合同名称与实际不一致的性质认定和合同解除的效力
—房地产公司诉覃某群商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广酉壮族自治区贵港市覃塘区人民法院（2020）桂0804民初882号民事判决书
2.案山：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告：房地产公司
被告：覃某群
【基本案情】
2015年6月16日，房地产公司与覃某群签订一份《商品房预售合同》，约定章某群以3097.12元/平方米的价格购买房地产公司开发建设的某楼盘项目中的一处房屋，建筑面积为113.36平方米。房屋总价款为351089元，买受人在签订合同时付清首付款106089元，含定金2万元，余款24.5万元由买受人办理银行按揭，房地产公司为该笔贷款提供担保。合同签打前，覃某群已支付20089元，尚欠首付款8.6万元。合同签订当日，覃某群出具一份借据给房地产公司收执，载明；今借到房地产公司8.6万元，用于支付购买出借人的某楼盘项目中的案涉房屋，借款期限为18个月，并于2016年12月28日前分四次向出借人还清借款（不计利息），具体如下：2015年11月16日前归还2.2万元；2016年4月16日前归还2.2万元；2016年9月16日前归还2.2万元；2016年12月28日前归还2万元。借款承诺：（1）借款人未按时还清借款且逾期不超过30天（含30天）的，借款人须向出借人支付违约金，违约金计算方式为借款总^xl%ox逾期夭数。（2）借款人逾期超过30日未还清出借人借款的，出借人有权解除双方鉴订的《商品房预售合同》、有权自行办理房产的《商品房预售合同登记备案证明》的撤销手续，并收回该房产另行处置，借款人已支付的购房款作为违约金，赔偿出借人损失，不足部分出借人有权进行追索。
另外，房地产公司与覃某群均确认借据中的借款8.6万元实际是覃某群尚欠房地产公司的房屋首付款。签订借据后覃某群支付了1万元首付款，但是之后覃某群未按照借据约定支付尚欠的7.6万元首付款。因覃某群未按照借据约定履行义务，房地产公司于2016年8月22日向覃某群邮寄了一份《通知》，该通知中房地产公司表示，根据双方约定，覃某群应当按照借款协议约定的时间交付笫一期、第二期首付款，由于其没有按约付款，已构成违约o2019年4月2日，房地产公司以商品房买卖合同纠纷为由提起诉讼，请求：（1）判令解除房地产公司与覃某群于2015年6月16日签订的《商品房预售合同》；（2）判令覃某群在判决生效后十日内配合房地产公司到房屋登记主管部门注销该楼盘项目中案涉房屋的预告登记。法院于2019年6月25日作出（2019）桂0804民初480号民事判决，支持了房地产公司全部诉讼请求。房地产公司又于2019年4月2日以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼，请求：判令覃某群向房地产公司偿还借款本金7.6万元及支付违约金100534元（违约金以7.6万元为基数，按瘁日千分之一计算，自2016年2月1日起计至还清之日止，现暂计至2019年1月26日止）。事实与理由和本案相同。法院于2019年6月25日作出（2019）桂0804民初479号民事裁定，认定房地产公司构成重复起诉，遂驳回房地产公司的起诉。现房地产公司再次起诉，请求判令隼某群向房地产公司偿还首付款7.6万元及支付违约金142932元（违约金计算：以8.6万元为基数，按每日千分之一计算，自2015年11月16日起计至还清之日止，现暂计至2020年6月4日）。另外，案涉房屋没有交付给覃某群占有使用，亦未办理房产证；涉案房屋已返还给房地产公司，但预告登记仍登记在覃某群名下。
【案件焦点】
1.如何认定本案具借款的性质；2.合同解除后的效力如何。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区贵港市草塘区人民法院经审理认为：房地产公司与覃某群签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。关于本案的借据，因双方实际上没有发生借款支付的事实，故该借据实则双方当事人对商品房买卖合同约定的分期支付首付款以及逾期支付首付款应承担相应的违约责任，即商品房买卖合同关于违约责任的附件或者补充协议。覃某群主张借据违反了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的相关规定，因该通知属于管理性文件，违反该通知规定并不必然导致借据无效，法院对覃某群的该辩称不予釆纳。关于本案是否构成重复起诉，房地产公司在本案中的诉讼请求系请求覃某群偿还首付款及支付违约金，与前诉主张并不相同，因此,本案不构成重复起诉，法院对覃某群辩称本案属于重复起诉不予釆纳。关于房地产公司诉请覃某群偿还首付款7.6万元及支付违约金142932元，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失本案中，双方签订的《商品房预售合同》已解除，涉案房屋也已返还给房地产公司，覃某群尚未支付的7.6万元首付款应当终止履行，故对于房地产公司主张支付首付款的请求不予支持；对于违约金，因借据约定借款人逾期超过30日未还清出借人借款的，借款人已支付的购房款作为违约金，赔偿出借人损失，不足部分出借人有权进行追索。而覃某群支付了30089元首付款（20089元定金+1万元首付款）给房地产公司，该款已作为违约金赔偿了房地产公司的损失，而房地产公司未能举证证明损失不足部分，故对于房地产公司的该项诉请不予支持。房地产公司主张违约金按照借款总额xl知x逾期天数计算,因该计算方式的前提是在借款人未按时还清借款且逾期不超过30日，而木案覃某群已逾期超过30日,故对房地产公司的诉请不予支持。
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院依照《屮华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：
驳回房地产公司的诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
在民事活动中，经常发生合同名称与合同内容不一致从.而引发合同争议的情形，本案即为一例。司法实践中，确定合同性质的通常方法是既要考察合同名称，也要考虑合同所涉及的民事法律关系、合同订立过程、合同内容、签订合同的目的以及合同的履行情况等因素。本案中，房地产公司虽出具借据给覃某群，但是从合同订立过程来看，双方当事人在出具借条及给付款项前并不相识，而是因房屋买卖合同关系的设立发生一些金钱给付；从合同履行情况看,因箪某群未按照借据约定履行义务，房地产公司便向覃某群邮寄了一份《通知》，该通知中房地产公司表示，根据双方约定，罩某群应当按照借款协议约定的时间交付第一期、第二期首付款，由于其没有按约付款，巳构成违约。由此可见，这笔款项实为隼某群尚欠的房屋首付款，即借据为商品房买卖合同关于违约责任的附件或者补充协议。
合同解除的效力关于当事人权利实现的具体范围。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。会同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……"合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。但是，合同解除的，合同有两类条款不终止：第一，结算和清理条款；第二，解决争议条款。而合同中的违约金条款、定金条款属于结算、清理条款，它们不因合同的解除而终止，所以若合同约定了违约金，合同因违约解除的，非违约方有权请求违约方支付违约金。同时，若因不可抗力致使合同目的不能实现而解除合同的，未履行义务一方符合下列三个条件的，不承担损害赔偿责任：笫一，不可抗力不是发生在其迟延履行之后；第二，已经及时通知对方；第三，在合理期限内提供发生不可抗力的证明。
编写人：广西壮族自治区贵港市草塘区人民法院黄淑清，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
