以物抵债性质下房屋买卖合同及当事人意思表示性质认定
——王某肯诉龚某红等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省玉环市人民法院(2020)浙1021民初2077号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：王某肯
被告：龚某红、王某瑶、孙某辉
第三人：王某国
【基本案情】
被告龚某红系被告孙某辉之母，被告孙某辉、王某瑶系夫妻关系。原告为孙某贵（被告孙某辉之父）在甲银行、乙银行共60万元贷款提供保证担保。孙某贵死亡后，原告履行担保义务。2020年4月22日，三被告与原告及第三人达成《房屋买卖合同书》，约定乙方（即原告王某肯及第三人王某国）向甲方（即三被告）购买位于浙江省玉环市某镇某村一间四层半房屋；售价为110万元，付款方式：由乙方王某肯直接支付归还孙某贵生前向甲银行借款30万元、乙银行借款30万元，乙方王某国归还丙银行借款50万元，直接在房价款中扣减，并约定本合同任何一方在履行过程中反悔违约的，均应承担交易额的20%违约金，或者赔偿额也参照本条履行。后第三人王某国认为签订房屋买卖合同欠妥便向孙某辉表示不再接收上述房屋，被告孙某辉认为第三人不愿接收房屋，便不向原告交付房屋。
【案件焦点】
以物抵债形式下，房屋买卖合同性质认定。
【法院裁判要旨】
浙江省玉环市人民法院经审理认为：首先，关于各方当事人的合同性质与效力。根据査明的事实，原、被告及第三人于2020年4月22日达成的《房屋买卖合同书》系通过房屋价款与孙某贵欠原告王某肯、第三人王某国的债务进行抵销，其形式上是房屋买卖合同，实质上是以物抵债合同。因以物抵债的标的物系违章建筑，该合同自始无法履行，故本案当事人订立的以物抵债合同无效。本案诉讼过程中，法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，将此合同的性质、效力问题作为争议焦点交由各方当事人进行了充分的辩论，但原告仍基于房屋买卖合同且有效提出解除合同以及其他诉讼请求。法院认为，本案各方当事人订立的以物抵债合同无效，原告据此要求解除，法院不予支持。
其次，三被告与原告、第三人订立的以物抵债合同是否表明愿意承受孙某贵的债务。法院认为，法案不构成债务转移或债务加入等债务承担。其理由如下:一是原告没有证据证明三被告愿意主动承担孙某贵生前贷款债务，同意接受孙某贵生前债务义务。《房屋买卖合同书》仅约定三被告方将孙某贵的遗产房屋转让给原告及第三人，房屋价款与孙某贵生前债务抵销，根本没有约定原告主张的上述事实，为此原告应当承担举证不能的法律后果;.二是三被告均非债务人，被告龚某红、王某瑶非孙某贵遗产的法定继承人，在孙某贵负有其他巨额债务的情况下，三被吿之所以同意与原告、第三人订立《房屋买卖合同书》，将孙某贵的主要遗产用来偏颇清偿债务，系三被告基于与原告、第三人的特殊关系的一种债务清理行为，而非债务承担行为。这种特殊关系可从孙某贵死亡后，原告、第三人远赴国外将孙某贵遗体运回可以看出；三是债务承担是承担人以其全部责任财产用来清偿债权人的债务。本案三被告与原告、第三人订立《房屋买卖合同书》是将孙某贵的特定财产（房屋）用来清偿债务，而不是将自己的其他责任财产用来清偿债务，即使被告孙某辉作为法定继承人愿意继承遗产，也只是将此房屋这一特定财产用来清偿债务，与债务承担的法律规则明显不同。故原告方基于债务承担，耍求三被告承担相应责任的诉讼请求不成立，法院予以驳回。庭审中，原吿明确表明本案是基于债务承担要求三被告承担责任，有关共同保证、债务限定继承等请求权基础，原告方应另行主张权利，故本案驳回原告方诉讼请求后，可依法基于共同保证、债务限定继承等请求权基础行使权利。
据此，浙江省玉环审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告王某肯的诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
1.以物抵债形式下，房屋买卖合同性质认定
本案中，标的物系违章建筑，故无论如何认定房屋买卖合同性质，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（裁判时《中华人民共和国合同法》第五十二条）之规定，因违反法倖、行政法规，该合同自始无效。
但进一步考虑下，若该标的物建造合法.并非违章建筑，此情形下该如何认定房屋买卖合同性质。当前，司法实践中虽认可实质为以物抵债的房屋买卖合同的效力，但对于其性质属于要物合同还是诺成合同仍有争议，这也将影响协议能否成立以及如何履行。
本案中，以物抵债协议自原被告签订《房屋买卖合同》时成立生效(暂不考虑合同无效情形)，被告不给予房屋实质是构成违约，根据合同承担相应的违约金也是合理的。在这种情况下，根据案件实际情况，若以新债清偿解释该协议，则被告不交付房产情形下，可以要求被告偿还旧债60万元；若以债务更新解释，则应要求被告交付房产。
本案标的物系不动产，因当地房屋价格上涨或是涉及拆迁对房屋价值影响较大，以房产折抵债务不仅影响的是债权人和债务人的利益，还涉及债务人的其他债权人利益。若房产增值，债务人可清偿债务增加，受偿债权人利益也相应增加；若房产贬值，则债务人可清偿债务减少，受偿债权人利益也相应减少。但在以物抵债形式下，房产的价值波动影响范围限缩至以物抵债协议双方，尤其是在房产增值情形下，实质上缩减了债务人的清偿能力，对其他债权人而言也是不公平的。本案中，孙某贵生前负有巨额债务，且涉案房产系孙某贵主要遗产，以主要遗产清偿部分债权对于其他债权人而言显然是显失公平的。根据(2010)最高人民法院民抗字第25号案例体现的裁判要旨，当事人之间直接以物抵债，损害其他债权人利益的，该以物抵债协议应当认定为无效。且《中华人民共和国民法典》第四百一十条第一款规定，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。可见，司法实践中对侵害其他债权人利益的协议效力认定是不一样的。《中华人民共和国民法典》实施以前，以物抵债协议若侵害其他债权人利益则自始无效；实施以后，以物抵债协议侵害其他债权人利益的，其他债权人经申请后方可撤销，且受撤销权相关期限限制。因该案件发生、审理时间均在《中华人民共和国民法典》颁布以前，故在本案中，即使涉案房产合法，以物抵债协议也应侵害其他债权人利益而自始无效。
2.当事人意思表示性质认定
(1)不属于债务加入。债务加入即并存的债务承担，其构成要件为：①原债权债务关系有效存在；②第三人与债务人约定第三人作为新债务人加入该债的关系来承担债务；③原债务人债务并不减免；④将此债务加入的情形通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝。本案中，因孙某贵死亡，且被吿表示不继承孙某贵财产，也相应的不继承任何债务。在此情形下，原债权债务关系实际已灭失，且原债务人的债务也无法实现，因此该协议订立不符合债务加入的构成要件，不能将当事人签订房屋买卖合同的行为认定为债务加入。
(2)不属于债务转移。本案属于债权人与第三人之间订立协议的情形，债务转移系免责的债务承担，需要第三人对承担债务表示明确同意，但本案中原被告签订的房屋买卖合同，仅表示被告愿以特定的该房屋代孙某贵折抵11。万元债务，但未明确表示自己愿意帮助孙某贵承担该110万元的债务，无法将其以物抵债的意思表示认定为统一承担债务的意思表示。因此，原、被告订立合同的行为不属于债务转移。
另外，即使属于债务承担，也因以物抵债协议的无效，而失去承担清偿债务义务的基础，恢复至原债权债务关系，即由原债务人向债权人履行债务。
(3)属于基于特殊身份关系的债务清理行为。三被告中，被告龚某红已于2008年与孙某贵登记离婚，且案涉房产属于孙某贵个人财产，被告龚某红与该房产及相关债务均无关联；被告王某瑶与案涉房产无关，且不属于孙某贵法定继承人，其与孙某贵债务亦无关联；被告孙某辉虽属于孙某贵继承人，但其已明确表示其不同意继承孙某贵遗产，因此，三被告对于孙某贵的所有债务均无承担义务，且三被告对于孙某贵的其他债务并未表示偿还意愿，其愿意以房产偿还该债务的主要原因还是在于原、被告之间的身份关系较为亲密，第三人系被告王某瑶的舅舅，且原告、第三人在孙某贵于老挝突发疾病死亡后远赴国外将其遗体送回的行为可看出，原告、笫三人与孙某贵一家的身份关系较为紧密，不仅限于普通的债权债务关系，因此，可以将此以物抵债行为认定为基于特殊身份关系的债务清理行为。
编写人：浙江省玉环市人民法院连晓艳项延永，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
