在购房人断供房贷情况下，诉讼中应如何对商品房买卖合同解除后开发商与买房人各自的权利义务进行处理
——置业公司诉吴某隐商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2865号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告：置业公司
被告：吴某隐
【基本案情】
2017年2月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及其附件补充协议，约定械告购买原告开发建设的房屋一套并对房屋面积、总价、付款期限、办理产权证期限以及被吿未按贷款合同约定偿付贷款导致原告承担了保证责任的违约责任等均作出了约定。合同签订后，双方办理了涉案《商品房买卖合同》预售商品房合同备案登记，涉案商品房于2018年2月28日取得了不动产预告登记证明。
另查，2017年2月20日，原告作为保证人与被告（借款人）、案外人某银行柳州分行（以下简称柳州分行）签订了《个人购房借款合同》一份，合同对贷款本金、还款方式、原告为被告向柳州分行所借款项的阶段性担保（自本合同生效之日起至被告就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续）责任的方式、担保范围均作出了约定等等。当日，柳州分行按照合同约定将貸款75万元转账至被告指定的原告的银行账户。
后因被告逾期偿付所借贷款，银行先后于2019年9月4日、2019年9月24日、2019年11月6日向原告发送《逾期贷款协助催收函》《个人贷款提前收回告知函〉《偿还银行貸款通知书〉催促被告尽快向梆州分行偿付拖欠贷款本息、罚息等。2019年12月4日，银行从原告银行账户扣划706578.36元，付款亨项載明“委托扣划”、附言载明“扣划代偿借款人吴某隐所欠本行贷款利息”。
【案件焦点】
1.原告是否有权解除案涉商品房预售合同；2.合同解除后，被告的违约责任如何确定；3.合同解除后原告已经收取的购房款如何处理。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院经审理认为：第一，本案因被告未按照其与银行签订的《个人购房借款合同》的约定偿付银行按揭贷款导致提前终止贷款合同收网贷款，并最终导致原告按照三方所签订合同的约定向银行承担了连带担保责任，因此，原佔根据双方签订的《商品房买卖合同》解除合同符合合同约定，另外，虽然原、被告所签《商品房买卖合同》后被告已经履行交付购房款的全部合同义务，但考虑到本案购房款系由被告通过按揭贷款来支付，在柳州分行提前终止与被告的贷款合同后已从原告银行账户扣划了被告所欠该行全部贷款本息706578.36元，原告获得购房款的最终口的已无法实现，因此，原告要求解除签订的《商品房买卖合同》亦符合法律规定的法定解除合同条件。
第二，本案违约金系综合考虑原吿的意见、被告逾期还款的具体原因等因素酌情确定。
第三，虽然“不吿不理”是我国民事诉讼中一项基本的裁判原则，但是结合木案的实际并考虑到一次性解决纠纷的需要，法院主动向原吿就一并处理原告向被告返还已付商品房购房款的问题进行了释明，同时考虑到作为商品房开发商收取了首付款及按揭贷款后又为购房者代偿所欠银行的仝部贷款本息，因此，原告向被告返还的购房款应当以扣除代偿银行贷款本息后剩余的购房款为限，如果原告既要代偿被告所欠银行全部贷款本息又需全额退还被告购房款，对于原告来讲则显失公平。
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，作出如下判决：
一、解除原告置业公司与被告吴某隐于2017年2月17L1签订的《商品房买卖合同》及其附件补充协议；
二、被告吴某隐协助原告置业公司到房产管理部门办理案涉房屋的注销合同备案登记、注销预告登记手续；
三、被吿吴某隐将位于柳州市阳和大道的案涉房屋返还给原告置业公司；原告置业公司返还在被吿吴某隐购房款237142.64元；
四、被告吴某隐支付原告置业公司违约金70657.8元；
五、驳回原告置业公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
就我国目前的商品房预僖市场看，房地产开发商起诉购房者解除商品房买卖合同及违约金的案件中很大一部分是购房者因自身负有其他债务跑路或者其人身自由被采取了强制措施而中断供贷，且涉诉商品房同时存在已经被其他司法部门轮候查封的情况，在此情形下，如果审理法院仅按照双方签订的商品房买卖合同中购房者与房地产开发商的具体合同约定对房地产开发商的诉请进行处理，就会造成购房者权益得不到保护的局面，房地产开发商必然从自身利益最大化为出发点在扣除一切费用、违约金等情况下才会同意退还剩余购房款,从而导致房地产开发商收回房屋后购房者在要求开发商返还购房款时陷入非常被动的地位。更有甚者，在一些房地产开发商与购房者签订的商品房买卖合同中约定只要购房者逾期三期甚至三期以上就享有合同解除权，合同解除后房地产开发商收回房屋，这就会形成在购房者已经不再是房屋产权人的情况下其仍然需要继续偿还银行贷款、逾期还款违约金、罚息、复利的局面，这种情形下，购房者的损失又进一步加大了，因此，法院在审理此类纠纷时为一次性解决纠纷应当将购房款的返还问题一并处理更为妥当。与此同时，法院也要慎重对待所涉房屋在已被其他部门查封的情况下，房地产开发商要求在返还的购房款中将解除合同违约金部分予以直接抵扣的问题，由于房地产开发商诉请的违约金从本质上来看也属于一般债权的性质，在商品房买卖合同解除后，房地产开发商可依据生效判决要求房产部门协助办理预告登记的注销手续，其他债权人对所涉商品房的预查封效力因为预告登记的注销而自然不能继续延续，那么，此时其他债权人是可以在房屋预告登记解除查封前要求对开发商应返还的购房款进行保全或者查封的，在此情形下，如果法院直接在判决中在房地产开发商应当返还的购房款中将房地产开发商诉请的解除合同违约金作直接抵扣处理，那么该处理方式会造成法院直接对开发商诉请的违约金贼予了优先受偿的权利，直接损害到其他债权人对其开发商应返还的购房款的参与分配的利益。综上，法院在处理涉及商品房预售合同纠纷类似案件时要综合考虑案件的具体产权情况、查封情况、贷款拖欠的具体情况、导致违约的具体原因等因素后作出更加合理的裁判。
编写人：广西壮族自治区柳州市登峰区人民法院谭丽娜，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
