开发商逾期履行办理权属证书的协助义务，应当承担迟延办证的违约责任——杨某与四川某置地有限公司商品房销售合同纠纷案
案情简介
杨某与四川某置地有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定杨某购买四川某置地有限公司开发的商品房。同时约定出卖人应当在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋权属证书。合同签订后，杨某按照合同约定履行了义务并于2013年6月1日办理了收房手续。四川某置地有限公司向税务机关交清了税费，并于2016年7月8日向房屋办证机关递交了房屋权属转移登记申请，杨某亦于2016年7月30日实际取得了房屋权属证书。尔后，杨某以开发商迟延办理房屋权属证书诉至法院，要求开发商承担迟延办证的违约责任并支付违约金计算至2016年7月30日止。
法院判决
法院经审理后认为，杨某收房后于2013年6月1日履行完毕合同约定的全部义务，开发商应于2014年6月2日前协助杨某办理权属转移登记，但直至2016年7月8日才将办理房屋转移登记的手续递交房产管理部门，应当承担迟延办证的违约责任。而当开发商将办证资料交由办证机关后，出证的时间不再由开发商掌控，且出证后其积极的履行了通知义务，杨某亦于2016年7月30日领取了权属证书。据此法院判决开发商向杨某支付迟延协助办证的违约金确定计算至2016年7月8日止。宣判后，双方均未上诉。
法官解读
办理房屋权属证书的行为是行政管理行为，作为开发商在该行政管理行为中所需履行的协助义务是将办理权属证书所需资料、费用以及买受人代为缴纳的税、费及相关资料提交给办证机关，协助办理权属变更登记以及代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取。法院应审查未取得权属证书是由于出卖人协助办证迟延还是交付权利凭证迟延的原因所致，合理确定出卖人应当承担的违约金。而当开发商将办证资料交由办证机关后，出证的时间不再由开发商掌控，若开发商在出证后积极履行了通知义务再要求违约金计算至开发商将权属证书交给买受人或买受人实际取得权属证书，这可能加大了开发商违约责任。故法院将迟延办证的违约金计算至开发商将办证资料报送到不动产登记机关之日与开发商仍负有代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取并不冲突。若开发商在出证后怠于履行其通知义务则应当承担相应的违约责任。
