“精装房购房合同”中当事人有关交付条件真实意思表示的认定
——余某鹏诉房地产公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初3200号民事判决书
2.案山；商品房预售合同纠纷
3.当事人
原吿：余某鹏
被告：房地产公司
【基本案情】
2017年10月6日，原告与被告签订合同，原告向被吿购买某楼盘18座xx号房的预售商品房，购房款为1241503元。庭审中，原、被吿确认合同约定的预售商品房是带装修出售的。原告已全额支付了购房款。
合同第九条约定：“商品房交付时应符合下列条件：（1）已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）房屋测绘报告。”
合同第十六条第三款约定：“商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制姓标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，原告有权要求被告按照下列方式处理：（1）及时更换、修理；（2）重新维修至符合合同约定的商品房装饰、设备标准。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件六除对涉案商品房的装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等进行了约定外，还明确约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）歆约定处理。”
2019年1月2日，被告取得案涉商品房的房屋面积测量成果报告书。
2019年3月29日，被告取得案涉商品房的竣工验收备案证明文件。
2019年6月19日，被告向原告邮寄收楼通知书（邮戳日为2019年6月19日），委托物业服务公司高明区分公司与业主办理收楼手续。
截至2019年6月30日，被告未完成涉案商品房的装修工程，原告未到被告处办理收楼手续。
2019年8月5日，原告取得涉案商品房的不动产权证书。
2019年11月17日，原告向被告提交了由其签署确认的《物业（单元）接收情况反馈表》，该反馈表下方打印了以下内容：“备注：该房屋已经过业主/业主委托人检验，除验收意见栏存在的问题，认为其他一切妥善或满意，已确认业主名下单元物业与商品房买卖合同约定标的物相符后，并同意接收。”
2019年11月18日，原告签署了案涉商品房的《收楼确认书》
【案件焦点】
被告交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程。
【法院裁判要旨】
广东省佛山市高明区人民法院经审理认为：装修工程是否已完成，是涉案商品房的交付条件之一。首先，涉案合同与附件六是原、被告在同日签订的,作为合同组成部分的附件六，对涉案商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽的约定，并装订在合同后。而且在合同及其附件文件中，均未明确约定涉案商品房为毛坯状态交付，亦未约定装修工程的具体交付时间。在此情况下，应理解为涉案商品房的交付条件包括装修工程的完成；其次，原、被告均确认涉案商品房是带装修出售的，该装修属于合同标的房产不可分割的一部分，并且案涉装修工程的施工方直接由被告选定和进行结算，即被告参与了装修事项，因此，被告在交付涉案商品房时应保证装修工程已经完成；最后，附件六约定，交付的涉案商品房达不到附件六所约定装修标准的，由被告进行及时更换、修理和車新维修。按照正常的文义解释理解，更换、修理、重新维修适用的前提条件，是指装修工程已完成，但存在与约定标准不符且不严重影响正常居住的装修质量或瑕疵问题。本案中，上述保修责任条款不能适用，因为其并不具备适用的前提条件，即案涉商品房在合同约定的交付期限届满时根本未完工或未开始进行。在此情况下，原告有权拒绝收楼，直至被告交付已完成装修工程的涉案商品房时为止。综上所述，被告有关涉案商品房的交付条件不包括装修工程完匸的抗辩，理据明显不足，不予采纳。
综上所述，广东省佛山市高明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十五条之规定，判决如下：
被告房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17381.04元给原告余某鹏。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
本案是商品房预售合同纠纷。尽管双方签订了商品房预售合同，且合同的正本对交付条件作出明确规定，但是仍不妨碍法院结合合同附件的相关内容去探究当事人之间的真实意思表示，以明确双方之间的真实权利义务。
本案因案情复杂，曾提交法院的专业法官会议讨论，形成两种意见。
第一种意见认为，装修工程是否完成，并非案涉商品房的交付条件。理由如下：（1）合同第九条明确约定案涉商品房的交付条件仅有两项，分别是被告取得案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。查明的事实表明，被吿早在2019年3月29日前巳经取得了上述两项文件和报告，案涉商品房在2019年3月29日已达到交付条件。被告也依照合同约定在交付日期届满前十天向原告邮寄送达了收楼通知书。原告无合同约定的理由逾期收楼，视为被告已经完成了交付。（2）原、被告虽然确认案涉商品房是带装修出僧的，合同价款包括装修工程在内，但合同的条款中未明确约定装修工程的完成是交付条件之一。（3）合同的附件六明确约定交付的案涉商品房达不到附件所约定装修标准的，按照合同第十六条第三款的约定处理，即由被告进行及时的更换、修理、重新维修，并未赋予原告在装修工程未完成或存在瑕疵、质量问题的情况下可以拒绝接收案涉商品房的权利。若因案涉商品房的装修工程未完成或存在瑕疵、质量问题造成原告损失，原告可另案起诉主张损失，但该损失并非逾期交房导致的损失，不能据此请求逾期交房违约金。
第二种意见认为，装修工程是否完成，是案涉商品房的交付条件之一。理由如下：（1）原、被告场确认合同所约定的案涉商品房是带装修的，合同中未有条文明确约定案涉商品房是毛坯交付的，也未就装修工程的交付日期进行另行约定，且合同附件六对装修标准进行了详细约定，原告有理由相信案涉商品房交付时是巳经装修完毕并符合约定标准的。（2）案涉商品房是带装修的，原吿签订合同的目的是通过支付对价取得符合合同约定的、已装修好的案涉商品房所有权。因此，装修工程依照合同约定的标准在交付日期届满前全部完成，.应是案涉商品房交付条件之一，应是合同的本有之义。（3）合同第十一条明确约定案涉商品房存在除主体结构及地基基础外的其他质量问题，被告应进行修复，并在修复后进行再次交付。依照该条约定，装修工程已完成，但存在质量问题，原告可拒绝收楼，并要求被告修复后进行再次交付。那么按照举轻以明重的原则，在案涉商品房的装修工程未完成的情况下，原告亦可拒绝收楼，因为这严重影响了原告的日常正常居住，较之已装修好但存在质量问题的情况更为严重。综上所述，结合本案査明案情，被告在2019年6月30日前未完成案涉商品房的装修工程，巳构成逾期交付房屋，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金。
最终，法院采纳了第二种意见。认为原告以1241503元的价格向被告购买涉案包含精装修在内的商品房，房屋的交付条件不单单在合同正本中予以约定,而且在作为合同组成部分的附件中予以了进一步明确，也即装修工程完成是房屋交付的必要条件。
编写人：广东省佛山市高明区人民法院彭智聪区君萍，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
