限价背景下虚假意思表示的商品房买卖合同之效力认定及法律后果
—蒙某玲诉置业公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区高级人民法院（2021）桂民终22号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：蒙某玲
被告（被上诉人）：置业公司
【基本案情】
蒙某玲欲购买置业公司开发的某公馆房屋，通过该公司的置业顾问了解到如欲购买该房屋，需先交纳定金，且房屋价格除包含《商品房买卖合同》中约定的价格外，还需支付价差房款。在交纳购房定金前，须先付清价差房款，并会签订两份《商品房买卖合同》，一份是原本的某公馆购房合同，另一份是针对价差房款的合同。后蒙某玲根据置业公司的安排，签订了一份某别墅《商品房买卖合同》（以下简称别墅合同），该合同定金即是所购买某公馆房屋的价差房款，同时还签订了所购买某公馆房屋《商品房买卖合同》（以下简称公馆房屋合同）并支付了定金及首付款。事后，置业公司以蒙某玲未依约支付别墅的首期房款为由解除别墅合同，其所支付的别墅购房定金不予退回。现置业公司已向蒙某玲交付某公信房屋，蒙某玲遂以签订别墅合同是虚假意思表示且违反法律法规的强制性规定为由诉至法院，主张该合同无效并要求返还购房款并更付资金占用费。
【案件焦点】
别墅合同是否有效，如无效，蒙某玲12交纳的购房款是否应予返还。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为：从双方的缔约过程来看，别墅合同并非一份孤立的合同，而是双方为了签订公馆房屋合同所实施的价格拆分，别墅合同约定的购房定金实际上是公馆房屋房价的应然构成。蒙某玲作为完全民事行为能力人，完全有能力理解置业公司对公馆房屋购房价格及事项的解释，也完全有能力了解签订两份合同的真实目的，并作出其本人的真实意思表示。双方自始至终仅是围绕购买公馆房屋进行协商并且达成合意，因此，可以认定，两份合同的签订实际上仅是为购买公馆房屋而作出的法律彳亍为，仅体现了一个意思表示，且双方对此达成-致，不能将合同的签订行为与真实意思表示割裂开进行理解，故对蒙某玲主张别墅合同是以虚假意思表示签订的无效合同，不予支持。置业公司按照双方约定的价格出售商品房并收取价差房款，并未违反法律和行政法规的效力性禁止性规定，至于其营销活动是否会影响房地产管理秩序、收取价差房款的行为是否会扰乱房地产市场秩序，侵害国家税收利益，是行政机关依法进行监督管理的问题。综上认为，双方签订的别墅合同是双方当事人为购买某公馆而签订的真实一致的意思表示，未悖法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，故作出如下判决：
驳回蒙某玲的全部诉讼请求。
蒙某玲不服一审判决，提出上诉。
广西壮族自治区高级人民法院经审理认为：案涉别墅合同应为无效。首先，蒙某玲明知为购买公馆房屋需与置业公司签订两份合同，且其中签订别塹合同的目的就是支付某公馆房屋的价差房款。由此可见，双方签订别勲合同时所作出的意思表示与其内心真实意思不一致。其次，为达成购买公馆房屋的口的，双方共同作出签订别墅合同的意思表示，该合同属于是双方为购买公馆房屋而共同作出的虚假意思表示。最后，签订别緊合同后，双方当事人均淸楚该合同的目的，故并未实际履行此合同。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，别墅合同应认定无效。
关于蒙某玲请求返还已付案涉别墅合同项下房款及赔偿利息损失应否支持的问题。双方当事人虽以虚假的意思表示签订了案涉别墅合同，但该虚假意思表示下所隐藏的真实意思表示是购买被上诉人所开发建设的公馆房屋，双方当事人均清楚知悉案涉别登合同项下所支付的定金实为支付公馆房屋的部分房款,且房屋也已经交付完毕，所隐藏的真正合同目的已经实现，故上诉人依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定主张返还案涉别墅合同项下购房款及利息损失理据不足，法院不予支持。
广西壮族自治区高级人民法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，作出如下判决：
一、撤销南宁市中级人民法院（2020）桂01民初1129号民事判决；
二、上诉人蒙某玲与被上诉人置业公司签订的《商品房买卖合同》无效；
三、驳回上诉人蒙某玲的其他诉讼请求。
【法官后语】
近年来，一些地方政府为抑制房价上涨过快纷纷出台房屋备案价制度，个别房地产开发商为规避政府的限价政策，通过各种形式收取价外款，比较常见的有要求购房者以现金一次性支付价外款后换取购房资格，要求购房者向开发商或第三方关联公司以“服务费”“团购费”等形式支付价外款，还有针对价外款专门签订合同。司法实践中，因价外款的收取方式不一，裁判尺度也并不一致。本案是系列案件之一，笔者期望通过案件的审理结果导向，充分发挥司法审判职能，引导开发商和购房者遵守法律法规、诚信交易，促进房地产市场的持续健康发展。
本案开发商将房屋价款分为两部分，与购房者签订两份商品房买卖合同进行交易，一份是针对购房者所欲购买的公馆房屋合同，另一份则是针对房屋差价款的别墅合同。虽然这是开发商收取价差款的一种新形式，但依照《中华人民共和国民法总则〉第一百四十六条的规定，已经对案涉别墅合同的效力认定及其法倖后果给出明晰的指向。该条规定“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，审理适用时需要注意以下三个方面：
一是虚假意思表示的认定。从虚假意思表示的构成要件来看，首先是双方有明确的意思表示，因为意思表示的存在是民事法律行为的基本构成要素之一；其次是该意思表示与其内心真实意思表示不一致，即该意思表示是虚伪表示，且是表意人故意作出的，并不具有期待其发生效果意思的虚伪表示；再次是该虚伪意思表示系双方当事人通谋形成的，该通谋可以是双方积极配合的通谋，也可以是一方积极作出的意思安排，而另外一方可能是积极回应或是消极默示配合的通谋；最后是双方均清楚明知该通谋虚假意思表示是为了一个共同的隐藏目的。本案中，双方签订别墅合同的行为完全符合上述构成要件，属于以虚假意思表示实施的民事法律行为。
二是虚假意思表示下民事法律行为的效力认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定了民事法律行为无效的情形，其规定无效的情形大致可分为两种，一是违背当事人的真实意思表示而无效，二是损害国家利益、社会公共利益及他人合法利益而无效。前述《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定属于第一种无效情形，充分体现了尊重当事人的意思自治和自由意志的民法理念。本案中，蒙某玲除主张虚假意思表示导致合同无效外，还主张别墅合同是置业公司利用其优势地位以合法形式掩盖非法目的以及违反法律法规强制性规定、损害国家和社会公共利益而无效的问题，这主要涉及前述第二种合同无效的情形，以及非正式法源的国家调控政策能否作为否定合同效力的依据。笔者认为，虽然目前商品房交易市场处于一个卖方市场的行业状态，但是本案中的购房者仍具有基于对房屋地段、环境、质量、户型、品牌、价格等因素的考量下作出购买的自由和选择，并不存在开发商利用优势地位误导购房者作出非理性判断或者强制交易的问题，且签订合同针对的是具体的购房者，并不涉及不特定公众；虽然置业公司可能存在规避地方政府调控眼价政策的行为，但是调控政策不属于否定合同效力的效力性强制性规定，开发商收取价外款的行为应由其行政主管部门根据相关规定进行认定和规制。本案在处理中亦由原审法院与房地产主管部门就开发商所涉收取价外款的情形进行沟通，并提出司法建议，通过行政手段对开发商收取价外款的行为进行评判。
三是合同无效的法律后果。对于通谋虚假意思表示的民事法律行为无效的法律后果，应由其隐藏的民事法律行为承接，故无效的后果并应然适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效的法律后果。本案中，双方当事人虽以通谋虚假的意思表示签订了别墅合同，但双方均清楚知悉别墅合同项下所支付的定金实为支付某公馆房屋的价外款。现在案涉房屋已经交付完毕，实际销售价格亦并未明显超出同地段同类型商品房的市场价格，双方隐蔽的真正合同目的已经实现，蒙某玲此时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定主张返还别墅合同项下的房款及利息损失，既缺乏法律依据也违背诚实信用原则，不应予以支持。
编写人：广西壮族自治区高级人民法院王华妍黄秋燕，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
