商品房预约合同的违约责任——钱某诉房地产公司商品房预约合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2020）桂02民终2742号民事判决书
2.案由：商品房预约合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：钱某
被告（上诉人）：房地产公司
【基本案情】
2005年12月28日，钱某与房地产公司签订《商品房预定协议》，约定：钱某预认购房地产公司开发建设的位于柳州市文昌东路的一套商品房；该商品房系为钱某量身定做，本协议签订交付定金后不得退房；总房款暂定为2378382元；《商品房买卖合同》在房产部门测量并核定好房屋产权面积后方签订；房地产公司将履行本协议中约定的商品房位置、规划部门批准后的面积、价款、户型等条款，如违反承诺，房地产公司除退还钱某已付款项外，另赔偿钱某所付款项3%的违约金，同时本协议自动失效；双方还就合同其他权利义务进行了约定。协议签订后，钱某分别于2005年12月29日、2010年12月9日向该房地产公司各支付了100万元，共计200万元。2019年5月29日房地产公司书面通知钱某，双方签订的《商品房预定协议》自始无效，房地产公司不再履行该协议，请接到本通知后及时办理退款手续。钱某收到房地产公司邮寄的《通知书》后向法院起诉，要求房地产公司继续履行《商品房预定协议》，将位于柳州市文昌东路的案涉房屋交付给钱某，办理该房屋产权登记并支付逾期交房违约金。
【案件焦点】
1.案涉《商品房预定协议》的性质；2.房地产公司构成违约，赔偿损失数额应如何确定。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院经审理认为：钱某与房地产公司于2005年12月28日签订的《商品房预定协议》经生效判决认定其性质为预约合同，合法有效，上述判决已发生法律效力双方当事人均应遵循诚实信用原则按照协议的约定履行义务，任何一方违约的，应承担相应的违约责任。本案中，由于房地产公司至今没有就案涉楼盘项目办理土地出让价款补交手续，亦未办理案涉商品房的预售许可证明，导致双方未能如约签订《商品房买卖合同》，《商品房预定协议》亦无法继续履行，房地产公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故房地产公司应返还购房款200万元并赔偿损失。
关于赔偿损失数额，双方在签订《商品房预定协议》后,钱某已支付购房款200万元，房地产公司也已履行建房义务，案涉房屋T2010年4月23日开工，2013年3月18日竣工验收，2019年4月30H竣工验收备案。钱某有理由相信房地产公司会按.且已经按协议的约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照《商品房预定协议》约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此，房地产公司因违约给钱某造成的损失应根据订立《商品房预定协议》时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。钱某的损失应为可得利益损失，经计算为现市场价790.16万元与其本可以购买的成本价2378382元的差价即5523218元（790.16万元-2378382元）。
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，作出如下判决：
一、房地产公司应于本判决生效之日起十日内向钱某返还已付购房款200万元；
二、房地产公司应于本判决生效之口起十口内向钱某赔偿经济损失5523218元；
三、驳回钱某的其他诉讼请求。
房地产公司不服一审判决，提出上诉。
广西壮族自治区柳州市中级入民法院经审理认为：双方协议虽约定了违约责任（双倍返还定金或者支付已付购房款3%的违约金），但钱某已支付超过合同总价款80%的购房款，两次付款时间（2005年12月29日、2010年12月9口）分别距今将近15年、10年之久，如按照协议约定支付违约金则显然过低。一审判决从钱某的机会损失利益出发，以涉案房屋现行市场价减去房屋合同价得出其可得利益损失，符合本案客观实际情况以及《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条关于违约金调整的规定，故二审法院同意一审法院裁判意见。
广西壮族自治区柳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案主要存在两个办案要点：案涉《商品房预定协议》的性质及赔偿损失数额如何确定。
根据已生效的民事判决认定的相关事实，综合本案实际情况，可以认定案涉《商品房预定协议》的性质为预约合同，且系双方真实意思表示，应认定为合法有效。双方签订案涉《商品房预定协议》后，由于房地产公司违约，导致双方未能如约签订《商品房买卖合同》，且《商品房预定协议》亦无法继续履行，故房地产公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但难点就在于违约责任或钱某主张的赔偿损失数额如何确定的问题。
本案的特殊之处还在于，虽然双方签订的《商品房预定协议》在性质上属于预约合同，但案涉商品房系房地产公司为钱某量身定制，且钱某已支付超过房屋总价款80%的购房款，两次付款时间（2005年12月29日、2010年12月90）分别距今将近15年、10年之久，如按照协议约定支付违约金（双倍返还定金475676.4元或支付巳付购房款3%的违约金）显然过低，也不利于维护正常的市场交易秩序。钱某丧失的不仅是与他人订立合同的机会，还包括具备履行其他类似购房合同的能力，故确定损失赔偿数额应从机会损失利益出发，以涉案房屋现行市场价格减去房屋合同价格计算可得利益损失，更符合客观实际情况。
违反预约合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考量案情予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失应归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，即信赖利益的损失不能超过履行利益损失，故违反预约合同应承担损失的范围原则上不应超过可得利益的范围。当然，当事人签订的预约合同基本都是格式合同，有时不能对令同条款进行反复磋商及论证，有时由于自身认知及法律知识的局眼性，不能对合同的性质及相应的法律后果做好准确预判，因此在案件的审理过程中更需要法官对案情及法律适用进行综合考量，从而更好地达到法律效果和社会效果的统一。
编写人：广西壮族自治区柳州市鱼蜂区人民法院朱张燕，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
