周某与某房地产公司预售合同纠纷案（广告内容构成要约的认定）
[裁判要旨]
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
[基本案情]
某日，周某与某房地产公司签订《XX市商品房预售合同》，约定周某向某房地产公司购买某处房屋。双方在补充条款中约定，某房地产公司交付房屋时，必须与楼书说明一致，如有违反，周某有权追究对方责任。周某在购房时拿到印有“巴黎De春天”、“某某苑”字样的彩色印刷品，上写明“凯旋门的气度风光、香榭丽舍林荫大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气及热水表，每户供电量6KV，4表均出户设置。之后，某房地产公司交付房屋时，向周某提供了《家庭智能化项目装修指导书》，其中明确住房中已预装了数字式的热水、冷水、煤气表，控制线连入了家庭智能控制器，目前已经可以实现3表的远程抄送……3表原则上不允许移动，如用户确实需移动，请与物业管理中心联系。周某在该《指导书》上签了字。
合同订立后，周某按约付清房款，但某房地产公司交付的房屋却与楼书说明相去甚远，煤气、热水、冷水3表均在户内，楼书载明的大部分设施未能兑现，而且前庭广场环境嘈杂，出行不便。因某房地产公司违反合同约定，遂起诉要求某房地产公司将煤气表、水表移至户外，将楼盘说明书中表述的环境、休闲等设施配套到位，并支付违约金1.4万元。
被告某房地产公司辩称：周某所称的楼书是广告宣传而非合同，其在销售过程中，先后印制过几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书。且在周某入户时，其已就热水、冷水、煤气表等有关事项书面通知周某，周某也签字表示同意，故不同意周某的诉讼请求。
[裁判]
一审法院经审理认为，房地产转让人将广告内容订入合同或将广告、说明书、示意图等作为合同附件的，应当就该部分条款承担民事责任。双方签订的合同补充条款中“楼书说明”内容不详，且合同也没有相应附件，故违约责任缺乏事实依据。周某提供某房地产公司印制的彩色印刷品具有广告性质，该公司对楼盘的整体效果在文字上做一定的修饰和夸张并无不当。由于该广告宣传品所称效果和交房标准没有作为双方约定内容订入合同，周某要求某房地产公司按此标准交付房屋和赔偿违约金缺乏依据，据此驳回原告诉请。
二审法院认为，周某与某房地产公司签订的《XX市商品房预售合同》合法有效。本案争议焦点是该彩色印刷品是否为双方补充条款中约定的楼书说明及某房地产公司是否应承担违约责任。某房地产公司发放的彩色印刷品虽未明确表述为楼书说明，但从内容分析，该印刷品为某房地产公司对外销售房屋的宣传载体，对周某所购房屋的小区环境与设施作了完整描述，内容上具有楼书说明的性质；且某房地产公司在售房时亦将该印刷品交付周某，作为普通购房者，周某完全有理由相信该印刷品即双方约定的楼书说明，故应认定该彩色印刷品性质上属双方约定的楼书说明。因在目前商品房销售过程中，楼书亦可作为房产商广告宣传的一种载体，两者在形式及内容上并无严格区分，因此某房地产公司认为印刷品系广告宣传品而非楼书难以令人信服。根据查明事实，某房地产公司在实际履行情况与楼书说明不完全一致，违反了约定，但由于双方对某房地产公司应承担的违约责任形式约定不明确，且周某亦未提出相关损失依据，故其要求依据合同规定由某房地产公司支付违约金，依据不足。某房地产公司虽构成违约，但鉴于其已完成楼书说明中大部分内容，法院将根据其违约程度酌情确定其赔偿数额，原审法院对周某要求某房地产公司支付违约金的诉讼请求不予支持不当。周某上诉认为小区环境与广告效果不符，因双方关于小区的环境效果并未约定具体标准，对该主张难以支持。据此判令某房地产公司于判决生效之日起10日内赔偿周某3000元。
