诉人张某敝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
根据我国物权变动的区分原则，物权变动的原因与物权变动的结果是两个法律事实，在“先签约后查封”的房屋买卖案件中，房屋所有权发生变动的原因是基于双方买卖的真实合意，而达成所有权的变动是基于不动产的登记行为，双方买卖的真实合意并不受所有权是否转移登记的影响，即房屋买卖合同的效力并不受房屋上是否因存在抵押或查封的影响，依旧属于有效的合同，双方均应恪守履行。
司法查封分为正式的查封与轮候查封，在执行过程中，两者所发生的效力不同，因为对房屋能否判决过户的影响亦不同。出卖人因其他债务或履行担保义务致使房屋被查封，会给房屋过户转移登记义务的履行带来障碍，但该障碍只是暂时的，若仅仅以非金钱债务存在暂时性的履行障碍，并以此作为支持买受人继续履行的判决可能最终无法实际执行作为认定履行不能的标准，违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十条的立法本意，有违民事活动遵从诚实信用的基本原则，更不利于保护守约方的合法权益。通过提供担保等方式解除司法查封或他案查封未生效的，买受人坚持继续履行合同的诉请应予以支持。尽管实际履行被作为契约一方出现毁约情形下的一种补救方法，非违约方可根据合同法以双方在契约之约定主张继续履行。强制履行请求权是作为履行诉权的一项内容，可发挥违约救济的作用。在二手房交易过程中，作为非违约方的买受方起诉至法院，由国家公权力实施强制力令违约一方依契约继续履行，在本案中，轮候查封并未成为履行不能的障碍，买受人继续履行的诉讼请求得到法院支持，本案的实际履行请求权理应受到法院支持。
编写人：上海市奉贤区人民法院陈婉青，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
