存在不合理设计的商品房买卖合同可以主张解除
——陈某、黄某亮诉房地产公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省宜昌市中级人民法院（2020）鄂05民终2518号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：陈某、黄某亮
被吿（上诉人）：房地产公司
第三人：某银行三峡临江支行
【基本案情】
2018年9月15日，原告陈某、黄某亮向枝告房地产公司支付购房首付款295231元。原告陈某、黄某亮与被告房地产公司于2018年9月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定：原告陈某、黄某亮购买被告房地产公司开发的某楼盘7号楼1单元1层一处房屋；该商品房用途为成套住宅，层高不小于3.9米，户型结构为3房2厅1厨1卫；交付期限为2019年12月31日前，双方对权利义务、违约责任等一并作出约定。合同签订后，陈某、熊某凤（陈某之母）、陈某华（陈某之父）、黄某亮与第三人某银行三峡临江支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由第三人某银行三峡临江支行向陈某、熊某凤、陈某华、黄某亮提供贷款68万元，用于购买前述房屋，贷款期限360个月；担保方式为保证、抵押。合同签订后，第三人某银行三峡临江支行按照约定于2018410月26日提供了贷款68万元。原告陈某、黄某亮从2018年11月15日起开始还款。2020年1月，被告房地产公司通知原告陈某、黄某亮收房后，原告陈某、黄某亮发现该房屋厨房无烟道，后发现厨房所对上层为卫生间，遂与被告房地产公司发生纠纷，经多次协商未果，诉至法院，要求解除商品房买卖合同、返还购房款并赔偿损失。
【案件焦点】
1.房屋设计不符合生活习惯和心理禁忌是否能够解除商品房买卖合同;
2.解除合同责任在谁，违约责任如何承担。
【法院裁判要旨】
湖北省宜昌市夷陵区人民法院经审理认为：本案系商品房买卖合同纠纷，有偿转移标的物的所有权系买卖合同最基本的法律特征，交付标的物、转移标的物的所有权系出卖人基本义务。因此，在交易活动中，出卖人转移标的物所有权时应当担保该财产无瑕疵。本案中，原告陈某、黄某亮购买被告房地产公司开发的房屋时，因该房屋属于非标准户型，且该房屋厨房上层对应的系卫生间，此设计明显属于该房屋的重大瑕疵，既不符合相应的设计要求，亦不符合日常的生活习惯及社会大众的心理承受能力。因此，被告房地产公司应当如实详细地向原告陈某、黄某亮陈述该房屋存在的瑕疵，但从审理査明的情况看，被告房地产公司仅提供了非标准户型贴在售楼部的公示照片证明其履行了告知义务，但该公示仅仅公示了户型，并未公示其上层的相关情况，而且作为消费者并非专业人士亦不能准确的解读图纸上的相关信息，故被吿房地产公司提供的证据不足以证明其履行了相应的瑕疵告知义务。因被告房地产公司履行合同时交付的标的物存在瑕疵，且该瑕疵不能补正，被告房地产公司存在违约行为，致使原告陈某、黄某亮购买该房屋用于正常居住生活的目的不能实现。原告陈某、黄某亮有权主张解除与被告房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》-因该《宜昌市商品房买卖合同》解除致使原吿陈某、黄某亮购房目的落空，进而导致《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，故陈某、熊某凤、陈某华、黄某亮与第三人某银行三峡临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除。在解除案涉商品房买卖合同后，被告房地产公司应当将原告陈某、黄某亮支付的首付款返还给原告陈某、黄某亮，并赔偿原告陈某、黄某亮由此产生的损失。因此，原告陈某、黄某亮要求被告房地产公司返还已付购房款及已向第三人某银行三峡临江支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。直接由被告房地产公司负责偿还原告陈某、黄某亮未偿还的第三人某银行三峡临江支行的剩余贷款本息更能体现司法的公平合理性。被告房地产公司在清偿剩余贷款本息之后，第三人某银行三峡临江支行应当涤除该房屋上的抵押登记。
湖北省宜昌市夷陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一、解除原告陈某、黄某亮与被告房地产公司就案涉楼盘7号楼1单元1层案涉房屋签订的《宜昌市商品房买卖合同》；
二、解除陈某、熊某凤、陈某华、黄某亮与第三人某银行三峡分行临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告房地产公司在本判决发生法律效力后立即向原告陈某、黄某亮返还首付款295231元，并以首付款295231元为基数按屮国人民供行公布的同期定期存款利率支付自2018年9月15日起至实际清偿之口止的利息；
四、原告陈某、黄某亮在本判决发生法律效力后立即将案涉楼盘7号楼1单元1层案涉房屋返还给被告房地产公司，并协助被告房地产公司办理该房屋的网签及预告登记解除手续；
五、被告房地产公司在本判决发生法律效力后立即赔偿原告陈某、黄某亮自2018年11月15日起至判决生效之日止已向第三人某银行三峡分行临江支行支付的贷款本息（以第三人某银行三峡分行临江支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）;
六、被告房地产公司在本判决发生法律效力后立即偿还陈某、熊某風、陈某华、黄某亮就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款；自被告房地产公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人某银行三峡分行临江支行办理案涉房屋上抵押登记的涤除手续；
房地产公司不服一审判决，提出上诉。
湖北省宜吕市中级人民法院经审理认为：房地产公词的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳冋上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的亮点在于根据一般社会大众生活习惯和心理禁忌，认定房地产公司交付的合同标的物有瑕疵，由此认定房地产公司存在违约行为，判决支持消费者解除合同的诉讼请求。
根据我国现有法律規定，不符合社会大众的生活习惯和心理禁忌并非合同一方当事人存在违约行为的法律依据，也并非合同解除的法定情形。本案中，双方当事人虽然未在合同中对房屋设计应符合生活习惯进行明确约定，但根据我国法律对出卖人的瑕疵担保责任相关规定，出卖人交付的应是符合约定或者该类物通常应具有的价值或者效用的物，房屋设计满足消费者的日常生活和心理需求是此商品房买卖合同中的题中应有之义。换句话说，在此商品房买卖合同中，房地产公司负有向消费者交付满足设计规范的房屋的合同义务。
实际上，房地产公司既没有履行此种合同义务，也未将房屋的实际情况充分翔实地告知消费者，这就导致了房地产公司的实际违约。房地产公司依约交付的房屋属于非标准户型，该房屋厨房上层对应的系卫生间，房屋虽无质量问题和产权问题，但此设计既不符合相应的设计要求，亦不符合日常生活习惯和社会大众购买房屋的一般心理，房地产公司的交付具有瑕疵。在该房屋存在重大瑕疵且不能补正的情况下，房地产公司在合同签订时理应充分履行告知义务，理应就房屋内部结构及楼栋结构进行解释，使消费者了解这一实际情况。但房地产公司仅对房屋户型进行了公示，并未公示其上层的相关情况，不能起到向消费者明确告知的作用。也就是说，在消费者购房时，就其能够接收到的和自行解读的信息而言，并不能知晓该房屋厨房楼上为厕所的事实。由此看来，房地产公司虽然履行了房屋交付义务，但是交付的房屋既不符合社会大众的一般心理期待，又未在合同订立时如实告知，房地产公司的履约行为具有严重瑕疵。现如今因为房屋的设计问题，消费者难以克服心理压力如期入住，购买此房屋用于正常居住的合同目的不能实现，法院援引《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，以房地产公司违约行为致使合同目的无法实现解除双方的商品房买卖合同，判决退还消费者购房款和损失，成功维护了消费者权益。同时，在判决中对房地产公司的违约行为作出了否定性评价，并判决由其承担合同解除产生的损失，有利于引导房地产公司守约践诺讲诚信，营造互惠共赢的消费环境。
编写人：湖北省宜昌市夷陵区人民法院黄踣，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
