仲某与某房地产公司商品房买卖合同纠纷案（购房意向书的性质认定）
[裁判要旨]
购房意向书从性质上应为有效的预约合同，双方应严格遵守，依诚信原则履行进一步的谈判、磋商等义务。违反购房协议书约定的，应承担相应的违约责任，对守约方因依赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。
[基本案情]
2014年7月12日，仲某与某房地产公司签订《商铺认购意向书》，约定仲某向某房地产公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权，某房产公司在该小区正式认购时，优先通知仲某前来选择认购，认购商铺的面积为150平方米，均价约为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如仲某未在约定期限内认购单元的，则视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还；如前来认购的，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确。意向书签订后，仲某向某房地产公司支付了上述意向金。
某房地产公司于2012年11月26日，取得建设上述小区的项目建议书批复；2012年4月取得建设用地规划许可证；2013年11月4日取得拆迁许可证；2014年5月29日取得建设工程规划许可证；2014年6月30日取得预售许可证。某房地产公司在销售商铺时，未通知仲某前来认购。2015年年初，仲某向某房产公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退回意向金。
仲某遂向法院起诉，要求某房产公司按照105万元的价格履行双方合同，或者赔偿仲某经济损失100万元。某房产公司则表示，双方签订意向书时其尚未取得相关证照，因此意向书无效。即使该意向书有效，仲某所付意向金也只是相当于定金，某房产公司仅应承担定金责任。
[裁判]
原审法院认为，双方当事人签订的意向书具有预约合同的性质，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表现形式，某房产公司要求按定金罚则处理的主张无法律依据。由于某房产公司的过错造成双方无法进一步谈判签订正式的买卖合同，意向书已无法继续履行，应予解除。某房产公司应承担违约预约合同的违约责任。根据预约合同的性质、某房产公司的过错程度、仲某的支付对价和可能造成依赖利益的损失等，原审法院判决：1、解除仲某与某房产公司签订的《商铺认购意向书》；2、某房产公司返还仲某意向金2000元；3、某房产公司赔偿仲某经济损失1万元；4、仲某的其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，仲某不服向二审法院提起上诉称：涉案意向书合法有效且可实际履行，某房产公司违反约定故意不通知仲某，存在过错，使仲某基于意向书的预期收益丧失，故请求二审依法判决支持仲某的原审诉请。
某房产公司亦不服向二审法院提起上诉称：原审认定意向书具有预约合同性质系违背事实和法律，且判决解除意向书、某房产公司返还意向金违反了“不告不理”原则。某房产公司有权依据情势变更原则不与仲某签订买卖合同，其主观上不存在过错，客观上未给仲某造成损失。故请求法院依法判决不支持仲某之诉请。
二审法院审理后认为，签订意向书前，某房产公司办理了有关项目的立项、规划等手续，双方在涉案意向书中指定的商铺买卖存在现实的履行基础，且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判的条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，对其效力应予认定。某房产公司未按约履行通知义务，反而在原审中主张意向书无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。鉴于该违约行为导致仲某丧失了优先认购商铺的机会，双方亦无法按意向书的约定继续履行，故某房产公司应当承担相应的违约责任。原审法院判决1万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失，二审法院在综合考虑近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况的基础上确定某房产公司赔偿金额。另因预约合同与本合同存在法律性质差异，对仲某主张的赔偿金额难以完全采纳。据此，二审法院维持原审判决第1、2、4项；撤销第3项；改判某房产公司赔偿仲某经济损失15万元。
