因房地产公司收取购房款时仍未取得商品房预售许可证导致商品房买卖合同不能订立的,应当向购房人双倍返还定金
——韩某光、王某薇诉房地产公司商品房预约合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
陕西省渭南市中级人民法院（2020）陕05民终378号民事判决书
2.案由：商品房预约合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：韩某光、王某薇
被告（上诉人）：房地产公司
【基本案情】
韩某光、王某薇于2013年5月30日向房地产公司交付购房定金5万元,房地产公司向原告出具收款收据，载明：“今收到韩某光和王某薇交来购一号楼二单元xx号房屋，面枳为89.9平方米，购房定金5万元，单价2800Z/平方米。”2013年6月30日，韩某光、王某薇再支付购房款2万元。韩某光、王某薇未与房地产公司签订书面购房合同。房地产公司自认涉诉房屋未取得商品房预售许可证，房地产公司同意向韩某光、王某薇返还定金5万元及购房款2万元。韩某光、王某薇主张所购买的一号楼案涉房屋系社区安置房屋，同时房地产公司已将该房屋出售，并已经有人在房屋内居住，但未提供证据证明其该主张。
【案件焦点】
房地产公司是否应当双倍返还定金。
【法院裁判要旨】
陕西省渭南市蒲城县人民法院经审理认为：韩某光、王某薇与房地产公司未签订书面商品房买卖合同，亦未就涉诉房屋所附着土地使用权的取得及规划情况、房屋规划及施工许可情况、付款方式、付款期限、所有权转移等进行明确约定，结合査明的事实，仅能够确认双方就购买特定商品房的认购达成合意，故对双方之间的交付定金及预付购房款的基础法律关系应确认为商品房预约合同。房地产公司未取得商品房预售许可证明，致使无法订立商品房买卖合同，依法应承担违约责任。现韩某光、王某薇要求该房地产公司双倍返还购房定金及已付购房款，房地产公司亦表示同意返还定金及购房款，应视为双方一致同意解除合同，对该事实法院予以确认。
陕西省渭南市蒲城县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、笫九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫四条等之规定，作出如下判决：
一、房地产公司返还原告韩某光、王某薇预付购房款2万元并双倍返还定金10万元，共计12万元；
二、驳回韩某光、王某薇的其他诉讼请求。
房地产公司提起上诉。
陕西省渭南市中级人民法院经审理认为：-审认定双方之间为商品房预约合同法律关系正确，房地产公司主张双方之间是商品房预售合同法律关系缺乏事实依据。房地产公司于2013年5月30日收取了韩某光、王某薇5万元的定金，定金收据中虽然未包含签约期限，但是房地产公司于2013年6月30日已收取了韩某光、王某薇2万元购房款，故其最迟于收取该笔购房款之日即应与韩某光、王某薇签订商品房预售合同。作为房地产开发经营企业，进行商品房预售，向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证和与购房人签订商品房预售合同是其法定义务。而房地产公司直至本案诉讼时仍未取得商品房预售许可证，是导致商品房买卖合同不能有效订立的主要原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
陕西省渭南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一顼之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
根据《民事案件案由规定》（2020年）的规定，涉及商品房买卖合同的案由包括：（1）商品房预约合同纠纷；（2）商品房预售合同纠纷；（3）商品房销售合同纠纷；（4）商品房委托代理销售合同纠纷。其中关于商品房预约合同的性质和损失赔偿认定在商品房买卖合同纠纷中具有典型性，结合本案进行採讨。
1.商品房预约合同的认定
在商品房销售中，基于法律或事实上的障碍，出卖人未必能立即与买受人签订商品房买卖合同，此时，买卖双方往往会签订一份商品房认购书，对商品房买卖的相关事宜进行初步确认，待法律或事实上的障碍消除后再签订商品房买卖合同。实践中，商品房认购书有多种形式，如订购书、预购书、意向书、允诺书、购买房屋的定金收据、原则协议、谅解备忘录等。预约合同是独立有效的合同，当事人应当严格履行合同义务，但预约合同不能强制实际履行。预约合同的当事人只是负有将预约推进到本约的义务，并无必须缔结本约合同的义务。本案中，因房地产公司未取得商品房预售许可证明，双方就购买特定商品房的认购达成合意，支付定金，担保双方能够签订房屋买卖合同。所以，房地产公司出具的收款收据载明的“今收到韩某光和王某薇交来一号楼二单元XX号房，面积为89.9平方米，购房定金5万元，单价2800元/平方米”，以上内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确主要内容的规定。故对双方之间的交付定金及预付购房款的基袖法律关系应确认为商品房预约合同。
2.商品房预约合同违约责任
双方当事人在商品房预约令同中约定违约责任的，按照合同约定承担相应的责任。如果买房人交付了定金，则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定处理。这里的不可归责于当事人双方的事由，是指如签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等情形。总之，因不能归责买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可。除此之外，则应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金"之规定处理。本案中，房地产公司直至本案诉讼时仍未取得商品房预售许可证，是导致商品房买卖合同不能有效订立的主要原因。所以，判令其双倍返还定金。
编写人：陕西省渭南市中级人民法院亢俊谦郝翎，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
